14. März 2026 · 5 Min. Lesezeit
Nebenkostenabrechnung nach Auszug — Rechte und Pflichten
Abrechnungsfrist läuft nach dem Abrechnungszeitraum, nicht nach dem Auszug. Zeitanteilige Abrechnung, Kautionseinbehalt und neue Adresse — alles im Überblick.
Der Mieter ist ausgezogen — aber die Betriebskosten für das Wohnjahr stehen noch aus. Wann muss der Vermieter abrechnen? Darf er die Kaution einbehalten, bis die Abrechnung vorliegt? Und was passiert, wenn der ausgezogene Mieter nicht mehr erreichbar ist? Dieser Artikel erklärt alle wichtigen Aspekte der Nebenkostenabrechnung nach einem Mieterwechsel — für Vermieter und Mieter.
Wann muss die Abrechnung nach dem Auszug erstellt werden?
Die Abrechnungsfrist nach §556 Abs. 3 BGB richtet sich nach dem Ende des Abrechnungszeitraums — nicht nach dem Auszugsdatum. Das ist ein häufiger Irrtum. Wenn der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr ist, muss die Abrechnung dem ausgezogenen Mieter bis zum 31. Dezember des Folgejahres zugehen.
Zeitanteilige Abrechnung bei unterjährigem Auszug
Zieht ein Mieter unterjährig aus, muss die Abrechnung zeitanteiligerfolgen. Der ausgezogene Mieter zahlt nur die Kosten anteilig für die Monate, in denen er tatsächlich Mieter war. Die Berechnung hängt vom jeweiligen Umlageschlüssel ab:
Kaution: Darf der Vermieter sie einbehalten?
Der Vermieter darf die Mietkaution nach dem Auszug für eine angemessene Zeit einbehalten, um eventuelle Nebenkostennachforderungen zu sichern. Die Rechtsprechung hat dafür Leitlinien entwickelt:
Neue Adresse des Mieters mitteilen — und einfordern
Damit die Abrechnung den ausgezogenen Mieter erreicht, ist es wichtig, die neue Adresse zu kennen. Als ausgezogener Mieter sollten Sie Ihrem alten Vermieter die neue Anschrift mitteilen — schriftlich und nachweisbar. Ohne korrekte Adresse kann die Abrechnung nicht fristgerecht zugestellt werden.
Als Vermieter sollten Sie die neue Adresse beim Auszug dokumentieren und im Übergabeprotokoll festhalten. Ist der Mieter nicht mehr erreichbar, kann der Vermieter beim Einwohnermeldeamt eine Auskunft über die neue Adresse beantragen.
Was wenn der Vermieter nicht erreichbar ist?
Ausgezogene Mieter haben manchmal das umgekehrte Problem: Sie warten auf ihr Guthaben, aber der Vermieter meldet sich nicht. In diesem Fall:
Verjährung von Nachzahlungen nach dem Auszug
Nachzahlungsansprüche aus der Nebenkostenabrechnung verjähren nach 3 Jahren(§195 BGB). Die Verjährung beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist — also in der Regel am 31.12. des Jahres, in dem die Abrechnung zugestellt wurde.
Das bedeutet: Selbst wenn ein Mieter bereits ausgezogen ist, kann der Vermieter innerhalb der Verjährungsfrist noch nachfordern — sofern er die Abrechnung fristgerecht erstellt hat. Gleiches gilt umgekehrt für Guthaben: Ausgezogene Mieter können ihr Guthaben bis zu 3 Jahre nach Ende des Jahres der Abrechnung einfordern.
Häufige Fragen
Wann muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nach dem Auszug erstellen?
Die Abrechnungsfrist richtet sich nicht nach dem Auszugsdatum, sondern nach dem Ende des Abrechnungszeitraums. Bei einem Kalenderjahr als Abrechnungsperiode hat der Vermieter bis zum 31. Dezember des Folgejahres Zeit. Der Mieter muss also unter Umständen noch über ein Jahr nach dem Auszug auf seine Abrechnung warten.
Darf der Vermieter die Kaution nach dem Auszug einbehalten, bis die NK-Abrechnung vorliegt?
Ja, aber nur anteilig und zeitlich begrenzt. Der Vermieter darf einen Teil der Kaution in Höhe der realistisch zu erwartenden Nachzahlung einbehalten. Den nicht strittigen Restbetrag muss er zeitnah zurückzahlen — typisch sind 4–6 Wochen für offensichtlich unstreitige Beträge. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist muss er die vollständige Kaution freigeben (BGH VIII ZR 71/15).
Was passiert, wenn der ausgezogene Mieter keine neue Adresse hinterlässt?
Der Vermieter ist verpflichtet, die Abrechnung zuzustellen. Fehlt die neue Adresse, kann er beim zuständigen Einwohnermeldeamt eine Melderegisterauskunft beantragen. Erteilt das Amt keine Auskunft und ist der Mieter nicht auffindbar, riskiert der Vermieter, dass die Frist für ihn ohne Verschulden nicht einhaltbar ist — was unter engen Voraussetzungen als Ausnahme anerkannt werden kann.
Wie lange kann der ausgezogene Mieter sein Guthaben noch einfordern?
Guthabenansprüche aus der Nebenkostenabrechnung verjähren nach §195 BGB in 3 Jahren ab Ende des Jahres, in dem die Abrechnung zugestellt wurde. Ausgezogene Mieter sollten ihren alten Vermieter daher aktiv kontaktieren, wenn sie nach über einem Jahr keine Abrechnung erhalten haben — und notfalls schriftlich auf Erstellung bestehen.