Winterdienst als Nebenkosten — Schneeräumen, Streupflicht und Haftung

Winterdienst als Nebenkosten — was gilt?

Schneeräumen und Streuen gehören im Winter zu den wichtigsten Pflichten rund ums Mietshaus. Die Kosten darf der Vermieter auf die Mieter umlegen — und unter bestimmten Voraussetzungen sogar die Pflicht selbst auf die Mieter übertragen. Was erlaubt ist, was nicht und wer bei einem Sturz haftet, erklären wir hier.

Rechtsgrundlage: §2 Nr. 8 BetrKV

Winterdienst-Kosten sind als Teil der Gartenpflegekosten und Außenanlagen in §2 Nr. 8 BetrKV geregelt. Umlagefähig sind:

• Kosten eines beauftragten Winterdienstes
• Material wie Streusalz, Sand, Splitt
• Gerätepflege und Reparatur von Räumgeräten (anteilig)
• Kosten einer Hausmeisterfirma, soweit diese auch Winterdienst leistet

Nicht umlagefähig sind der Kauf von Geräten (Schneeschieber, Streumaschine) — diese gelten als Instandhaltungsinvestition des Vermieters.

Kann der Vermieter die Räumpflicht auf Mieter übertragen?

Ja — per Mietvertrag oder Hausordnung. Die Übertragung ist rechtlich wirksam, wenn sie klar und eindeutig formuliert ist. Typische Klausel: „Der Mieter ist verpflichtet, werktags bis 7:00 Uhr und sonn- und feiertags bis 9:00 Uhr die Zugänge vom Schnee zu räumen und bei Glätte zu streuen."

Wichtig: Überträgt der Vermieter die Pflicht, darf er die Kosten eines externen Winterdienstes nicht mehr auf den Mieter umlegen — entweder räumt der Mieter selbst oder der Vermieter beauftragt einen Dienst und legt die Kosten um. Beides zusammen ist unzulässig.

Haftung bei Sturz auf vereistem Gehweg

Wer die Räum- und Streupflicht trägt, haftet auch für Schäden durch Verletzungen. Das hat erhebliche Konsequenzen:

• Vermieter hat Pflicht behalten: Er haftet bei einem Sturz — außer er hat einen Dienst beauftragt, der nachweislich seiner Pflicht nicht nachgekommen ist.
• Mieter hat Pflicht übernommen: Der Mieter haftet für Personenschäden, wenn er die Pflicht nicht oder nicht rechtzeitig erfüllt hat.

Mieter sollten sich beim Abschluss einer Haftpflichtversicherung vergewissern, dass solche Ansprüche mitversichert sind — das ist bei guten Policen standardmäßig der Fall.

Welche Flächen müssen geräumt werden?

In der Regel müssen folgende Flächen geräumt und gestreut werden:

• Öffentlicher Gehweg vor dem Haus (soweit gesetzlich vorgeschrieben)
• Zufahrten und Eingangsbereiche
• Fußwege auf dem Grundstück bis zur Haustür
• Stellplätze und Tiefgaragenzufahrten (je nach Mietvertrag)

Was genau geräumt werden muss, regeln die jeweiligen Gemeindesatzungen — diese variieren stark. Im Zweifel beim Ordnungsamt der Gemeinde nachfragen.

Umlageschlüssel und Abrechnung

Winterdienstkosten werden typischerweise nach Wohnfläche auf die Mieter verteilt. In der Jahresabrechnung erscheinen sie oft als eigene Position „Winterdienst" oder zusammen mit Hausmeisterkosten und Außenpflege. Prüfen Sie, ob die Kosten nachvollziehbar sind — z. B. durch Vorlage des Dienstleistungsvertrags bei der Belegeinsicht.

Zusammenfassung

• Winterdienst ist nach §2 Nr. 8 BetrKV umlagefähig
• Räumpflicht kann per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden
• Pflichtübertragung und Kostenumlage gleichzeitig ist unzulässig
• Haftung liegt bei demjenigen, der die Pflicht trägt
• Kauf von Geräten ist nicht umlagefähig