Heizkosten nach HeizkV — Pflicht, Ausnahmen & Kürzungsrecht

Die Heizkostenverordnung (HeizkV) ist eines der wichtigsten Mietrechtsgesetze, das Vermieter und Mieter gleichermaßen betrifft. Sie schreibt vor, wie Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen sind — und welche Konsequenzen es hat, wenn Vermieter dagegen verstoßen.

Was regelt die Heizkostenverordnung?

Die HeizkV (Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten) verpflichtet Vermieter in Gebäuden mit zentraler Heizungs- oder Warmwasseranlage dazu, mindestens 50 % der Kosten nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Nutzer abzurechnen. Der Rest darf nach Fläche oder einem anderen vereinbarten Schlüssel aufgeteilt werden.

Das Ziel: Mieter sollen durch ihr Verbrauchsverhalten Einfluss auf ihre Heizkosten haben — und damit einen Anreiz zum Energiesparen bekommen.

Der 50/70-Split — wie funktioniert das?

§7 Abs. 1 HeizkV legt fest:

Der Vermieter hat innerhalb dieses Rahmens ein Wahlrecht. Am häufigsten gewählt:

• 50/50: Hälftig Verbrauch / hälftig Fläche — Standardlösung
• 70/30: Mehr Verbrauchsgerechtigkeit — bei gut gedämmten Gebäuden sinnvoll

Bei Einrohrheizungen mit ungedämmten Leitungen läuft der Verbrauchsanteil ins Leere, weil die Rohre den Raum heizen, ohne dass der Heizkostenverteiler das erfasst. §7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV erlaubt dafür eine Korrektur nach VDI 2077 — nach dem BGH aber nur bei freiliegenden Leitungen, nicht bei unter Putz verlegten.

Pflicht zur Heizkostenerfassung

Um den Verbrauchsanteil abrechnen zu können, müssen alle Wohnungen mit Wärmemengenzählern oder Heizkostenverteilern ausgestattet sein (§4 HeizkV). Heizkostenverteiler werden meist jährlich abgelesen — entweder durch einen Ablesedienst oder per Funk-Fernablesung.

Seit dem 1. Dezember 2021 müssen alle neu installierten Heizkostenverteiler und Wärmemengenzähler fernauslesbar sein. Bereits vorhandene, nicht fernablesbare Geräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Sobald fernablesbare Geräte installiert sind, muss der Vermieter dem Mieter außerdem eine monatliche Verbrauchsinformation bereitstellen (§ 6a HeizkV).

Ausnahmen von der Heizkostenverordnung (§11 HeizkV)

§11 HeizkV nennt die Ausnahmen von der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung: In Passivhäusern, bei technisch unmöglicher oder unwirtschaftlicher Verbrauchserfassung, in Alters- und Studentenheimen sowie in überwiegend regenerativ beheizten Gebäuden darf der Vermieter auf die Verbrauchserfassung verzichten. Die folgende Tabelle zeigt jeden Fall mit Rechtsgrundlage und Bedingung:

Stand: Juli 2026 · Quelle: §11 HeizkV

Das Kürzungsrecht nach §12 HeizkV

Das Kürzungsrecht nach §12 HeizkV ist die wichtigste Schutzvorschrift für Mieter: Hat der Vermieter die HeizkV nicht beachtet — zum Beispiel weil er gar keine Heizkostenerfassung durchgeführt hat —, darf der Mieter die auf ihn entfallenden Heizkosten um 15 % kürzen.

Das Kürzungsrecht gilt auch, wenn:

• Die Abrechnung nicht den Mindestanteil von 50 % verbrauchsabhängig enthält
• Heizkostenverteiler vorhanden, aber nicht alle Räume erfasst sind
• Die Ablesung nicht fristgerecht durchgeführt wurde
• Monatliche Verbrauchsinformationen (seit 2022 Pflicht bei fernauslesbaren Geräten) fehlen

Häufiger Fehler: Die 15 % werden auf den Heizkostenanteil berechnet, nicht auf die Nachzahlung. §12 Abs. 1 HeizkV gibt dem Nutzer das Recht, „den auf ihn entfallenden Anteil“ der nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten zu kürzen. Wer stattdessen den Saldo kürzt, rechnet je nach Höhe der Vorauszahlungen zu viel oder zu wenig ab. Der Kürzungsbetrag wirkt sich dann in voller Höhe auf den Saldo aus: Aus einer Nachzahlung von 200 € werden im Beispiel oben 80 €.

Der Mieter muss das Kürzungsrecht innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen — schriftlich mit Begründung.

Die drei häufigsten Streitfragen — jenseits des 50/70-Splits

Der Aufteilungsschlüssel ist der einfache Teil. In der Praxis entzünden sich die meisten Auseinandersetzungen um Heizkostenabrechnungen an drei Sonderfällen, die die HeizkV in eigenen Paragrafen regelt — und die viele Abrechnungen falsch behandeln.

1. Der Zähler ist ausgefallen — wie wird geschätzt? (§9a)

Fällt ein Heizkostenverteiler oder Wärmezähler während der Abrechnungsperiode aus oder lässt sich nicht ablesen, darf der Vermieter den Verbrauch der betroffenen Wohnung schätzen (§9a Abs. 1 HeizkV). Zulässig ist aber nicht jede beliebige Schätzung — die Verordnung gibt drei Methoden vor (im Detail inkl. der 25-%-Grenze und der Gradtagszahlen bei Nutzerwechsel: Heizkosten schätzen bei Zählerausfall):

Entscheidend ist die 25-%-Grenze (§9a Abs. 2): Die Schätzung darf sich nur auf einen kleinen Teil des Gebäudes beziehen. Übersteigt die zu schätzende Fläche ein Viertel der Gesamtfläche, ist eine Verbrauchsschätzung unzulässig — dann muss rein nach Wohnfläche abgerechnet werden.

Stand: Juli 2026 · Quelle: §9a HeizkV

2. Ein- oder Auszug mitten im Abrechnungsjahr (§9b)

Wechselt der Nutzer während der Abrechnungsperiode — also bei jedem Ein- oder Auszug —, muss grundsätzlich eine Zwischenablesung zum Zeitpunkt des Wechsels erfolgen (§9b Abs. 1 HeizkV). Nur so lässt sich der individuell erfasste Verbrauch sauber dem alten und dem neuen Mieter zuordnen; die Kosten der Zwischenablesung sind umlagefähig.

Ist eine Zwischenablesung nicht möglich (etwa weil das Gerät den Wert nicht stichtagsgenau speichert), teilt §9b Abs. 3 i. V. m. Abs. 2 die Kosten nach zwei getrennten Regeln auf:

3. Ungeeichte oder fehlende Zähler — darf der Mieter kürzen?

Hier verwechseln viele Mieter zwei völlig verschiedene Fälle: Ein ungeeichter Zähler ist nicht dasselbe wie ein fehlender Zähler — und nur einer der beiden Fälle berechtigt automatisch zur 15-%-Kürzung.

Zunächst die Fristen: Wärme- und Warmwasserzähler sind eichpflichtige Messgeräte. Seit der Novelle der Mess- und Eichverordnung vom 3. November 2021 beträgt die Eichfrist jeweils sechs Jahre (MessEV Anlage 7; zuvor teils fünf Jahre). Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungs- oder elektronischen Prinzip sind dagegen gar nicht eichpflichtig — sie messen nicht in physikalischen Einheiten, sondern arbeiten als relatives Messhilfsverfahren nach DIN EN 834 / DIN EN 835.

Stand: Juli 2026 · Quelle: MessEV Anlage 7 (Neufassung 03.11.2021)

Warmwasserkosten nach §8–9 HeizkV

Auch Warmwasserkosten aus einer zentralen Anlage müssen nach HeizkV verbrauchsabhängig abgerechnet werden: Mindestens 50 %, höchstens 70 % nach Verbrauch (Warmwasserzähler); der Rest nach Wohnfläche.

Bei verbundenen Anlagen wird die auf die Warmwasserbereitung entfallende Wärmemenge zunächst gebäudeweit ermittelt (§9 Abs. 2 HeizkV). Fehlen in den Wohnungen die Warmwasserzähler ganz, lässt sich kein individueller Verbrauch erfassen — dann ist verbrauchsabhängig nicht abrechenbar und dem Mieter steht das 15-%-Kürzungsrecht zu (§12 Abs. 1 HeizkV).

Heizkosten und Betriebskostenverordnung

Heizkosten sind nach §2 Nr. 4 BetrKV als Betriebskosten umlagefähig. Die HeizkV regelt dabei die Art der Aufteilung — die BetrKV bestimmt, ob und welche Kostenbestandteile überhaupt umlagefähig sind.

Nicht in die Heizkostenabrechnung gehören:

• Kosten für die Reparatur oder den Austausch der Heizungsanlage (Instandhaltung)
• Kapitalkosten oder Verwaltungskosten der Heizungsanlage
• Rücklagen für Heizungserneuerung

Häufige Fragen