Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss nicht nur den Kaufpreis einkalkulieren, sondern auch die laufenden monatlichen Kosten im Blick haben. Das wichtigste Instrument dabei ist das sogenannte Hausgeld — auch Wohngeld oder Monatsbeitrag zur Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) genannt. Was genau darin enthalten ist, wie hoch es typischerweise ausfällt und worin es sich von der klassischen Nebenkosten-Vorauszahlung als Vermieter unterscheidet, erklären wir hier.
Was ist das Hausgeld?
Das Hausgeld (manchmal auch "Wohngeld" genannt, aber nicht zu verwechseln mit dem staatlichen Wohngeld) ist der monatliche Betrag, den jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung an die WEG-Verwaltung zahlt. Es dient dazu, die gemeinschaftlichen Kosten des Gebäudes zu finanzieren.
Rechtliche Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere §16 WEG. Jeder Eigentümer trägt die Kosten entsprechend seinem Miteigentumsanteil (MEA), sofern die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung vorsieht.
Was ist im Hausgeld enthalten?
Das Hausgeld setzt sich aus zwei Hauptkomponenten zusammen:
Betriebskosten (Umlagebetrag): Alle laufenden Kosten für Gemeinschaftseigentum: Gebäudeversicherung, Grundsteuer (Gemeinschaftsanteil), Hausmeister, Reinigung, Allgemeinstrom, Aufzugswartung, Gartenpflege etc.
Verwaltungskosten: Honorar der WEG-Verwaltung für kaufmännische und technische Betreuung. Typisch: 20–40 € pro Einheit und Monat.
Instandhaltungsrücklage: Pflichtanteil an der gemeinschaftlichen Rücklage für künftige Reparaturen und Renovierungen (§19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Schreibt vor, dass eine 'angemessene' Rücklage gebildet werden muss.
Sonderumlagen (bei Bedarf): Einmalige Umlagen für unerwartete Großreparaturen, die nicht aus der Rücklage gedeckt werden können. Diese kommen zusätzlich zum regulären Hausgeld.
Die Instandhaltungsrücklage im Detail
Die Instandhaltungsrücklage (auch: Erhaltungsrücklage nach dem WEG 2020) ist besonders wichtig für Käufer. Sie gehört der WEG, nicht dem einzelnen Eigentümer — das heißt: Beim Kauf einer Wohnung kaufen Sie die angesammelte Rücklage der Gemeinschaft nicht mit. Sie ist beim Kauf bereits "verbraucht" und steht der WEG zur Verfügung.
Als Faustregel gilt nach der sogenannten Peters-Formel: Jährlich sollten etwa 0,8–1,0 % des Gebäudewerts (ohne Grundstücksanteil) in die Rücklage fließen. Bei einem Gebäude mit Herstellungskosten von 2 Mio. € bedeutet das eine Jahresrücklage von 16.000–20.000 € für die gesamte WEG.
Beispiel: Hausgeldberechnung für 80 m²-Wohnung
Betriebskosten (anteilig): 120,00 €/Monat
Verwaltungskosten: 30,00 €/Monat
Instandhaltungsrücklage: 50,00 €/Monat
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Hausgeld gesamt: 200,00 €/Monat
= 2,50 €/m²/Monat (typischer Wert)
Typische Hausgeld-Höhe pro m²
Das Hausgeld variiert stark je nach Gebäudealter, Ausstattung und Region. Als Richtwerte gelten:
Gebäudetyp
Hausgeld (ohne Rücklage)
Hausgeld (mit Rücklage)
Neubau (ab 2015)
1,50–2,00 €/m²
2,00–2,50 €/m²
Bestand (1990–2015)
1,80–2,50 €/m²
2,50–3,50 €/m²
Altbau (vor 1990)
2,00–3,00 €/m²
3,00–5,00 €/m²
Mit Aufzug (+Aufschlag)
+0,30–0,50 €/m²
+0,30–0,50 €/m²
Mit Tiefgarage (+Stellplatz)
+20–40 €/Monat
+20–40 €/Monat
Unterschied Hausgeld vs. Nebenkosten-Vorauszahlung als Vermieter
Wer seine Eigentumswohnung vermietet, zahlt beides:
Hausgeld an die WEG: Der Eigentümer zahlt monatlich das Hausgeld an die WEG-Verwaltung — inklusive Rücklage und Verwaltungskosten.
Nebenkosten vom Mieter: Aus dem Hausgeld kann der Eigentümer/Vermieter die umlagefähigen Betriebskosten anteilig auf seinen Mieter umlegen — aber nur die tatsächlich entstandenen und umlagefähigen Posten nach BetrKV.
Was NICHT umgelegt werden darf: Verwaltungskosten der WEG und die Instandhaltungsrücklage sind NICHT umlagefähig auf den Mieter. Der Eigentümer trägt diese selbst.
Abrechnungsfluss: WEG → Jahresabrechnung an Eigentümer → Eigentümer rechnet mit Mieter ab. Es entstehen zwei separate Abrechnungsebenen.
Worauf Käufer vor dem Kauf achten sollten
Wirtschaftsplan einsehen: Der aktuelle Wirtschaftsplan der WEG zeigt die geplanten Kosten und die Hausgeldhöhe für das laufende Jahr.
Rücklage prüfen: Ist die Instandhaltungsrücklage ausreichend? Eine zu niedrige Rücklage bedeutet hohe Sonderumlagen in der Zukunft.
Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen: Gibt es geplante Sanierungen, laufende Rechtsstreitigkeiten oder bekannte Mängel?
Jahresabrechnungen der letzten 3 Jahre: Zeigen, wie stabil die Kosten in der Vergangenheit waren und ob Nachzahlungen entstanden sind.
Hausgeld-Entwicklung: Ein stark steigendes Hausgeld deutet auf Kostendruck hin — fragen Sie nach Gründen.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei konkreten Fragen zu Hausgeld, WEG-Recht oder der Vermietung einer Eigentumswohnung empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt oder Steuerberater.
