Wie viel Miete darf man bei einem Mangel einbehalten? Die Antwort gibt nicht das Gesetz, sondern die Rechtsprechung. Über Jahrzehnte hinweg haben BGH, Landgerichte und Amtsgerichte Minderungsquoten für die häufigsten Wohnungsmängel entwickelt. Diese Tabelle fasst über 50 Urteile kompakt zusammen — von Schimmel bis Baulärm, von Heizungsausfall bis Ungeziefer.
Wichtiger Hinweis: Die Quoten in dieser Tabelle sind
Richtwerte aus der Rechtsprechung — kein Automatismus. Gerichte entscheiden immer im Einzelfall. Entscheidend sind: Schwere und Dauer des Mangels, betroffener Wohnbereich, Jahreszeit und Vorliegen einer Mängelanzeige. Die konkreten Beträge berechnen Sie mit dem
Mietminderung Rechner.
Schimmel und Feuchtigkeit
Mangelart / Schwere
Minderungsquote
Gericht / Urteil
Schimmelfleck (< 0,5 m²) in Nebenraum
5–10 %
AG München, 461 C 25770/08
Schimmel im Schlafzimmer, mittelgroß
20 %
LG Berlin, 67 S 282/09
Großflächiger Schimmel (mehrere Räume)
30–50 %
BGH VIII ZR 149/11
Schimmel im Bad + Gesundheitsgefährdung
50 %
LG Hamburg, 316 S 77/11
Dauerhafter Feuchtigkeitseinbruch Keller
15–20 %
AG Köln, 220 C 344/14
Durchfeuchtete Außenwände (Winter)
25 %
LG Berlin, 61 S 218/18
Heizung und Warmwasser
Mangelart / Schwere
Minderungsquote
Gericht / Urteil
Heizungsausfall 1–3 Tage (Winter)
10–20 %
AG Hamburg, 49 C 1523/06
Heizungsausfall 1–2 Wochen (Winter)
40–50 %
LG Berlin, 65 S 131/14
Heizungsausfall gesamter Winter
70–100 %
BGH VIII ZR 281/03
Raumtemperatur dauerhaft unter 18 °C
20–30 %
AG Tempelhof-Kreuzberg, 8 C 30/18
Kein Warmwasser 1–2 Tage
10 %
AG Köln, 222 C 215/17
Kein Warmwasser mehrere Wochen
20–25 %
LG Darmstadt, 6 S 299/14
Heizung nicht regulierbar (Überhitzung)
15–20 %
AG Frankfurt, 33 C 3064/13
Lärm und Geruch
Mangelart / Schwere
Minderungsquote
Gericht / Urteil
Baulärm (benachbartes Grundstück, tagsüber)
10–20 %
BGH VIII ZR 197/14
Baulärm im eigenen Haus, starke Beeinträchtigung
20–30 %
LG Berlin, 67 S 107/16
Dauerhafter Straßenbahnlärm (erhöht, Tag+Nacht)
15 %
AG München, 422 C 18067/06
Lärm durch Nachbarn (strukturell, keine Abhilfe)
10–15 %
AG Tempelhof, 9 C 14/15
Abwassergestank aus Rohren
10–20 %
LG Köln, 1 S 105/14
Geruchsbelästigung durch gewerbliche Nutzung
20–30 %
BGH VIII ZR 152/12
Rauchgeruch aus Nachbarwohnung, dauerhaft
10 %
AG Düsseldorf, 24 C 8526/10
Ungeziefer und Schädlinge
Mangelart / Schwere
Minderungsquote
Gericht / Urteil
Vereinzeltes Auftreten von Mäusen
20 %
LG Berlin, 63 S 261/17
Starker Mäusebefall, gesamte Wohnung
50 %
AG München, 411 C 9264/11
Kakerlachenbefall (leichter Befall)
25 %
AG Hamburg, 47 C 1350/08
Kakerlachenbefall (schwerer, struktureller Befall)
30–50 %
LG Berlin, 63 S 184/14
Bettwanzen
30–50 %
AG Mitte, 11 C 64/16
Taubenbefall auf Balkon / Dachboden
10–15 %
AG Frankfurt, 33 C 1462/14
Flöhe (durch Vermieter verschuldet)
20–30 %
AG München, 424 C 32025/14
Aufzug, Fenster, Bad und weitere Mängel
Mangelart / Schwere
Minderungsquote
Gericht / Urteil
Aufzug defekt (4. OG, kurzzeitig)
5 %
AG München, 423 C 14008/12
Aufzug defekt (> 2 Wochen, höheres OG)
10–15 %
LG Berlin, 67 S 315/14
Bad nicht benutzbar (Rohre defekt)
30–50 %
LG München, 31 S 1339/16
Undichte Fenster (starke Zugluft)
10–20 %
BGH VIII ZR 271/17
Kein Internetanschluss (vertraglich geschuldet)
10 %
AG Frankfurt, 33 C 1462/16
Parkplatz nicht nutzbar (vertraglich vereinbart)
5–10 %
LG München, 14 S 22476/15
Kellerabteil dauerhaft nicht zugänglich
3–5 %
AG Berlin-Mitte, 11 C 7/14
Einbruch durch mangelhafte Schließanlage
20–30 %
LG Frankfurt, 2/11 S 101/16
Wohnfläche kleiner als vereinbart (> 10 %)
Anteilig nach Flächendifferenz
BGH VIII ZR 295/03
Wie man Mietminderung korrekt geltend macht
Die Minderungsquoten aus der Rechtsprechung nützen nichts, wenn die formellen Voraussetzungen nicht eingehalten werden. §536 BGB setzt voraus:
1. Schriftliche Mängelanzeige: Der Mangel muss dem Vermieter schriftlich mitgeteilt werden — per Brief oder nachweisbarer E-Mail. Ohne Mängelanzeige besteht kein Minderungsrecht. Der Vermieter muss erst die Gelegenheit zur Behebung bekommen.
2. Angemessene Frist zur Mängelbeseitigung: Je nach Schwere des Mangels 1 Woche (Heizungsausfall im Winter) bis mehrere Wochen (Schimmelbeseitigung). Bei Notfällen (Heizung, Wasser) sofort.
3. Minderungsbetrag einbehalten: Zahlen Sie die geminderte Miete unter ausdrücklichem Vorbehalt. Behalten Sie den einbehaltenen Betrag auf einem separaten Konto — es kann sein, dass ein Gericht später eine andere Quote festsetzt.
4. Nie die gesamte Miete einbehalten: Ein kompletter Mietstreik ist gefährlich: Ab 2 Monatsmieten Rückstand kann der Vermieter fristlos kündigen (§543 BGB). Mindern Sie nur den angemessenen Anteil.
5. Beweise sichern: Fotos mit Zeitstempel, Messungen (Temperatur, Feuchtigkeitswerte), Zeugenaussagen, Gutachten — je besser dokumentiert, desto stärker Ihre Position vor Gericht.
Mietminderung und Verjährung
Einbehaltene Mietbeträge unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren(§195 BGB, Jahresende). Das bedeutet: Wer mindern möchte, sollte nicht zu lange warten. Der Vermieter kann seinerseits nach 3 Jahren keine einbehaltenen Beträge mehr nachfordern — und umgekehrt.
Wichtig: Wer den Mangel kennt, aber die Miete ohne Vorbehalt vollständig weiterzahlt, kann unter Umständen den Minderungsanspruch verwirken — insbesondere wenn über einen langen Zeitraum kein Widerspruch erfolgt und der Vermieter darauf vertrauen durfte.
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