Von Laurin Schlereth · 15. März 2026 · 6 Min. Lesezeit
Untervermietung — Recht, Erlaubnis & Airbnb
Untervermietung ohne Erlaubnis ist ein Kündigungsgrund. §553 BGB: wann Vermieter ablehnen dürfen, Muster-Antrag und Regeln für Airbnb.
Wer die eigene Mietwohnung ganz oder teilweise untervermieten möchte, braucht dafür in der Regel die Erlaubnis des Vermieters. Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungsfall sogar die Kündigung des Mietverhältnisses. Gleichzeitig haben Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen gesetzlichen Anspruch auf die Erlaubnis — den Vermieter zu fragen reicht nicht, man muss auch wissen, wann er ablehnen darf.
Wann besteht ein Anspruch auf Erlaubnis? (§ 553 BGB)
Nach § 553 BGB hat der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn er nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse daran entwickelt hat. Entscheidend ist das Wort „Teil" — die vollständige Überlassung der gesamten Wohnung begründet keinen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis.
„Rent-to-Rent": warum das Modell in Deutschland scheitert
In sozialen Medien wird „Rent-to-Rent" oder „Airbnb-Arbitrage" als passives Einkommen beworben: eine Wohnung mieten, um sie mit Aufschlag weiterzuvermieten. In Deutschland läuft das Modell rechtlich gegen mehrere Wände:
Kein Anspruch auf Erlaubnis: Wer allein mit Gewinnabsicht untervermietet, hat kein berechtigtes Interesse nach §553 BGB — der Vermieter darf die Erlaubnis verweigern (BGH VIII ZR 228/23, siehe oben).
Zweckentfremdungsverbote: Die dauerhafte Weitervermietung als Ferienwohnung ist in vielen Großstädten genehmigungspflichtig; Verstöße können Bußgelder bis in den fünfstelligen Bereich auslösen.
Kündigung droht: Untervermietung ohne Erlaubnis rechtfertigt eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die Kündigung — das gemietete „Kapital" ist dann weg.
Seriös umsetzbar ist gewerbliche Zwischenvermietung nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Eigentümers — nicht heimlich mit einem normalen Wohnungsmietvertrag.
Wann darf der Vermieter die Erlaubnis ablehnen?
Auch wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt, darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt oder die Wohnung durch die Untervermietung übermäßig belegt würde (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Wie den Antrag stellen?
Den Antrag auf Erlaubnis zur Untervermietung sollten Sie schriftlich stellen — auch wenn das Gesetz keine Form vorschreibt. Nur so haben Sie im Streitfall einen Beweis, dass und wann Sie den Antrag gestellt haben. Der Antrag sollte vollständig sein, damit der Vermieter informiert entscheiden kann.
Muster-Antrag auf Untervermietung
Untermietzuschlag — darf der Vermieter mehr verlangen?
Ja — unter bestimmten Umständen. Nach § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen, wenn ihm die Untervermietung andernfalls nicht zuzumuten wäre. Die Schwelle ist jedoch hoch: Der Vermieter muss konkrete Gründe für die Mehrbelastung darlegen.
In der Praxis akzeptieren Gerichte einen Untermietzuschlag von ca. 10–20 % der anteiligen Nettokaltmiete für das untervermietete Zimmer. Ein pauschaler prozentualer Zuschlag auf die Gesamtmiete ist nicht zulässig. Zahlt der Mieter den verlangten Zuschlag nicht, darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern.
Nicht vergessen: Ob die Untervermietung erlaubt ist, ist Mietrecht — die daraus erzielten Einnahmen müssen Sie in der Regel zusätzlich versteuern. Wann die 520-€-Freigrenze greift und was als Werbungskosten abziehbar ist, erklärt der Ratgeber Untermiete versteuern.
Airbnb & kurzfristige Vermietung — besondere Regeln
Die gewerbliche oder kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb ist rechtlich ein Sonderfall. Der BGH hat entschieden, dass auch die kurzfristige, wiederholte Vermietung an wechselnde Gäste der Erlaubnis des Vermieters bedarf (BGH, Urt. v. 08.01.2014 – VIII ZR 210/13).
Übersicht: Was ist erlaubt, was verboten?
| Situation | Erlaubt? | Grundlage / Hinweis |
|---|---|---|
| Zimmer untervermieten mit Erlaubnis | Ja | § 553 BGB |
| Zimmer ohne Erlaubnis untervermieten | Nein | Abmahnung / Kündigung möglich |
| Gesamte Wohnung untervermieten (befristet) | Nur mit Erlaubnis | Kein gesetzl. Anspruch |
| Airbnb (kurzfristig, wiederholt) | Nur mit Erlaubnis | BGH VIII ZR 210/13 |
| Untervermietung mit Gewinn (über eigene Kosten hinaus) | Nein | BGH VIII ZR 228/23 |
| Partner einziehen lassen | Keine Untermiete (§ 553) | Anzeigepflicht genügt |
| Studierende WG (Zimmer) | Mit Erlaubnis | Berechtigtes Interesse ggf. gegeben |
| Untervermietung an Familienmitglieder | Mit Erlaubnis | Kein Sonderrecht für Familie |
| Vermieter verweigert grundlos | Sonderkündigungsrecht Mieter | § 553 Abs. 1 i.V.m. § 540 BGB |
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Alle Rechner & Muster →Häufige Fragen
Brauche ich Erlaubnis, wenn mein Partner einziehen möchte?
Das Einziehen eines Lebenspartners gilt nicht als Untervermietung. Für Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und nahe Familienangehörige genügt eine Anzeige an den Vermieter. Für andere Personen — auch den nicht verheirateten Partner — gilt §553 BGB: Sie haben ein Anspruch auf Erlaubnis, wenn Sie ein berechtigtes Interesse darlegen und die Wohnung nicht übermäßig belegt wird.
Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete?
Untervermieten ohne Erlaubnis ist eine erhebliche Pflichtverletzung des Mietvertrags. Der Vermieter kann zunächst abmahnen und bei Wiederholung oder besonderer Schwere das Mietverhältnis fristlos kündigen. Bei der ersten Zuwiderhandlung ohne weitere Umstände folgt in der Regel erst eine Abmahnung — nicht sofort die Kündigung.
Darf der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?
Ja — nach §553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen, wenn ihm die Untervermietung andernfalls nicht zuzumuten wäre. Als angemessen gilt in der Praxis etwa 10–20 Prozent der anteiligen Nettokaltmiete für das untervermietete Zimmer. Ein pauschaler Aufschlag auf die gesamte Miete ist nicht zulässig.
Kann der Vermieter die Erlaubnis grundlos verweigern?
Nein. Wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt und kein wichtiger Grund in der Person des Untermieters besteht, muss der Vermieter die Erlaubnis erteilen. Verweigert er grundlos, entsteht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht nach §540 BGB i.V.m. §553 BGB. Der Mieter kann das Mietverhältnis dann außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.