Eigenheim verkaufen — wann fällt Steuer an?

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, fragt sich: Fällt Steuer an? Die Antwort hängt vor allem von zwei Faktoren ab — wie lange Sie die Immobilie besessen haben und ob Sie selbst darin gewohnt haben. Die gute Nachricht: In vielen Fällen ist der Verkauf komplett steuerfrei.

Die 10-Jahres-Frist nach §23 EStG

Das Kernprinzip: Liegt zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie mehr als 10 Jahre, ist der Gewinn steuerfrei — unabhängig von der Höhe. Diese Spekulationsfrist gilt für privat gehaltene Immobilien.

Wird die Immobilie vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, greift die Spekulationssteuer nach §23 EStG auf den Veräußerungsgewinn.

Ausnahme: Eigennutzung

Selbst wenn die 10-Jahres-Frist nicht abgelaufen ist, bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben — konkret:

• Im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren (auch wenn jeweils nur einen einzigen Tag bewohnt), oder
• Durchgehend seit dem Kauf bis zum Verkauf

Spekulationssteuer berechnen

Die Steuer wird auf den Veräußerungsgewinn berechnet — nicht auf den Verkaufspreis:

Absetzbare Werbungskosten

Vermietete Immobilien: AfA-Rückrechnung

Bei einer vermieteten Immobilie, für die AfA geltend gemacht wurde, wird der Kaufpreis um die bereits abgeschriebenen Beträge gemindert — das erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.

Nutzen Sie unseren AfA-Rechner um Ihre bisherige Abschreibung zu ermitteln.

Geerbte und geschenkte Immobilien

Beim Erbe tritt der Erbe in die steuerliche Stellung des Erblassers ein. Die 10-Jahres-Frist läuft ab dem Kaufdatum des Erblassers — nicht ab dem Erbfall. Wer eine Immobilie erbt, die der Erblasser vor mehr als 10 Jahren gekauft hat, kann sie steuerfrei verkaufen. Bei Schenkungen gilt dasselbe Prinzip.

Teilweise Vermietung beim Eigenheim

Wer in seinem Eigenheim eine dauerhaft vermietete Einliegerwohnung hatte, muss den vermieteten Anteil beim Verkauf innerhalb der Frist anteilig versteuern — auch wenn der selbstgenutzte Teil steuerfrei bleibt. Die Aufteilung erfolgt nach Wohnfläche. Anders liegt der Fall beim eigenen Arbeitszimmer (siehe unten).

Sonderfall Scheidung: Verkauf an den Ex-Partner

Zieht ein Ehegatte im Zuge der Trennung aus dem gemeinsamen Haus aus und verkauft seinen Miteigentumsanteil innerhalb der Zehnjahresfrist an den anderen, ist der Gewinn steuerpflichtig. Die Eigennutzungs-Ausnahme greift für den ausgezogenen Partner nicht: Er bewohnt die Immobilie im Verkaufsjahr nicht mehr selbst, und die Überlassung an den geschiedenen Ehegatten und die gemeinsamen Kinder gilt nicht als eigene Wohnnutzung. Der Bundesfinanzhof hat das ausdrücklich bestätigt (BFH, Urteil v. 14.02.2023 – IX R 11/21). Wer eine Scheidungsimmobilie überträgt, sollte die Zehnjahresfrist deshalb im Blick behalten.

Häusliches Arbeitszimmer: kein anteiliger Steuerzugriff

Wer im selbst genutzten Eigenheim ein häusliches Arbeitszimmer steuerlich abgesetzt hat, muss beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren keinen anteiligen Veräußerungsgewinn für diesen Raum versteuern. Der Bundesfinanzhof stellt das Arbeitszimmer der Wohnnutzung gleich — es teilt nicht das Schicksal einer vermieteten Fläche (BFH, Urteil v. 01.03.2021 – IX R 27/19). Das Arbeitszimmer bleibt damit vollständig von der Eigennutzungs-Ausnahme gedeckt.

Zwangsversteigerung ja, Enteignung nein

Nicht jeder unfreiwillige Eigentumsverlust ist eine „Veräußerung" im Sinne des § 23 EStG — und der Unterschied entscheidet über die Steuerpflicht:

• Die Zwangsversteigerung gilt als Veräußerung; ein Gewinn ist innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig (BFH – IX R 6/24).
• Die Enteignung (hoheitlicher Eingriff) ist keine Veräußerung; ein etwaiger Mehrbetrag löst keine Spekulationssteuer aus (BFH – IX R 28/18).

Der Grund für die Ungleichbehandlung: Das private Veräußerungsgeschäft setzt eine willentliche wirtschaftliche Betätigung voraus. Beim Zuschlag in der Zwangsversteigerung bleibt der Verlust noch Folge einer eigenen (kreditfinanzierten) Entscheidung; bei der Enteignung fehlt jeder eigene Willensentschluss.

Verluste nur mit Veräußerungsgewinnen verrechenbar

Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb der Frist mit Verlust, dürfen Sie diesen Verlust nicht mit Gehalt, Mieteinnahmen oder Kapitalerträgen verrechnen. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften sind ausschließlich mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften ausgleichbar (§ 23 Abs. 3 EStG) — ein nicht genutzter Rest wird vor- oder zurückgetragen, bleibt aber stets innerhalb dieser eigenen Verrechnungsschranke.

Steuererklärung: Anlage SO

Steuerpflichtige Gewinne aus Immobilienverkäufen gehören in die Anlage SO(Sonstige Einkünfte) der Einkommensteuererklärung. Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert — nicht mit der Abgeltungsteuer. Je nach Einkommen sind das bis zu 45 %.

Häufige Fragen