Von Laurin Schlereth · 04. Mai 2026 · 7 Min. Lesezeit
Eigenheim verkaufen — wann fällt Steuer an?
Haus verkaufen und Steuern sparen: §23 EStG, 10-Jahres-Frist, Eigennutzung-Ausnahme, Spekulationssteuer berechnen — mit Beispielen.
Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, fragt sich: Fällt Steuer an? Die Antwort hängt vor allem von zwei Faktoren ab — wie lange Sie die Immobilie besessen haben und ob Sie selbst darin gewohnt haben. Die gute Nachricht: In vielen Fällen ist der Verkauf komplett steuerfrei.
Die 10-Jahres-Frist nach §23 EStG
Das Kernprinzip: Liegt zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie mehr als 10 Jahre, ist der Gewinn steuerfrei — unabhängig von der Höhe. Diese Spekulationsfrist gilt für privat gehaltene Immobilien.
Fristberechnung:
Kaufdatum: 15.03.2013
Verkaufsdatum: 20.04.2023
Haltedauer: 10 Jahre 1 Monat → steuerfrei ✓
Maßgeblich: Datum der notariellen Beurkundungen
Wird die Immobilie vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, greift die Spekulationssteuer nach §23 EStG auf den Veräußerungsgewinn.
Ausnahme: Eigennutzung
Selbst wenn die 10-Jahres-Frist nicht abgelaufen ist, bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben — konkret:
- Im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren (auch wenn jeweils nur einen einzigen Tag bewohnt), oder
- Durchgehend seit dem Kauf bis zum Verkauf
Spekulationssteuer berechnen
Die Steuer wird auf den Veräußerungsgewinn berechnet — nicht auf den Verkaufspreis:
Verkaufspreis: 480.000 €
− Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 378.000 €
− Werbungskosten Verkauf (Makler, Notar): 15.000 €
= Gewinn: 87.000 €
Bei Steuersatz 35 %: ca. 30.450 € Steuer
Absetzbare Werbungskosten
Vermietete Immobilien: AfA-Rückrechnung
Bei einer vermieteten Immobilie, für die AfA geltend gemacht wurde, wird der Kaufpreis um die bereits abgeschriebenen Beträge gemindert — das erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.
Kaufpreis Gebäudeanteil: 280.000 €
AfA 2 % × 10 Jahre = 56.000 € abgeschrieben
Angepasster Buchwert: 224.000 €
→ höherer Gewinn = höhere Steuer
Nutzen Sie unseren AfA-Rechner um Ihre bisherige Abschreibung zu ermitteln.
Geerbte und geschenkte Immobilien
Beim Erbe tritt der Erbe in die steuerliche Stellung des Erblassers ein. Die 10-Jahres-Frist läuft ab dem Kaufdatum des Erblassers — nicht ab dem Erbfall. Wer eine Immobilie erbt, die der Erblasser vor mehr als 10 Jahren gekauft hat, kann sie steuerfrei verkaufen. Bei Schenkungen gilt dasselbe Prinzip.
Teilweise Vermietung beim Eigenheim
Wer seine Eigenheim-Immobilie teils vermietet hatte (z. B. Einliegerwohnung, Büroanteil), muss den vermieteten Anteil anteilig versteuern — auch wenn der selbstgenutzte Teil steuerfrei bleibt. Die Aufteilung erfolgt nach Wohnfläche.
Steuererklärung: Anlage SO
Steuerpflichtige Gewinne aus Immobilienverkäufen gehören in die Anlage SO(Sonstige Einkünfte) der Einkommensteuererklärung. Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert — nicht mit der Abgeltungsteuer. Je nach Einkommen sind das bis zu 45 %.
Häufige Fragen
Ab wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Liegt zwischen notariellem Kaufvertrag und notariellem Verkaufsvertrag mehr als 10 Jahre, ist der Gewinn nach §23 EStG vollständig steuerfrei — unabhängig von der Gewinnhöhe. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Beurkundungen, nicht der Grundbucheintrag oder Übergabetermin.
Gilt die Eigennutzungs-Ausnahme auch bei nur kurzer Selbstnutzung?
Ja. Die Steuerfreiheit greift, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde — auch wenn es jeweils nur wenige Tage waren. Wer die Wohnung also Ende 2022 kauft, 2022 und 2023 darin wohnt und 2024 verkauft, zahlt keine Spekulationssteuer.
Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?
Besteuert wird der Veräußerungsgewinn — also Verkaufspreis minus Kaufpreis (inkl. Nebenkosten) minus abziehbare Werbungskosten wie Makler und Notar. Bei vermieteten Immobilien wird der Kaufpreis zudem um bereits geltend gemachte AfA-Beträge gemindert, was den steuerpflichtigen Gewinn erhöht. Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert (bis 45 %).
Was gilt bei geerbten Immobilien — läuft die 10-Jahres-Frist neu?
Nein. Der Erbe tritt in die steuerliche Stellung des Erblassers ein. Die 10-Jahres-Frist läuft ab dem Kaufdatum des Erblassers — nicht ab dem Erbfall. Wer eine Immobilie erbt, die der Erblasser vor mehr als 10 Jahren gekauft hat, kann sie steuerfrei verkaufen. Bei Schenkungen gilt dasselbe Prinzip.