Von Laurin Schlereth · 03. April 2026 · 7 Min. Lesezeit
Heizkosten nach HeizkV — Pflicht, Ausnahmen & Kürzungsrecht
HeizkV schreibt verbrauchsabhängige Abrechnung vor — min. 50 % nach Verbrauch. Ausnahmen, 50/70-Split und Kürzungsrecht nach §12 HeizkV (15 %) erklärt.
Die Heizkostenverordnung (HeizkV) ist eines der wichtigsten Mietrechtsgesetze, das Vermieter und Mieter gleichermaßen betrifft. Sie schreibt vor, wie Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen sind — und welche Konsequenzen es hat, wenn Vermieter dagegen verstoßen.
Was regelt die Heizkostenverordnung?
Die HeizkV (Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten) verpflichtet Vermieter in Gebäuden mit zentraler Heizungs- oder Warmwasseranlage dazu, mindestens 50 % der Kosten nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Nutzer abzurechnen. Der Rest darf nach Fläche oder einem anderen vereinbarten Schlüssel aufgeteilt werden.
Das Ziel: Mieter sollen durch ihr Verbrauchsverhalten Einfluss auf ihre Heizkosten haben — und damit einen Anreiz zum Energiesparen bekommen.
Der 50/70-Split — wie funktioniert das?
§7 Abs. 1 HeizkV legt fest:
Der Vermieter hat innerhalb dieses Rahmens ein Wahlrecht. Am häufigsten gewählt:
- 50/50: Hälftig Verbrauch / hälftig Fläche — Standardlösung
- 70/30: Mehr Verbrauchsgerechtigkeit — bei gut gedämmten Gebäuden sinnvoll
| Gesamtheizkosten | Aufteilung | Anteil nach Verbrauch | Anteil nach Fläche |
|---|---|---|---|
| 5.000 € | 50/50 | 2.500 € | 2.500 € |
| 5.000 € | 70/30 | 3.500 € | 1.500 € |
Pflicht zur Heizkostenerfassung
Um den Verbrauchsanteil abrechnen zu können, müssen alle Wohnungen mit Wärmemengenzählern oder Heizkostenverteilern ausgestattet sein (§4 HeizkV). Heizkostenverteiler werden meist jährlich abgelesen — entweder durch einen Ablesedienst oder per Funk-Fernablesung.
Seit dem 1. Dezember 2021 müssen alle neu installierten Heizkostenverteiler und Wärmemengenzähler fernauslesbar sein. Bereits vorhandene, nicht fernablesbare Geräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Sobald fernablesbare Geräte installiert sind, muss der Vermieter dem Mieter außerdem eine monatliche Verbrauchsinformation bereitstellen (§ 6a HeizkV).
Ausnahmen von der Heizkostenverordnung (§11 HeizkV)
Die HeizkV gilt nicht in allen Gebäuden. Ausnahmen nach §11 HeizkV:
- Zweifamilienhäuser: Wenn Vermieter und Mieter je eine Wohnung bewohnen, kann der Vermieter auf die verbrauchsabhängige Abrechnung verzichten
- Gebäude mit niedrigstem Energiebedarf: Bei Passivhäusern oder Niedrigenergiegebäuden mit sehr niedrigem Jahresheizwärmebedarf (§11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkV)
- Fernwärme mit bestimmten Abrechnungsstrukturen: Wenn der Wärmeversorger die Einzelabrechnung übernimmt
Das Kürzungsrecht nach §12 HeizkV
Dies ist die wichtigste Schutzvorschrift für Mieter: Hat der Vermieter die HeizkV nicht beachtet — zum Beispiel weil er gar keine Heizkostenerfassung durchgeführt hat —, darf der Mieter die auf ihn entfallenden Heizkosten um 15 % kürzen.
Das Kürzungsrecht gilt auch, wenn:
- Die Abrechnung nicht den Mindestanteil von 50 % verbrauchsabhängig enthält
- Heizkostenverteiler vorhanden, aber nicht alle Räume erfasst sind
- Die Ablesung nicht fristgerecht durchgeführt wurde
- Monatliche Verbrauchsinformationen (seit 2022 Pflicht bei fernauslesbaren Geräten) fehlen
Der Mieter muss das Kürzungsrecht innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen — schriftlich mit Begründung.
Die drei häufigsten Streitfragen — jenseits des 50/70-Splits
Der Aufteilungsschlüssel ist der einfache Teil. In der Praxis entzünden sich die meisten Auseinandersetzungen um Heizkostenabrechnungen an drei Sonderfällen, die die HeizkV in eigenen Paragrafen regelt — und die viele Abrechnungen falsch behandeln.
1. Der Zähler ist ausgefallen — wie wird geschätzt? (§9a)
Fällt ein Heizkostenverteiler oder Wärmezähler während der Abrechnungsperiode aus oder lässt sich nicht ablesen, darf der Vermieter den Verbrauch der betroffenen Wohnung schätzen (§9a Abs. 1 HeizkV). Zulässig ist aber nicht jede beliebige Schätzung — die Verordnung gibt drei Methoden vor:
Entscheidend ist die 25-%-Grenze (§9a Abs. 2): Die Schätzung darf sich nur auf einen kleinen Teil des Gebäudes beziehen. Übersteigt die zu schätzende Fläche ein Viertel der Gesamtfläche, ist eine Verbrauchsschätzung unzulässig — dann muss rein nach Wohnfläche abgerechnet werden.
| Anteil der zu schätzenden Fläche | Abrechnung |
|---|---|
| bis 25 % der Gesamtfläche | Verbrauchsschätzung nach §9a Abs. 1 zulässig |
| über 25 % der Gesamtfläche | keine Schätzung — Umlage rein nach Wohnfläche (§7 Abs. 1 Satz 5 bzw. §8 Abs. 1 HeizkV) |
Stand: Juli 2026 · Quelle: §9a HeizkV
2. Ein- oder Auszug mitten im Abrechnungsjahr (§9b)
Wechselt der Nutzer während der Abrechnungsperiode — also bei jedem Ein- oder Auszug —, muss grundsätzlich eine Zwischenablesung zum Zeitpunkt des Wechsels erfolgen (§9b Abs. 1 HeizkV). Nur so lässt sich der individuell erfasste Verbrauch sauber dem alten und dem neuen Mieter zuordnen; die Kosten der Zwischenablesung sind umlagefähig.
Ist eine Zwischenablesung nicht möglich (etwa weil das Gerät den Wert nicht stichtagsgenau speichert), teilt §9b Abs. 2 die Kosten nach zwei getrennten Regeln auf:
3. Ungeeichte oder fehlende Zähler — darf der Mieter kürzen?
Hier verwechseln viele Mieter zwei völlig verschiedene Fälle: Ein ungeeichter Zähler ist nicht dasselbe wie ein fehlender Zähler — und nur einer der beiden Fälle berechtigt automatisch zur 15-%-Kürzung.
Zunächst die Fristen: Wärme- und Warmwasserzähler sind eichpflichtige Messgeräte. Seit der Novelle der Mess- und Eichverordnung vom 3. November 2021 beträgt die Eichfrist jeweils sechs Jahre (MessEV Anlage 7; zuvor teils fünf Jahre). Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungs- oder elektronischen Prinzip sind dagegen gar nicht eichpflichtig — sie messen nicht in physikalischen Einheiten, sondern arbeiten als relatives Messhilfsverfahren nach DIN EN 834 / DIN EN 835.
| Messgerät | Eichfrist | Grundlage |
|---|---|---|
| Wärmezähler | 6 Jahre | MessEV Anlage 7 |
| Warmwasserzähler | 6 Jahre | MessEV Anlage 7 |
| Heizkostenverteiler | keine Eichpflicht | Messhilfsverfahren, DIN EN 834 / 835 |
Stand: Juli 2026 · Quelle: MessEV Anlage 7 (Neufassung 03.11.2021)
Warmwasserkosten nach §8–9 HeizkV
Auch Warmwasserkosten aus einer zentralen Anlage müssen nach HeizkV verbrauchsabhängig abgerechnet werden: Mindestens 50 %, höchstens 70 % nach Verbrauch (Warmwasserzähler); der Rest nach Wohnfläche.
Gibt es keine Warmwasserzähler in den Wohnungen, muss der Vermieter den Verbrauchsanteil anhand von Schätzwerten (§9 Abs. 2 HeizkV) ermitteln. Das Kürzungsrecht gilt auch für Warmwasser (§12 Abs. 1 HeizkV).
Heizkosten und Betriebskostenverordnung
Heizkosten sind nach §2 Nr. 4 BetrKV als Betriebskosten umlagefähig. Die HeizkV regelt dabei die Art der Aufteilung — die BetrKV bestimmt, ob und welche Kostenbestandteile überhaupt umlagefähig sind.
Nicht in die Heizkostenabrechnung gehören:
- Kosten für die Reparatur oder den Austausch der Heizungsanlage (Instandhaltung)
- Kapitalkosten oder Verwaltungskosten der Heizungsanlage
- Rücklagen für Heizungserneuerung
Häufige Fragen
Für welche Gebäude gilt die Heizkostenverordnung?
Die HeizkV gilt für alle Gebäude mit zentraler Heizungsanlage, in denen mindestens zwei Wohneinheiten versorgt werden. Einfamilienhäuser und Wohnungen mit eigener Etagenheizung sind ausgenommen. Auch Fernwärme fällt grundsätzlich unter die HeizkV.
Wie hoch ist der Verbrauchsanteil bei der Heizkostenabrechnung?
Mindestens 50 %, maximal 70 % der Heizkosten müssen nach dem individuellen Verbrauch abgerechnet werden. Der Rest wird nach Wohnfläche verteilt. Viele Abrechnungen verwenden 70 % Verbrauch und 30 % Grundkosten, da das die verbrauchsgerechte Verteilung stärker gewichtet.
Was ist das 15 %-Kürzungsrecht bei der Heizkostenabrechnung?
Nach §12 HeizkV darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 15 % kürzen, wenn der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abgerechnet hat. Dieses Recht entsteht automatisch — der Mieter muss es nicht erst beantragen und kann es auch nachträglich geltend machen.
Darf der Vermieter die Heizkosten pauschal abrechnen?
Nein, in Gebäuden mit zentraler Heizungsanlage und mindestens zwei Wohneinheiten ist eine Pauschale für Heizkosten unzulässig. Die HeizkV schreibt zwingend eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Verstößt der Vermieter dagegen, greift das 15 %-Kürzungsrecht des Mieters.
Wie wird abgerechnet, wenn der Heizkostenzähler ausgefallen ist?
Bei einem Geräteausfall darf der Vermieter den Verbrauch nach §9a HeizkV schätzen — anhand des eigenen Verbrauchs in einer Vorperiode, vergleichbarer Wohnungen im selben Zeitraum oder des Gebäudedurchschnitts. Betrifft die zu schätzende Fläche mehr als 25 % der Gesamtfläche, ist keine Schätzung erlaubt; dann wird rein nach Wohnfläche abgerechnet. Ist mangels Vergleichsdaten gar keine Schätzung möglich, darf der Mieter um 15 % kürzen (BGH VIII ZR 151/20).
Darf ich kürzen, wenn der Wärmezähler nicht geeicht ist?
Nicht automatisch. Ein ungeeichter, aber vorhandener Zähler liefert weiter verwertbare Werte, solange der Vermieter die Richtigkeit der Messung nachweist, etwa per Prüfbescheinigung (BGH VIII ZR 112/10). Die Eichfrist für Wärme- und Warmwasserzähler beträgt sechs Jahre (MessEV Anlage 7); Heizkostenverteiler sind gar nicht eichpflichtig. Das 15-%-Kürzungsrecht greift erst, wenn ein vorgeschriebener Zähler ganz fehlt und deshalb nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden kann (BGH VIII ZR 151/20).