Von Laurin Schlereth · 14. März 2026 · 6 Min. Lesezeit
Hausgeld beim ETW-Kauf — WEG-Rücklage erklärt
Hausgeld beim ETW-Kauf: Betriebskosten, Verwaltung und WEG-Rücklage. Was typischerweise drinsteckt, übliche Höhen pro m² und was Käufer prüfen müssen.
Ein Hausgeld von 350 Euro im Monat klingt überschaubar — über zehn Jahre sind das 42.000 Euro, und ein erheblicher Teil davon fließt in laufende Kosten, die man als Eigentümer nie wiedersieht. Genau deshalb ist das Hausgeld die Position, die viele Käufer beim Wohnungskauf unterschätzen. Anders als die Nebenkosten-Vorauszahlung eines Mieters enthält es nämlich auch Anteile, die der Vermieter sonst selbst trägt, und eine Rücklage, die nicht erstattungsfähig ist. Wer vor dem Kauf weiß, woraus sich der Betrag zusammensetzt, erkennt am Wirtschaftsplan, ob die Gemeinschaft solide kalkuliert oder eine Sonderumlage droht.
Was ist das Hausgeld?
Das Hausgeld (manchmal auch "Wohngeld" genannt, aber nicht zu verwechseln mit dem staatlichen Wohngeld) ist der monatliche Betrag, den jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung an die WEG-Verwaltung zahlt. Es dient dazu, die gemeinschaftlichen Kosten des Gebäudes zu finanzieren.
Rechtliche Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere §16 WEG. Jeder Eigentümer trägt die Kosten entsprechend seinem Miteigentumsanteil (MEA), sofern die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung vorsieht.
Was ist im Hausgeld enthalten?
Das Hausgeld setzt sich aus zwei Hauptkomponenten zusammen:
Die Instandhaltungsrücklage im Detail
Die Instandhaltungsrücklage (auch: Erhaltungsrücklage nach dem WEG 2020) ist besonders wichtig für Käufer. Sie gehört der WEG, nicht dem einzelnen Eigentümer — das heißt: Beim Kauf einer Wohnung kaufen Sie die angesammelte Rücklage der Gemeinschaft nicht mit. Sie ist beim Kauf bereits "verbraucht" und steht der WEG zur Verfügung.
Als Faustregel gilt nach der sogenannten Peters-Formel: Jährlich sollten etwa 0,8–1,0 % des Gebäudewerts (ohne Grundstücksanteil) in die Rücklage fließen. Bei einem Gebäude mit Herstellungskosten von 2 Mio. € bedeutet das eine Jahresrücklage von 16.000–20.000 € für die gesamte WEG.
Typische Hausgeld-Höhe pro m²
Das Hausgeld variiert stark je nach Gebäudealter, Ausstattung und Region. Als Richtwerte gelten:
| Gebäudetyp | Hausgeld (ohne Rücklage) | Hausgeld (mit Rücklage) |
|---|---|---|
| Neubau (ab 2015) | 1,50–2,00 €/m² | 2,00–2,50 €/m² |
| Bestand (1990–2015) | 1,80–2,50 €/m² | 2,50–3,50 €/m² |
| Altbau (vor 1990) | 2,00–3,00 €/m² | 3,00–5,00 €/m² |
| Mit Aufzug (+Aufschlag) | +0,30–0,50 €/m² | +0,30–0,50 €/m² |
| Mit Tiefgarage (+Stellplatz) | +20–40 €/Monat | +20–40 €/Monat |
Unterschied Hausgeld vs. Nebenkosten-Vorauszahlung als Vermieter
Wer seine Eigentumswohnung vermietet, zahlt beides:
Worauf Käufer vor dem Kauf achten sollten
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und staatlichem Wohngeld?
Das Hausgeld (auch WEG-Wohngeld) ist die monatliche Zahlung eines Eigentümers an die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Deckung gemeinsamer Kosten. Das staatliche Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz ist dagegen ein Zuschuss des Staates für einkommensschwache Mieter und Eigentümer. Die Begriffe werden oft verwechselt, bezeichnen aber völlig unterschiedliche Dinge.
Darf der Eigentümer die Instandhaltungsrücklage auf den Mieter umlegen?
Nein. Die Instandhaltungsrücklage ist nach §1 Abs. 2 Nr. 3 BetrKV ausdrücklich nicht umlagefähig. Sie dient der langfristigen Finanzierung von Reparaturen und Sanierungen des Gemeinschaftseigentums — diese Kosten trägt der Eigentümer als Teil seiner Investition selbst.
Was passiert bei einer Sonderumlage der WEG?
Eine Sonderumlage wird per Beschluss der Eigentümerversammlung festgesetzt, wenn unerwartete Kosten anfallen, die die Rücklage übersteigen (z. B. Dachsanierung, Fassadenreparatur). Der Eigentümer muss sie vollständig selbst tragen — Mieter können nicht herangezogen werden. Der Käufer haftet für Sonderumlagen, die nach seiner Eintragung ins Grundbuch beschlossen wurden.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage beim Kauf mindestens sein?
Als Faustregel gilt die Peters-Formel: ca. 0,8–1,0 % des Gebäudewerts pro Jahr. Bei einem Altbau oder einem Gebäude mit bekanntem Sanierungsbedarf sollte die vorhandene Rücklage mindestens den Jahresbedarf mehrerer Jahre decken. Eine sehr niedrige oder aufgezehrte Rücklage ist ein Warnsignal — es drohen hohe Sonderumlagen kurz nach dem Kauf.
Wer kann das Hausgeld erhöhen — und wie oft?
Die Hausgeld-Höhe wird jährlich per Wirtschaftsplan durch die Eigentümerversammlung festgesetzt (§28 WEG). Reichen die Vorauszahlungen nicht aus, kann eine Nachzahlung oder Erhöhung per Beschluss beschlossen werden. Als Eigentümer haben Sie Stimmrecht, aber die Mehrheit entscheidet. Steigende Hausgelder sind in Zeiten höherer Energiekosten und Baupreise weit verbreitet.