09. März 2026 · 6 Min. Lesezeit
Welche Nebenkosten dürfen auf Mieter umgelegt werden?
Als Vermieter dürfen Sie nicht alle Kosten umlegen. Welche Betriebskosten nach BetrKV umlagefähig sind und worauf Sie achten müssen.
Als Vermieter stehen Sie jährlich vor der Frage: Welche Kosten darf ich eigentlich auf meinen Mieter umlegen? Die Antwort regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) in Verbindung mit §556 BGB. Nicht jede Ausgabe rund ums Haus ist umlagefähig — wer falsch abrechnet, riskiert Einwände vom Mieter oder muss Beträge zurückzahlen. Eine vollständige Nebenkostenabrechnung erstellen können Sie direkt mit unserem kostenlosen Wizard.
Was sind Betriebskosten?
Betriebskosten sind laufende Kosten, die durch den Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks entstehen. Entscheidend: Es müssen laufende Kosten sein — einmalige Reparaturen oder Instandhaltungskosten sind nicht umlagefähig, auch wenn sie teuer sind. Eine detaillierte Übersicht aller Kostenarten bietet der Artikel zur Betriebskostenverordnung.
Die umlagefähigen Betriebskosten im Überblick
CO₂-Abgabe: Besondere Regelung seit 2023
Seit dem 1. Januar 2023 gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es regelt, wie die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe (Erdgas, Heizöl, Flüssiggas) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird. Die Aufteilung richtet sich nach der energetischen Qualität des Gebäudes:
| CO₂-Emissionen (kg CO₂/m²·a) | Vermieteranteil | Mieteranteil |
|---|---|---|
| < 12 | 0 % | 100 % |
| 12 bis < 17 | 10 % | 90 % |
| 17 bis < 22 | 20 % | 80 % |
| 22 bis < 27 | 30 % | 70 % |
| 27 bis < 32 | 40 % | 60 % |
| 32 bis < 37 | 50 % | 50 % |
| 37 bis < 42 | 60 % | 40 % |
| 42 bis < 47 | 70 % | 30 % |
| 47 bis < 52 | 80 % | 20 % |
| ≥ 52 | 95 % | 5 % |
Logik: Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes, desto mehr trägt der Vermieter — da er für die energetische Qualität verantwortlich ist. Bei einem Effizienzhaus (unter 12 kg CO₂/m²·a) zahlt der Mieter hingegen die gesamte CO₂-Abgabe, weil das Gebäude bereits gut gedämmt ist und der Verbrauch allein am Nutzerverhalten liegt.
Die CO₂-Emissionen des Gebäudes sind im Energieausweis oder der Heizkostenabrechnung des Energieversorgers ausgewiesen. Vermieter müssen die Aufteilung in der Nebenkostenabrechnung gesondert ausweisen — fehlt dieser Nachweis, hat der Mieter ein Kürzungsrecht von 3 % auf die Heizkosten (§7 CO2KostAufG).
Was ist nicht umlagefähig?
Folgende Kosten müssen Vermieter selbst tragen:
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten (z. B. defekte Heizung, undichtes Dach)
- Verwaltungskosten (Buchhaltung, Hausverwaltung)
- Kosten für Leerstände
- Einmalige Modernisierungsmaßnahmen
- Kontoführungsgebühren
Welcher Umlageschlüssel gilt?
Ist kein Umlageschlüssel im Mietvertrag vereinbart, gilt nach §556a BGB die Wohnfläche als gesetzlicher Standard. Häufig verwendete Schlüssel sind:
- Wohnfläche — anteilig nach m² der Wohnung
- Wohneinheiten — gleichmäßig auf alle Wohnungen
- Personenanzahl — nach Anzahl der Bewohner
- Verbrauch — nach individuellem Verbrauch (z. B. Heizung, Wasser)
Fristen bei der Nebenkostenabrechnung
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§556 Abs. 3 BGB). Verpassen Sie diese Frist, verfällt Ihr Anspruch auf Nachzahlungen — auch wenn der Mieter tatsächlich zu wenig gezahlt hat. Der Mieter hat dann seinerseits noch 12 Monate Zeit, Einwände zu erheben.
Häufige Fragen
Welche Kosten darf der Vermieter grundsätzlich nicht auf den Mieter umlegen?
Nicht umlagefähig sind nach §1 Abs. 2 BetrKV Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Buchführung), Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Kosten für Leerstände und einmalige Modernisierungsmaßnahmen. Diese Kosten muss der Vermieter selbst tragen — auch wenn sie im Einzelfall sehr hoch sind.
Was passiert, wenn der Vermieter nicht umlagefähige Kosten abrechnet?
Der Mieter kann innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung schriftlich Widerspruch einlegen und die betreffenden Positionen beanstanden. Zu Unrecht gezahlte Beträge kann er zurückfordern. Empfehlenswert ist, unter Vorbehalt zu zahlen und gleichzeitig Belegeinsicht zu beantragen.
Gilt der Umlageschlüssel aus dem Mietvertrag oder das Gesetz?
Der vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel geht vor. Fehlt eine Vereinbarung, gilt nach §556a BGB die Wohnfläche als gesetzlicher Standardschlüssel. Einen einmal vereinbarten Schlüssel kann der Vermieter nicht einseitig ändern — das erfordert immer eine neue Vereinbarung mit dem Mieter.
Muss der Mieter die CO₂-Abgabe vollständig zahlen?
Nein. Seit dem 1. Januar 2023 regelt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) eine gestaffelte Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter. Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes, desto mehr trägt der Vermieter — bis zu 95 % bei sehr schlecht gedämmten Gebäuden (ab 52 kg CO₂/m²·a). Bei Effizienzgebäuden unter 12 kg CO₂/m²·a zahlt der Mieter den vollen Betrag.
Darf der Vermieter Heizkosten vollständig nach Wohnfläche aufteilen?
Nein. Die Heizkostenverordnung (HeizkostenVO) schreibt vor, dass Heizkosten zu mindestens 50 % nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden müssen. Hält sich der Vermieter nicht daran, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil nach §12 HeizkostenVO um 15 % kürzen.