Versicherungen als Nebenkosten — was ist umlagefähig?

Welche Versicherungskosten sind nach §2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig? Gebäudeversicherung, Haftpflicht, Glasversicherung — was darf abgerechnet werden?

Versicherungskosten gehören in jeder Nebenkostenabrechnung zu den zulässigen Positionen — aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Welche Versicherungen umlagefähig sind, was nicht abgerechnet werden darf und worauf Vermieter bei der Aufteilung achten müssen.

Welche Versicherungen sind umlagefähig?

Gemäß §2 Nr. 13 BetrKV dürfen Vermieter Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen auf die Mieter umlegen. Umlagefähig sind:

Gebäudeversicherung: Schutz gegen Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasserschäden — die wichtigste Versicherung für Vermietungsobjekte.

Haftpflichtversicherung: Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht schützt vor Schadensersatzansprüchen Dritter, z. B. bei Verletzungen auf dem Grundstück.

Glasversicherung: Abdeckung für Schäden an Fenstergläsern und Glasfassaden — sofern für das Gebäude abgeschlossen.

Elementarschadenversicherung: Schutz gegen Überschwemmung, Erdrutsch oder Rückstau — wird zunehmend relevant.

Öltankversicherung: Wenn das Gebäude mit Heizöl beheizt wird und ein Tank vorhanden ist.

Was ist nicht umlagefähig?

Nicht jede Versicherung, die der Vermieter abschließt, darf auf die Mieter umgelegt werden. Nicht abrechenbar sind:

Vermieter-Rechtsschutz: Kosten für Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter sind rein private Ausgaben des Vermieters.
Mietausfallversicherung: Schützt nur das wirtschaftliche Interesse des Vermieters — kein Bezug zum Betrieb des Gebäudes.
Lebens- und Unfallversicherung des Vermieters: Persönliche Versicherungen ohne Gebäudebezug.
Hausrat des Vermieters: Versicherung für Inventar in vermieteten Räumen, sofern es dem Vermieter gehört.

Gemischt genutzte Objekte: Aufteilung notwendig

Wird ein Gebäude sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken genutzt, muss die Versicherungsprämie aufgeteilt werden. Nur der auf die Wohnnutzung entfallende Anteil darf in die Nebenkostenabrechnung der Mieter einfließen. Eine nachvollziehbare Aufteilung ist dabei Pflicht.

Enthält die Police Versicherungsschutz für mehrere Objekte, muss ebenfalls ein objektbezogener Anteil ermittelt werden — z. B. nach Versicherungswert oder Fläche.

Wirtschaftlichkeitsgebot bei Versicherungen

Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt auch bei Versicherungen: Der Vermieter muss eine marktübliche und angemessene Versicherung abschließen. Deutlich überhöhte Prämien — etwa durch unnötige Zusatzleistungen — kann der Mieter beanstanden. Ein Vergleich mit ortsüblichen Prämien ist dann maßgeblich.

Erhält der Vermieter Prämienrückerstattungen (z. B. Schadenfreiheitsrabatt), muss er diese in der Abrechnung berücksichtigen und darf nur den tatsächlich gezahlten Nettobetrag umlegen.

Belege müssen auf Anfrage vorgelegt werden

Mieter haben das Recht, die Versicherungspolicen und Prämienabrechnungen einzusehen. Der Vermieter muss die Belege auf Anfrage zur Verfügung stellen — entweder zur Einsicht vor Ort oder in Kopie (Kopierkosten trägt der Mieter).

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Unsicherheiten empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.