14. März 2026 · 5 Min. Lesezeit

Aufzugskosten als Nebenkosten — was darf abgerechnet werden?

Fahrstuhlkosten nach §2 Nr. 7 BetrKV umlagefähig — aber nicht Reparaturen. Was abgerechnet werden darf, ob Erdgeschoss-Mieter zahlen müssen und häufige Fehler.

Ein Fahrstuhl im Mietshaus kostet Strom, braucht regelmäßige Wartung und muss nach gesetzlichen Vorgaben geprüft werden. Diese Kosten darf der Vermieter auf die Mieter umlegen — aber nur unter bestimmten Bedingungen. Was genau umlagefähig ist und was Erdgeschoss-Mieter dazu sagen können, lesen Sie hier.

Rechtsgrundlage: §2 Nr. 7 BetrKV

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet Aufzugskosten ausdrücklich unter §2 Nr. 7 als umlagefähige Betriebskosten auf. Dazu zählen:

Stromkosten für den Betrieb des Aufzugs
Kosten der Beaufsichtigung, Bedienung und Überwachung
Pflege und Reinigung der Anlage
Regelmäßige Wartung und Prüfung (TÜV-Abnahme)
Kosten einer Notrufanlage bzw. Fernüberwachung

Nicht umlagefähig sind dagegen Reparaturkosten und die Kosten für größere Instandsetzungen — diese fallen in den Bereich Instandhaltung, den der Vermieter selbst tragen muss.

Müssen Erdgeschoss-Mieter Aufzugskosten zahlen?

Ja — grundsätzlich schon. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mehrfach entschieden, dass Mieter im Erdgeschoss oder ersten Obergeschoss zur Umlage herangezogen werden dürfen, auch wenn sie den Aufzug praktisch nie nutzen. Der Aufzug erhöht den allgemeinen Wohnwert des Gebäudes und damit auch den Wert ihrer Wohnung.

Ausnahme: Im Mietvertrag wurde ausdrücklich vereinbart, dass Erdgeschoss-Mieter von den Aufzugskosten ausgenommen sind. Eine solche Klausel ist zulässig, muss aber klar formuliert sein.

Verteilerschlüssel für Aufzugskosten

Üblich ist die Umlage nach Wohnfläche (§2 Nr. 7 BetrKV nennt keinen Zwangsschlüssel). Viele Vermieter nutzen aber einen nach Stockwerken gestaffelten Schlüssel, bei dem höhere Etagen stärker belastet werden — das ist zulässig, wenn im Mietvertrag vereinbart. Ohne ausdrückliche Vereinbarung gilt der im Vertrag genannte Verteilerschlüssel, in der Regel Wohnfläche.

Häufige Fehler in der Aufzugsabrechnung

Reparaturkosten eingeschlossen: Eine defekte Seilscheibe oder ein ausgetauschter Motor sind Instandhaltung — nicht Betriebskosten.

TÜV-Hauptuntersuchung falsch zugeordnet: Die regelmäßige Pflichtprüfung nach Aufzugsverordnung ist umlagefähig; eine außerplanmäßige Prüfung nach einem Unfall dagegen nicht.

Modernisierungskosten versteckt: Der Einbau eines neuen Antriebssystems oder eines Displays ist Modernisierung — darf nicht in die Betriebskosten einfließen.

Was tun wenn der Aufzug oft defekt ist?

Grundsätzlich müssen Mieter die Betriebskosten auch dann zahlen, wenn der Aufzug zeitweise ausfällt. Bei dauerhaften oder besonders langen Ausfällen kann jedoch ein Minderungsrecht entstehen — insbesondere in höheren Etagen, wo der Aufzug die einzige zumutbare Zugangsmöglichkeit darstellt. Mieter sollten Ausfälle dokumentieren und den Vermieter schriftlich zur Reparatur auffordern.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Streitigkeiten empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.

Häufige Fragen

Müssen Erdgeschoss-Mieter Aufzugskosten zahlen, obwohl sie den Aufzug nie nutzen?

Grundsätzlich ja. Der BGH hat mehrfach entschieden, dass auch Erdgeschoss-Mieter zur Aufzugsumlage herangezogen werden können, da der Aufzug den Wohnwert des gesamten Gebäudes steigert. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Mietvertrag ausdrücklich eine Freistellung für bestimmte Etagen vorsieht.

Was ist der Unterschied zwischen Aufzugswartung und Aufzugsreparatur bei den Nebenkosten?

Die regelmäßige Wartung (Inspektion, Schmierung, Sicherheitsprüfung durch TÜV oder zugelassene Stelle) ist nach §2 Nr. 7 BetrKV umlagefähig. Reparaturen an defekten Teilen — wie Tausch eines Motors, Seilscheibe oder Steuerplatine — sind Instandhaltungskosten und muss der Vermieter selbst tragen. Diese Abgrenzung ist ein häufiger Fehler in der Abrechnung.

Darf der Vermieter Aufzugskosten nach Stockwerken staffeln?

Ja, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Ein gestaffelter Schlüssel, der höhere Etagen stärker belastet, ist rechtlich zulässig. Ohne solche Vereinbarung gilt der vertraglich festgelegte Umlageschlüssel — üblicherweise Wohnfläche. Der Vermieter kann den Schlüssel nicht einseitig im Nachhinein ändern.

Kann ich die Miete mindern, wenn der Aufzug wochenlang defekt ist?

Bei einem längeren Aufzugsausfall in höheren Etagen kann ein Mietmangel nach §536 BGB vorliegen. Mieter im 4. OG und höher können bei mehrtägigem Ausfall Minderungsquoten von 5–15 % geltend machen. Voraussetzung ist eine schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter und eine angemessene Frist zur Behebung.