Von Laurin Schlereth · 13. März 2026 · 4 Min. Lesezeit
Versicherung umlagefähig? Gebäude ja, Rechtsschutz nein
Gebäude- & Haftpflichtversicherung sind umlagefähig (§2 Nr. 13 BetrKV), Rechtsschutz & Mietausfall nicht. Der Check für Ihre Nebenkostenabrechnung.
Bei Versicherungen entscheidet nicht der Name der Police, sondern wem sie nützt: Umlagefähig sind nur Versicherungen, die das Gebäude und die Haftung rund ums Grundstück absichern — nicht die, die allein das wirtschaftliche Interesse des Vermieters schützen. Dieser Ratgeber zeigt, welche Policen in die Abrechnung dürfen, welche nicht und was bei Prämienrückerstattungen und Mehrobjekt-Verträgen gilt.
Welche Versicherungen sind umlagefähig?
Gemäß §2 Nr. 13 BetrKV dürfen Vermieter Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen auf die Mieter umlegen. Umlagefähig sind:
Wie die Gebäudeversicherung konkret auf die Mieter umgelegt wird — mit Verteilerschlüssel, Beispielrechnung und Richtwert — zeigt der eigene Ratgeber dazu.
Was ist nicht umlagefähig?
Nicht jede Versicherung, die der Vermieter abschließt, darf auf die Mieter umgelegt werden. Nicht abrechenbar sind:
- Vermieter-Rechtsschutz: Kosten für Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter sind rein private Ausgaben des Vermieters.
- Mietausfallversicherung: Schützt nur das wirtschaftliche Interesse des Vermieters — kein Bezug zum Betrieb des Gebäudes.
- Lebens- und Unfallversicherung des Vermieters: Persönliche Versicherungen ohne Gebäudebezug.
- Hausrat des Vermieters: Versicherung für Inventar in vermieteten Räumen, sofern es dem Vermieter gehört.
Häufiger Fehler: Viele Wohngebäudepolicen enthalten einen eingebauten Baustein „Mietverlust/Mietausfall". Dessen Prämienanteil schützt nur den Vermieter und muss aus der umlagefähigen Prämie herausgerechnet werden — wer die Gesamtprämie umlegt, rechnet zu viel ab.
Gemischt genutzte Objekte: Aufteilung notwendig
Wird ein Gebäude sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken genutzt, muss die Versicherungsprämie aufgeteilt werden. Nur der auf die Wohnnutzung entfallende Anteil darf in die Nebenkostenabrechnung der Mieter einfließen. Eine nachvollziehbare Aufteilung ist dabei Pflicht.
Enthält die Police Versicherungsschutz für mehrere Objekte, muss ebenfalls ein objektbezogener Anteil ermittelt werden — z. B. nach Versicherungswert oder Fläche.
Wirtschaftlichkeitsgebot bei Versicherungen
Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt auch bei Versicherungen: Der Vermieter muss eine marktübliche und angemessene Versicherung abschließen. Deutlich überhöhte Prämien — etwa durch unnötige Zusatzleistungen — kann der Mieter beanstanden. Ein Vergleich mit ortsüblichen Prämien ist dann maßgeblich.
Erhält der Vermieter Prämienrückerstattungen (z. B. Schadenfreiheitsrabatt), muss er diese in der Abrechnung berücksichtigen und darf nur den tatsächlich gezahlten Nettobetrag umlegen.
Belege müssen auf Anfrage vorgelegt werden
Mieter haben das Recht, die Versicherungspolicen und Prämienabrechnungen einzusehen. Der Vermieter muss die Belege auf Anfrage zur Verfügung stellen — entweder zur Einsicht vor Ort oder in Kopie (Kopierkosten trägt der Mieter).
Rechenbeispiel: Versicherungs-Anteil
Sach- und Haftpflichtversicherungen werden nach Wohnfläche verteilt. So ergibt sich der Anteil einer 75-m²-Wohnung in einem Haus mit 750 m² Gesamtfläche:
Was kostet Sach- und Haftpflichtversicherung im Durchschnitt?
| Kennzahl | Richtwert |
|---|---|
| Bundesweiter Durchschnitt | 0,31 €/m² pro Monat |
| Bei 60 m² Wohnfläche | ≈ 223 € pro Jahr |
| Bei 80 m² Wohnfläche | ≈ 298 € pro Jahr |
| Anteil an den gesamten Betriebskosten | ≈ 12 % |
Stand: Betriebskostenspiegel 2024 (Deutscher Mieterbund, Abrechnungsjahr 2024, veröffentlicht Dezember 2025), bundesweiter Durchschnitt · regional und je Objekt schwanken die Werte deutlich.
Zahlen Sie insgesamt zu viel?
Tragen Sie Ihre echten Beträge in den Nebenkosten-Rechner ein und vergleichen Sie mit den bundesweiten Richtwerten.
Häufige Fragen
Welche Versicherungen darf der Vermieter auf keinen Fall abrechnen?
Nicht umlagefähig sind Vermieter-Rechtsschutzversicherung, Mietausfallversicherung, persönliche Lebens- und Unfallversicherungen des Vermieters sowie Hausratversicherungen für Inventar des Vermieters. Diese schützen ausschließlich das wirtschaftliche Interesse des Vermieters und haben keinen Bezug zum Gebäudebetrieb. Warum auch die eigene Hausratversicherung des Mieters nie umlagefähig ist, erklärt der eigene Ratgeber.
Muss der Vermieter Prämienrückerstattungen an die Mieter weitergeben?
Ja — Schadenfreiheitsrabatte oder Prämienrückerstattungen der Versicherung müssen in der Abrechnung berücksichtigt werden. Der Vermieter darf nur den tatsächlich gezahlten Nettobetrag umlegen. Wer die volle Bruttoprämie abrechnet und Rückerstattungen behält, rechnet fehlerhaft ab.
Darf die Versicherungsprämie für mehrere Objekte zusammen abgerechnet werden?
Nein — enthält die Police Versicherungsschutz für mehrere Objekte, muss ein objektbezogener Anteil ermittelt werden. Die Aufteilung muss nachvollziehbar sein, z. B. nach Versicherungswert oder Fläche. Eine willkürliche oder pauschale Zuordnung kann der Mieter beanstanden.
Was tun, wenn die Versicherungsprämie ungewöhnlich hoch erscheint?
Beantragen Sie Belegeinsicht in die Versicherungspolice und Prämienabrechnungen. Vergleichen Sie die Prämie mit ortsüblichen Marktpreisen für vergleichbaren Versicherungsschutz. Erscheint die Prämie deutlich überhöht, können Sie innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung schriftlich Widerspruch einlegen.