Von Laurin Schlereth · 14. März 2026 · 5 Min. Lesezeit
Aufzugskosten als Nebenkosten — muss das Erdgeschoss zahlen?
Fahrstuhlkosten nach §2 Nr. 7 BetrKV umlagefähig — aber nicht Reparaturen. Was abgerechnet werden darf, ob Erdgeschoss-Mieter zahlen müssen und häufige Fehler.
Ein Fahrstuhl im Mietshaus kostet Strom, braucht regelmäßige Wartung und muss nach gesetzlichen Vorgaben geprüft werden. Diese Kosten darf der Vermieter auf die Mieter umlegen — aber nur unter bestimmten Bedingungen. Was genau umlagefähig ist und was Erdgeschoss-Mieter dazu sagen können, lesen Sie hier.
Rechtsgrundlage: §2 Nr. 7 BetrKV
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet Aufzugskosten ausdrücklich unter §2 Nr. 7 als umlagefähige Betriebskosten auf. Dazu zählen:
- Stromkosten für den Betrieb des Aufzugs
- Kosten der Beaufsichtigung, Bedienung und Überwachung
- Pflege und Reinigung der Anlage
- Regelmäßige Wartung und Prüfung (TÜV-Abnahme)
- Kosten einer Notrufanlage bzw. Fernüberwachung
Nicht umlagefähig sind dagegen Reparaturkosten und die Kosten für größere Instandsetzungen — diese fallen in den Bereich Instandhaltung, den der Vermieter selbst tragen muss.
Müssen Erdgeschoss-Mieter Aufzugskosten zahlen?
Ja — grundsätzlich schon. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die formularvertragliche Beteiligung auch eines Erdgeschoss-Mieters an den Aufzugskosten nach dem Maßstab der Wohnfläche zulässig ist und ihn nicht unangemessen benachteiligt (BGH, Urteil v. 20.09.2006 – VIII ZR 103/06). Eine tatsächliche Nutzung des Aufzugs ist nicht erforderlich; § 556a Abs. 1 BGB sieht die Wohnfläche als gesetzlichen Regel-Umlageschlüssel vor.
Ausnahme: Im Mietvertrag wurde ausdrücklich vereinbart, dass Erdgeschoss-Mieter von den Aufzugskosten ausgenommen sind. Eine solche Klausel ist zulässig, muss aber klar formuliert sein. Eine weitere Ausnahme kann gelten, wenn der Mieter in einem baulich getrennten Gebäudeteil ohne Zugang zum Aufzug wohnt.
Verteilerschlüssel für Aufzugskosten
Üblich ist die Umlage nach Wohnfläche (§2 Nr. 7 BetrKV nennt keinen Zwangsschlüssel). Viele Vermieter nutzen aber einen nach Stockwerken gestaffelten Schlüssel, bei dem höhere Etagen stärker belastet werden — das ist zulässig, wenn im Mietvertrag vereinbart. Ohne ausdrückliche Vereinbarung gilt der im Vertrag genannte Verteilerschlüssel, in der Regel Wohnfläche.
Rechenbeispiel: Aufzugsanteil nach Wohnfläche
Bei Umlage nach Wohnfläche zahlt jede Wohnung denselben €/m²-Satz — unabhängig vom Stockwerk. So ergibt sich der Anteil einer 60-m²-Wohnung in einem Haus mit 600 m² Gesamtfläche:
Häufige Fehler in der Aufzugsabrechnung
Was tun wenn der Aufzug oft defekt ist?
Grundsätzlich müssen Mieter die Betriebskosten auch dann zahlen, wenn der Aufzug zeitweise ausfällt. Bei dauerhaften oder besonders langen Ausfällen kann jedoch ein Minderungsrecht entstehen — insbesondere in höheren Etagen, wo der Aufzug die einzige zumutbare Zugangsmöglichkeit darstellt. Mieter sollten Ausfälle dokumentieren und den Vermieter schriftlich zur Reparatur auffordern.
Häufige Fragen
Müssen Erdgeschoss-Mieter Aufzugskosten zahlen, obwohl sie den Aufzug nie nutzen?
Grundsätzlich ja. Der BGH hält die formularvertragliche Beteiligung auch von Erdgeschoss-Mietern nach Wohnfläche für zulässig (Urteil v. 20.09.2006 – VIII ZR 103/06); eine tatsächliche Nutzung ist nicht erforderlich. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Mietvertrag eine Freistellung vorsieht oder der Mieter in einem baulich getrennten Gebäudeteil ohne Aufzugszugang wohnt.
Was ist der Unterschied zwischen Aufzugswartung und Aufzugsreparatur bei den Nebenkosten?
Die regelmäßige Wartung (Inspektion, Schmierung, Sicherheitsprüfung durch TÜV oder zugelassene Stelle) ist nach §2 Nr. 7 BetrKV umlagefähig. Reparaturen an defekten Teilen — wie Tausch eines Motors, Seilscheibe oder Steuerplatine — sind Instandhaltungskosten und muss der Vermieter selbst tragen. Diese Abgrenzung ist ein häufiger Fehler in der Abrechnung.
Darf der Vermieter Aufzugskosten nach Stockwerken staffeln?
Ja, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Ein gestaffelter Schlüssel, der höhere Etagen stärker belastet, ist rechtlich zulässig. Ohne solche Vereinbarung gilt der vertraglich festgelegte Umlageschlüssel — üblicherweise Wohnfläche. Der Vermieter kann den Schlüssel nicht einseitig im Nachhinein ändern.
Kann ich die Miete mindern, wenn der Aufzug wochenlang defekt ist?
Bei einem längeren Aufzugsausfall in höheren Etagen kann ein Mietmangel nach §536 BGB vorliegen. Mieter im 4. OG und höher können bei mehrtägigem Ausfall Minderungsquoten von 5–15 % geltend machen. Voraussetzung ist eine schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter und eine angemessene Frist zur Behebung.
Was kostet Aufzug im Durchschnitt?
| Kennzahl | Richtwert |
|---|---|
| Bundesweiter Durchschnitt | 0,20 €/m² pro Monat |
| Bei 60 m² Wohnfläche | ≈ 144 € pro Jahr |
| Bei 80 m² Wohnfläche | ≈ 192 € pro Jahr |
| Anteil an den gesamten Betriebskosten | ≈ 7 % |
Stand: Betriebskostenspiegel 2024 (Deutscher Mieterbund, Abrechnungsjahr 2024, veröffentlicht Dezember 2025), bundesweiter Durchschnitt · regional und je Objekt schwanken die Werte deutlich.