Haus verkaufen Steuern — Spekulationssteuer & Ausnahmen

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, fragt sich: Fällt Steuer an? Die Antwort hängt vor allem von zwei Faktoren ab — wie lange Sie die Immobilie besessen haben und ob Sie selbst darin gewohnt haben. Die gute Nachricht: In vielen Fällen ist der Verkauf komplett steuerfrei.

Die 10-Jahres-Frist nach §23 EStG

Das Kernprinzip: Liegt zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie mehr als 10 Jahre, ist der Gewinn steuerfrei — unabhängig von der Höhe. Diese Spekulationsfrist gilt für privat gehaltene Immobilien.

Wird die Immobilie vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, greift die Spekulationssteuer nach §23 EStG auf den Veräußerungsgewinn.

Ausnahme: Eigennutzung

Selbst wenn die 10-Jahres-Frist nicht abgelaufen ist, bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben — konkret:

• Im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren (auch wenn jeweils nur einen einzigen Tag bewohnt), oder
• Durchgehend seit dem Kauf bis zum Verkauf

Spekulationssteuer berechnen

Die Steuer wird auf den Veräußerungsgewinn berechnet — nicht auf den Verkaufspreis:

Absetzbare Werbungskosten

Vermietete Immobilien: AfA-Rückrechnung

Bei einer vermieteten Immobilie, für die AfA geltend gemacht wurde, wird der Kaufpreis um die bereits abgeschriebenen Beträge gemindert — das erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.

Nutzen Sie unseren AfA-Rechner um Ihre bisherige Abschreibung zu ermitteln.

Geerbte und geschenkte Immobilien

Beim Erbe tritt der Erbe in die steuerliche Stellung des Erblassers ein. Die 10-Jahres-Frist läuft ab dem Kaufdatum des Erblassers — nicht ab dem Erbfall. Wer eine Immobilie erbt, die der Erblasser vor mehr als 10 Jahren gekauft hat, kann sie steuerfrei verkaufen. Bei Schenkungen gilt dasselbe Prinzip.

Teilweise Vermietung beim Eigenheim

Wer seine Eigenheim-Immobilie teils vermietet hatte (z. B. Einliegerwohnung, Büroanteil), muss den vermieteten Anteil anteilig versteuern — auch wenn der selbstgenutzte Teil steuerfrei bleibt. Die Aufteilung erfolgt nach Wohnfläche.

Steuererklärung: Anlage SO

Steuerpflichtige Gewinne aus Immobilienverkäufen gehören in die Anlage SO(Sonstige Einkünfte) der Einkommensteuererklärung. Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert — nicht mit der Abgeltungsteuer. Je nach Einkommen sind das bis zu 45 %.