15. März 2026 · 6 Min. Lesezeit

Untervermietung — Recht, Erlaubnis & Airbnb

Untervermietung ohne Erlaubnis ist ein Kündigungsgrund. §553 BGB: wann Vermieter ablehnen dürfen, Muster-Antrag und Regeln für Airbnb.

Wer die eigene Mietwohnung ganz oder teilweise untervermieten möchte, braucht dafür in der Regel die Erlaubnis des Vermieters. Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungsfall sogar die Kündigung des Mietverhältnisses. Gleichzeitig haben Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen gesetzlichen Anspruch auf die Erlaubnis — den Vermieter zu fragen reicht nicht, man muss auch wissen, wann er ablehnen darf.

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Wann besteht ein Anspruch auf Erlaubnis? (§ 553 BGB)

Nach § 553 BGB hat der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn er nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse daran entwickelt hat. Entscheidend ist das Wort „Teil" — die vollständige Überlassung der gesamten Wohnung begründet keinen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis.

Beruflicher Auslandsaufenthalt / Jobwechsel: Wer vorübergehend aus beruflichen Gründen die Wohnung nicht selbst nutzen kann, hat ein anerkanntes berechtigtes Interesse an der Untervermietung.

Neue Lebensgemeinschaft: Partner zieht ein, Untermieter soll herausnehmen. Berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Mieter einen Teil der Wohnung weiter selbst nutzt.

Studium an einem anderen Ort: Wer während des Semesters auswärts wohnt, kann die Heimatwohnung untervermieten — anerkanntes Interesse, da Wohnsitz erhalten bleiben soll.

Finanzielle Not: Wenn der Mieter die Miete allein nicht mehr tragen kann, ist die Untervermietung eines Zimmers ein anerkanntes Mittel zur Kostensenkung.

Pflegebedürftigkeit: Wer Pflege im häuslichen Umfeld organisieren möchte und dafür eine Betreuungsperson ins Haus holt, hat ebenfalls ein berechtigtes Interesse.

Wann darf der Vermieter die Erlaubnis ablehnen?

Auch wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt, darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt oder die Wohnung durch die Untervermietung übermäßig belegt würde (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Überbelegung der Wohnung: Wenn durch die Aufnahme des Untermieters die Wohnung für die Anzahl der Bewohner objektiv zu klein wird, ist eine Ablehnung berechtigt.

Unzumutbare Person: Konkrete Anhaltspunkte für eine unzumutbare Person — z. B. bekannte erhebliche Vorstrafen, Konflikte in der Hausgemeinschaft — können eine Ablehnung rechtfertigen.

Vollständige Überlassung: Möchte der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten (ohne selbst drin zu wohnen), besteht kein Anspruch nach § 553 BGB. Der Vermieter kann frei entscheiden.

Zweckentfremdung: Soll die Wohnung gewerblich genutzt werden (Büro, Lager), kann der Vermieter ablehnen, sofern der Mietvertrag dies nicht erlaubt.

Wie den Antrag stellen?

Den Antrag auf Erlaubnis zur Untervermietung sollten Sie schriftlich stellen — auch wenn das Gesetz keine Form vorschreibt. Nur so haben Sie im Streitfall einen Beweis, dass und wann Sie den Antrag gestellt haben. Der Antrag sollte vollständig sein, damit der Vermieter informiert entscheiden kann.

Name und Anschrift des Untermieters: Vollständiger Name, Geburtsdatum und bisherige Adresse des potenziellen Untermieters angeben.

Art der Nutzung: Welches Zimmer oder welche Teile der Wohnung sollen untervermietet werden? Zu welchem Zweck (Wohnnutzung)?

Zeitraum: Befristet oder unbefristet? Geplanter Beginn und — soweit absehbar — Ende der Untervermietung.

Begründung des Interesses: Warum haben Sie ein berechtigtes Interesse? Kurze Erläuterung des Grundes (Auslandsaufenthalt, finanzielle Gründe etc.).

Muster-Antrag auf Untervermietung

[Ihr Name] [Ihre Anschrift] [Ort, Datum] [Name des Vermieters] [Anschrift des Vermieters] Betreff: Antrag auf Erlaubnis zur Untervermietung — Wohnung [vollständige Adresse] Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name], ich bitte Sie hiermit um die Erlaubnis, ein Zimmer meiner Mietwohnung an die folgende Person unterzuvermieten: Name des Untermieters: [Vorname Nachname] Geburtsdatum: [TT.MM.JJJJ] Bisherige Anschrift: [Straße, PLZ, Ort] Zu vermietendes Zimmer: [z. B. das ca. 12 m² große Zimmer im westlichen Teil der Wohnung] Geplanter Zeitraum: ab [Datum], voraussichtlich bis [Datum / unbefristet] Grund meines Interesses: [z. B. Ich werde ab dem [Datum] für [Dauer] beruflich ins Ausland entsandt und möchte meine Wohnung in dieser Zeit nicht leer stehen lassen. Ich selbst verbleibe Hauptmieter und kehre nach Ende des Auslandseinsatzes zurück.] Ich weise darauf hin, dass ich nach § 553 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis habe, sofern kein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vorliegt. Bitte teilen Sie mir Ihre Entscheidung bis zum [Datum, z. B. 2 Wochen] schriftlich mit. Mit freundlichen Grüßen [Unterschrift] [Name]

Untermietzuschlag — darf der Vermieter mehr verlangen?

Ja — unter bestimmten Umständen. Nach § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen, wenn ihm die Untervermietung andernfalls nicht zuzumuten wäre. Die Schwelle ist jedoch hoch: Der Vermieter muss konkrete Gründe für die Mehrbelastung darlegen.

In der Praxis akzeptieren Gerichte einen Untermietzuschlag von ca. 10–20 % der anteiligen Nettokaltmiete für das untervermietete Zimmer. Ein pauschaler prozentualer Zuschlag auf die Gesamtmiete ist nicht zulässig. Zahlt der Mieter den verlangten Zuschlag nicht, darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern.

Airbnb & kurzfristige Vermietung — besondere Regeln

Die gewerbliche oder kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb ist rechtlich ein Sonderfall. Der BGH hat entschieden, dass auch die kurzfristige, wiederholte Vermietung an wechselnde Gäste der Erlaubnis des Vermieters bedarf (BGH, Urt. v. 08.01.2014 – VIII ZR 210/13).

Keine gesetzliche Erlaubnispflicht entfällt: Auch für Airbnb-Vermietung gilt § 553 BGB nicht als Grundlage — ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse reicht nach herrschender Ansicht nicht aus.

Zweckentfremdungsverbot beachten: In vielen Großstädten (Berlin, München, Hamburg) gibt es Zweckentfremdungsverbote. Wer ohne Genehmigung dauerhaft an Touristen vermietet, riskiert Bußgelder bis zu 500.000 €.

Mietvertragliche Verbote: Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die eine gewerbliche Untervermietung ausdrücklich untersagen. Diese sind in der Regel wirksam.

Einmalige / vereinzelte Nutzung: Wer die Wohnung gelegentlich (z. B. bei eigenem Urlaub für 2–3 Wochen im Jahr) untervermietet, handelt nach manchen Gerichtsurteilen noch im Rahmen des § 553 BGB — ist aber rechtlich unsicher.

Übersicht: Was ist erlaubt, was verboten?

Situation

Erlaubt?

Grundlage / Hinweis

Zimmer untervermieten mit Erlaubnis

§ 553 BGB

Zimmer ohne Erlaubnis untervermieten

Nein

Abmahnung / Kündigung möglich

Gesamte Wohnung untervermieten (befristet)

Nur mit Erlaubnis

Kein gesetzl. Anspruch

Airbnb (kurzfristig, wiederholt)

Nur mit Erlaubnis

BGH VIII ZR 210/13

Partner einziehen lassen

Keine Untermiete (§ 553)

Anzeigepflicht genügt

Studierende WG (Zimmer)

Mit Erlaubnis

Berechtigtes Interesse ggf. gegeben

Untervermietung an Familienmitglieder

Mit Erlaubnis

Kein Sonderrecht für Familie

Vermieter verweigert grundlos

Sonderkündigungsrecht Mieter

§ 553 Abs. 1 i.V.m. § 540 BGB

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Häufige Fragen

Brauche ich Erlaubnis, wenn mein Partner einziehen möchte?

Das Einziehen eines Lebenspartners gilt nicht als Untervermietung. Für Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und nahe Familienangehörige genügt eine Anzeige an den Vermieter. Für andere Personen — auch den nicht verheirateten Partner — gilt §553 BGB: Sie haben ein Anspruch auf Erlaubnis, wenn Sie ein berechtigtes Interesse darlegen und die Wohnung nicht übermäßig belegt wird.

Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete?

Untervermieten ohne Erlaubnis ist eine erhebliche Pflichtverletzung des Mietvertrags. Der Vermieter kann zunächst abmahnen und bei Wiederholung oder besonderer Schwere das Mietverhältnis fristlos kündigen. Bei der ersten Zuwiderhandlung ohne weitere Umstände folgt in der Regel erst eine Abmahnung — nicht sofort die Kündigung.

Darf der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?

Ja — nach §553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen, wenn ihm die Untervermietung andernfalls nicht zuzumuten wäre. Als angemessen gilt in der Praxis etwa 10–20 Prozent der anteiligen Nettokaltmiete für das untervermietete Zimmer. Ein pauschaler Aufschlag auf die gesamte Miete ist nicht zulässig.

Kann der Vermieter die Erlaubnis grundlos verweigern?

Nein. Wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt und kein wichtiger Grund in der Person des Untermieters besteht, muss der Vermieter die Erlaubnis erteilen. Verweigert er grundlos, entsteht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht nach §540 BGB i.V.m. §553 BGB. Der Mieter kann das Mietverhältnis dann außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.