Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 5 Min. Lesezeit
Nebenkostenabrechnung nach Auszug — nicht ab Auszugsdatum
12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, nicht ab Auszug (§ 556 Abs. 3). Kalenderjahr: bis 31.12. Folgejahr. Kaution, Zeitanteil, neue Adresse.
Die Schlüssel sind zurück, die Wohnung ist leer — aber die Betriebskosten des laufenden Jahres sind noch lange nicht abgerechnet. Hier liegt der teuerste Irrtum auf beiden Seiten: Mieter erwarten ihre Kaution sofort zurück, Vermieter glauben, mit dem Auszug beginne eine neue Frist. Beides stimmt nicht. Maßgeblich bleibt das Ende des Abrechnungszeitraums — und genau daraus ergeben sich Wartezeit, Kautionsfrage und die Folgen, wenn der ausgezogene Mieter nicht mehr erreichbar ist. Wie der Vermieter die zwei Abrechnungen baut, steht unter Nebenkostenabrechnung bei Mieterwechsel.
Checkliste: Mieterpflichten beim Auszug (Nebenkosten)
Mit der Schlüsselübergabe enden die abrechnungsrelevanten Pflichten des Mieters noch nicht — die Nebenkosten des laufenden Jahres werden erst deutlich später abgerechnet. Diese sieben Punkte entscheiden darüber, ob Sie am Ende Ihr Guthaben bekommen oder auf einer vermeidbaren Nachforderung sitzen bleiben:
Nicht abrechnungsbezogene Auszugspflichten behandeln wir gesondert: Wohnungsübergabe & Zustand der Wohnung und Schönheitsreparaturen beim Auszug.
Zählerstände ins Übergabeprotokoll
Wasser, Heizung und Strom beim Auszug festhalten — die Zwischenablesung ordnet den Verbrauch bis zum Auszugstag zu.
Übergabeprotokoll als PDF →Wann muss die Abrechnung nach dem Auszug erstellt werden?
Die Abrechnungsfrist nach §556 Abs. 3 BGB richtet sich nach dem Ende des Abrechnungszeitraums — nicht nach dem Auszugsdatum. Das ist ein häufiger Irrtum. Wenn der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr ist, muss die Abrechnung dem ausgezogenen Mieter bis zum 31. Dezember des Folgejahres zugehen.
Zeitanteilige Abrechnung bei unterjährigem Auszug
Zieht ein Mieter unterjährig aus, muss die Abrechnung zeitanteiligerfolgen. Der ausgezogene Mieter zahlt nur die Kosten anteilig für die Monate, in denen er tatsächlich Mieter war. Die Berechnung hängt vom jeweiligen Umlageschlüssel ab:
Kaution: Darf der Vermieter sie einbehalten?
Der Vermieter darf die Mietkaution nach dem Auszug für eine angemessene Zeit einbehalten, um eventuelle Nebenkostennachforderungen zu sichern. Die Rechtsprechung hat dafür Leitlinien entwickelt:
Neue Adresse des Mieters mitteilen — und einfordern
Damit die Abrechnung den ausgezogenen Mieter erreicht, ist es wichtig, die neue Adresse zu kennen. Als ausgezogener Mieter sollten Sie Ihrem alten Vermieter die neue Anschrift mitteilen — schriftlich und nachweisbar. Ohne korrekte Adresse kann die Abrechnung nicht fristgerecht zugestellt werden.
Als Vermieter sollten Sie die neue Adresse beim Auszug dokumentieren und im Übergabeprotokoll festhalten. Ist der Mieter nicht mehr erreichbar, kann der Vermieter beim Einwohnermeldeamt eine einfache Melderegisterauskunft nach §44 BMG über die neue Adresse beantragen.
Was wenn der Vermieter nicht erreichbar ist?
Ausgezogene Mieter haben manchmal das umgekehrte Problem: Sie warten auf ihr Guthaben, aber der Vermieter meldet sich nicht. In diesem Fall:
Verjährung von Nachzahlungen nach dem Auszug
Nachzahlungsansprüche aus der Nebenkostenabrechnung verjähren nach 3 Jahren(§195 BGB). Die Verjährung beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist — also in der Regel am 31.12. des Jahres, in dem die Abrechnung zugestellt wurde.
Das bedeutet: Selbst wenn ein Mieter bereits ausgezogen ist, kann der Vermieter innerhalb der Verjährungsfrist noch nachfordern — sofern er die Abrechnung fristgerecht erstellt hat. Gleiches gilt umgekehrt für Guthaben: Ausgezogene Mieter können ihr Guthaben bis zu 3 Jahre nach Ende des Jahres der Abrechnung einfordern.
Vorauszahlungen und Guthaben nach dem Auszug
Vorauszahlungen für Zeiträume nach dem Auszugsdatum sind keine Sicherheit und deshalb unverzüglich zurückzuzahlen. Wer am 15. Juli auszieht und die August-Vorauszahlung bereits geleistet hat, bekommt sie zurück — abzüglich des anteiligen Juli-Betrags, der in die Schlussabrechnung einfließt.
Ein Guthaben aus der Abrechnung muss der Vermieter ohne Aufforderung auszahlen, sobald sie erstellt ist. Der Anspruch verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB), gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist. Wer lange nichts hört, fordert den Vermieter schriftlich zur Abrechnung auf und setzt eine Frist.
Checkliste für Vermieter beim Auszug
Häufige Fragen
Wann muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nach dem Auszug erstellen?
Die Abrechnungsfrist richtet sich nicht nach dem Auszugsdatum, sondern nach dem Ende des Abrechnungszeitraums. Bei einem Kalenderjahr als Abrechnungsperiode hat der Vermieter bis zum 31. Dezember des Folgejahres Zeit. Der Mieter muss also unter Umständen noch über ein Jahr nach dem Auszug auf seine Abrechnung warten.
Darf der Vermieter die Kaution nach dem Auszug einbehalten, bis die NK-Abrechnung vorliegt?
Ja, aber nur anteilig und zeitlich begrenzt. Der Vermieter darf einen Teil der Kaution in Höhe der realistisch zu erwartenden Nachzahlung einbehalten. Den nicht strittigen Restbetrag muss er zeitnah zurückzahlen — typisch sind 4–6 Wochen für offensichtlich unstreitige Beträge. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist muss er die vollständige Kaution freigeben (BGH VIII ZR 71/05).
Was passiert, wenn der ausgezogene Mieter keine neue Adresse hinterlässt?
Der Vermieter ist verpflichtet, die Abrechnung zuzustellen. Fehlt die neue Adresse, kann er beim zuständigen Einwohnermeldeamt eine einfache Melderegisterauskunft nach §44 BMG beantragen. Erteilt das Amt keine Auskunft und ist der Mieter nicht auffindbar, riskiert der Vermieter, dass die Frist für ihn ohne Verschulden nicht einhaltbar ist — was unter engen Voraussetzungen als Ausnahme anerkannt werden kann.
Wie lange kann der ausgezogene Mieter sein Guthaben noch einfordern?
Guthabenansprüche aus der Nebenkostenabrechnung verjähren nach §195 BGB in 3 Jahren ab Ende des Jahres, in dem die Abrechnung zugestellt wurde. Ausgezogene Mieter sollten ihren alten Vermieter daher aktiv kontaktieren, wenn sie nach über einem Jahr keine Abrechnung erhalten haben — und notfalls schriftlich auf Erstellung bestehen.
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