Heizkosten nach HeizkV — Pflicht, Ausnahmen & Kürzungsrecht

Die Heizkostenverordnung (HeizkV) ist eines der wichtigsten Mietrechtsgesetze, das Vermieter und Mieter gleichermaßen betrifft. Sie schreibt vor, wie Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen sind — und welche Konsequenzen es hat, wenn Vermieter dagegen verstoßen.

Was regelt die Heizkostenverordnung?

Die HeizkV (Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten) verpflichtet Vermieter in Gebäuden mit zentraler Heizungs- oder Warmwasseranlage dazu, mindestens 50 % der Kosten nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Nutzer abzurechnen. Der Rest darf nach Fläche oder einem anderen vereinbarten Schlüssel aufgeteilt werden.

Das Ziel: Mieter sollen durch ihr Verbrauchsverhalten Einfluss auf ihre Heizkosten haben — und damit einen Anreiz zum Energiesparen bekommen.

Der 50/70-Split — wie funktioniert das?

§7 Abs. 1 HeizkV legt fest:

Der Vermieter hat innerhalb dieses Rahmens ein Wahlrecht. Am häufigsten gewählt:

• 50/50: Hälftig Verbrauch / hälftig Fläche — Standardlösung
• 70/30: Mehr Verbrauchsgerechtigkeit — bei gut gedämmten Gebäuden sinnvoll

Pflicht zur Heizkostenerfassung

Um den Verbrauchsanteil abrechnen zu können, müssen alle Wohnungen mit Wärmemengenzählern oder Heizkostenverteilern ausgestattet sein (§4 HeizkV). Heizkostenverteiler werden meist jährlich abgelesen — entweder durch einen Ablesedienst oder per Funk-Fernablesung.

Seit 2027 müssen alle neu installierten Heizkostenverteiler und Wärmemengenzähler fernauslesbar sein (§5 Abs. 2 HeizkV i. d. F. 2021). Bestehende Geräte müssen nachgerüstet werden, wenn ein Austausch ohnehin ansteht.

Wer ist von der HeizkV ausgenommen?

Die HeizkV gilt nicht in allen Gebäuden. Ausnahmen nach §11 HeizkV:

• Zweifamilienhäuser: Wenn Vermieter und Mieter je eine Wohnung bewohnen, kann der Vermieter auf die verbrauchsabhängige Abrechnung verzichten
• Gebäude mit niedrigstem Energiebedarf: Bei Passivhäusern oder Niedrigenergiegebäuden mit sehr niedrigem Jahresheizwärmebedarf (§11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkV)
• Fernwärme mit bestimmten Abrechnungsstrukturen: Wenn der Wärmeversorger die Einzelabrechnung übernimmt

Das Kürzungsrecht nach §12 HeizkV

Dies ist die wichtigste Schutzvorschrift für Mieter: Hat der Vermieter die HeizkV nicht beachtet — zum Beispiel weil er gar keine Heizkostenerfassung durchgeführt hat —, darf der Mieter die auf ihn entfallenden Heizkosten um 15 % kürzen.

Das Kürzungsrecht gilt auch, wenn:

• Die Abrechnung nicht den Mindestanteil von 50 % verbrauchsabhängig enthält
• Heizkostenverteiler vorhanden, aber nicht alle Räume erfasst sind
• Die Ablesung nicht fristgerecht durchgeführt wurde
• Monatliche Verbrauchsinformationen (seit 2022 Pflicht bei fernauslesbaren Geräten) fehlen

Der Mieter muss das Kürzungsrecht innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen — schriftlich mit Begründung.

Warmwasserkosten nach §8–9 HeizkV

Auch Warmwasserkosten aus einer zentralen Anlage müssen nach HeizkV verbrauchsabhängig abgerechnet werden: Mindestens 50 %, höchstens 70 % nach Verbrauch (Warmwasserzähler); der Rest nach Wohnfläche.

Gibt es keine Warmwasserzähler in den Wohnungen, muss der Vermieter den Verbrauchsanteil anhand von Schätzwerten (§9 Abs. 2 HeizkV) ermitteln. Das Kürzungsrecht gilt auch für Warmwasser (§12 Abs. 1 HeizkV).

Heizkosten und Betriebskostenverordnung

Heizkosten sind nach §2 Nr. 4 BetrKV als Betriebskosten umlagefähig. Die HeizkV regelt dabei die Art der Aufteilung — die BetrKV bestimmt, ob und welche Kostenbestandteile überhaupt umlagefähig sind.

Nicht in die Heizkostenabrechnung gehören:

• Kosten für die Reparatur oder den Austausch der Heizungsanlage (Instandhaltung)
• Kapitalkosten oder Verwaltungskosten der Heizungsanlage
• Rücklagen für Heizungserneuerung