Welche Nebenkosten dürfen auf Mieter umgelegt werden?

Als Vermieter dürfen Sie nicht alle Kosten auf Ihren Mieter umlegen. Wir erklären welche Betriebskosten nach BetrKV umlagefähig sind und worauf Sie achten müssen.

Als Vermieter stehen Sie jährlich vor der Frage: Welche Kosten darf ich eigentlich auf meinen Mieter umlegen? Die Antwort regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) in Verbindung mit §556 BGB. Nicht jede Ausgabe rund ums Haus ist umlagefähig — wer falsch abrechnet, riskiert Einwände vom Mieter oder muss Beträge zurückzahlen.

Was sind Betriebskosten?

Betriebskosten sind laufende Kosten, die durch den Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks entstehen. Entscheidend: Es müssen laufende Kosten sein — einmalige Reparaturen oder Instandhaltungskosten sind nicht umlagefähig, auch wenn sie teuer sind.

Die umlagefähigen Betriebskosten im Überblick

Grundsteuer: Die vom Finanzamt festgesetzte Grundsteuer darf vollständig auf den Mieter umgelegt werden.

Wasserversorgung: Kosten für Frischwasser, Wasseruhr, Wasseranalysen und Entwässerung sind umlagefähig.

Heizung und Warmwasser: Heizkosten müssen nach der Heizkostenverordnung mindestens zu 50 % nach Verbrauch abgerechnet werden.

Müllbeseitigung: Gebühren für Müllabfuhr und Mülltonnen sind umlagefähig. Sperrmüll- oder Sonderentsorgungskosten hingegen nicht.

Gebäudereinigung: Kosten für die Reinigung von Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Keller und Zuwegen.

Gartenpflege: Kosten für die Pflege von gemeinschaftlichen Grünanlagen, nicht jedoch für Neuanlage oder größere Umgestaltungen.

Beleuchtung: Stromkosten für Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Keller und Außenanlagen.

Schornsteinreinigung: Kosten für die regelmäßige Reinigung und Überprüfung durch den Schornsteinfeger.

Sach- und Haftpflichtversicherung: Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude sowie Elementarschadenversicherung.

Hausmeister: Kosten für einen Hausmeister sind umlagefähig, soweit er Betriebskostentätigkeiten ausführt — nicht jedoch Reparaturen.

Aufzug: Betriebskosten des Aufzugs inklusive TÜV-Prüfung und Wartungsvertrag.

Was ist nicht umlagefähig?

Folgende Kosten müssen Vermieter selbst tragen:

Instandhaltungs- und Reparaturkosten (z. B. defekte Heizung, undichtes Dach)
Verwaltungskosten (Buchhaltung, Hausverwaltung)
Kosten für Leerstände
Einmalige Modernisierungsmaßnahmen
Kontoführungsgebühren

Welcher Umlageschlüssel gilt?

Ist kein Umlageschlüssel im Mietvertrag vereinbart, gilt nach §556a BGB die Wohnfläche als gesetzlicher Standard. Häufig verwendete Schlüssel sind:

Wohnfläche — anteilig nach m² der Wohnung
Wohneinheiten — gleichmäßig auf alle Wohnungen
Personenanzahl — nach Anzahl der Bewohner
Verbrauch — nach individuellem Verbrauch (z. B. Heizung, Wasser)

Fristen bei der Nebenkostenabrechnung

Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§556 Abs. 3 BGB). Verpassen Sie diese Frist, verfällt Ihr Anspruch auf Nachzahlungen — auch wenn der Mieter tatsächlich zu wenig gezahlt hat. Der Mieter hat dann seinerseits noch 12 Monate Zeit, Einwände zu erheben.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Unsicherheiten empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.