Mietpreisbremse — wo sie gilt und wie Mieter sie nutzen

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit. Sie greift nur in den Gemeinden, die das jeweilige Land als angespannten Wohnungsmarkt ausweist. Bundesrechtlich ist sie bis zum 31. Dezember 2029 verlängert (Gesetz vom 23. Juli 2025); die Landesverordnungen laufen kürzer und wurden 2025/2026 neu erlassen. Dieser Artikel zeigt, wo sie im August 2026 gilt — und warum das Amtsgericht Frankfurt die hessische Verlängerung erstinstanzlich für unwirksam hält.

Rechtsgrundlage: §556d BGB und die Geschichte der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist in den §§556d bis 556g BGB verankert und trat am 1. Juni 2015 mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft. Der Kerngedanke des §556d Abs. 1 BGB ist einfach: Bei der Wiedervermietung von Wohnraum darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen, sofern die Wohnung in einem Gebiet liegt, in dem die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die Landesregierungen sind ermächtigt, solche Gebiete durch Rechtsverordnung auszuweisen — die sogenannten angespannten Wohnungsmärkte.

In den ersten Jahren nach Einführung kämpfte die Mietpreisbremse mit erheblichen rechtlichen Problemen. Mehrere Landesverordnungen wurden von Gerichten für unwirksam erklärt, weil die Begründungen fehlerhaft waren. Bayern, Hessen und Hamburg mussten ihre Verordnungen nachbessern. Das Mietrechtsanpassungsgesetz von 2019 stärkte die Mietpreisbremse daraufhin erheblich: Vermieter wurden verpflichtet, unaufgefordert Auskunft über vorherige Mieten zu erteilen, und rückwirkende Ansprüche auf zu viel gezahlte Miete wurden eingeführt. Die bundesgesetzliche Geltungsdauer wurde mehrfach verlängert, zuletzt mit Wirkung zum 23. Juli 2025 bis zum 31. Dezember 2029. Davon zu unterscheiden sind die Landesverordnungen, die die Gebiete konkret ausweisen — sie haben eigene, kürzere Laufzeiten und enden je nach Bundesland 2027 oder 2029.

Funktionsweise: Was genau begrenzt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse greift ausschließlich bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen. Sie gilt nicht für bestehende Mietverhältnisse, nicht für Mieterhöhungen während eines laufenden Vertrages und nicht für Gewerbemietverträge. Entscheidend ist der Begriff der "ortsüblichen Vergleichsmiete": Gemeint ist der im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesene Wert für vergleichbare Wohnungen. Der Vermieter darf maximal 10 % darüber liegen — also bei einer Vergleichsmiete von 10 €/m² höchstens 11 €/m² verlangen.

Die Mietpreisbremse bezieht sich auf die Nettokaltmiete. Nebenkosten, Möblierungszuschläge und Betriebskosten sind grundsätzlich separat zu betrachten. Allerdings hat der BGH in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass überhöhte Möblierungszuschläge nicht dazu genutzt werden dürfen, die Mietpreisbremse zu umgehen. Wird ein unangemessen hoher Möblierungsaufschlag vereinbart, kann das Gericht diesen auf ein angemessenes Maß kürzen.

Wo gilt die Mietpreisbremse? (Stand August 2026)

13 der 16 Länder haben eine Verordnung erlassen. Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und das Saarland haben keine. Läuft eine Verordnung aus, entfällt der Schutz bei der nächsten Neuvermietung sofort — Bestandsverträge bleiben unverändert.

Stand: August 2026 · Quelle: Finanztip (06.08.2026), Haufe-Länderübersicht, Landesverordnungen. Bayern: Gemeinde Reut zum 16.07.2026 gestrichen. Hessen: hessenrecht (MiSchuV bis 25.11.2026) und AG Frankfurt a. M., Urteil vom 10.06.2026 – 33029 C 130/25 (nicht rechtskräftig).

Die drei zentralen Ausnahmen von der Mietpreisbremse

§556e und §556f BGB definieren drei Ausnahmen, die in der Praxis erhebliche Bedeutung haben und dazu führen, dass ein großer Teil des Wohnungsbestands in deutschen Städten faktisch nicht von der Mietpreisbremse erfasst wird. Vermieter und Mieter sollten diese Ausnahmen genau kennen.

Rügeobliegenheit: Wie Mieter die Mietpreisbremse aktivieren

Die Mietpreisbremse greift nicht automatisch. Mieter müssen aktiv werden und eine sogenannte Rüge gegenüber dem Vermieter erheben, um Ansprüche geltend zu machen. Dies ist in §556g BGB geregelt und ist ein zentraler Unterschied zu anderen Schutzvorschriften, die von Amts wegen gelten.

Die Rüge bedarf der Textform (§556g Abs. 4 BGB) — eine E-Mail genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig; mündlich reicht dagegen nicht. Bewahren Sie einen Zugangsnachweis auf, denn am Zugang bemisst sich der Rückforderungszeitraum. In der Rüge muss der Mieter deutlich machen, dass er die vereinbarte Miete für überhöht hält und die Einhaltung der Mietpreisbremse verlangt. Eine präzise Benennung des Paragraphen ist nicht erforderlich, aber hilfreich. Nach der Rüge schuldet der Mieter nur noch die zulässige Miete. Ob er darüber hinaus bereits gezahlte Beträge zurückverlangen kann, hängt allein am Zeitpunkt der Rüge — dazu der nächste Absatz.

Entscheidend ist der Zeitpunkt der Rüge: Wer innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügt und noch im Mietverhältnis steht, kann die zu viel gezahlte Miete ab Mietbeginn zurückfordern. Wird später gerügt oder ist das Mietverhältnis bei Zugang bereits beendet, gibt es nur die danach fällig gewordene Miete zurück (§556g Abs. 2 Satz 3 BGB). Wer neu eingezogen ist, sollte deshalb nicht abwarten: Jeder Monat, der ohne Rüge verstreicht, kann am Ende Geld kosten. Einen fertigen Formulierungsvorschlag samt Auskunftsverlangen finden Sie unter Mietpreisbremse rügen — Muster für die Rüge nach §556g.

Auskunftspflicht des Vermieters: BGH-Rechtsprechung

Seit 2019 ist der Vermieter nach §556g Abs. 1a BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert vor Vertragsschluss Auskunft darüber zu erteilen, warum er eine höhere Miete als die Mietpreisbremse erlaubt verlangen kann — also zum Beispiel bei Berufung auf die Vormiete-Ausnahme oder die Modernisierungsausnahme. Der BGH hat diese Auskunftspflicht in mehreren Entscheidungen konkretisiert und verschärft.

Im Urteil vom 29. November 2023 (VIII ZR 75/23) ging es um die Auskunft zur Vormiete nach § 556g Abs. 3 BGB: Die Mitteilung der vertraglich vereinbarten Vormiete genügt; der Vermieter muss deren Zulässigkeit nach den §§ 556d ff. BGB nicht selbst prüfen. Das ist eine andere Pflicht als die unaufgeforderte vorvertragliche Auskunft nach Abs. 1a.

Mietpreisindex vs. Mietpreisbremse: Zwei unterschiedliche Instrumente

Mietpreisbremse und Mietpreisindex werden im öffentlichen Diskurs häufig verwechselt, sind aber grundverschiedene Instrumente. Der Mietpreisindex — konkret der Mietspiegel — ist ein statistisches Erhebungsinstrument, das die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. Er ist die Referenzgröße, auf die sich die Mietpreisbremse bezieht, aber kein Regulierungsinstrument an sich. Der Mietspiegel kann einfach oder qualifiziert sein; nur der qualifizierte Mietspiegel nach §558d BGB hat vor Gericht besondere Beweiskraft.

Die Mietpreisbremse hingegen ist ein direktes Regulierungsinstrument, das konkrete Rechtsfolgen bei Überschreitung der Grenze auslöst. Städte wie Berlin, Hamburg und München veröffentlichen regelmäßig aktualisierte Mietspiegel, anhand derer Mieter selbst prüfen können, ob ihre Miete zulässig ist. In Städten ohne qualifizierten Mietspiegel ist die Berechnung der zulässigen Höchstmiete deutlich schwieriger, da auf teurere Gutachten oder einfache Mietspiegel zurückgegriffen werden muss.

Wirksamkeit in der Praxis

Ob die Bremse den Mietanstieg dämpft, ist umstritten. Das DIW Berlin sprach 2018 von einer messbaren, aber moderaten Bremswirkung; Ausnahmen (Neubau ab 1. Oktober 2014, Vormiete, umfassende Modernisierung) begrenzen den Anwendungsbereich. Die Durchsetzung hängt am Mieter: Eine Befragung von TU und LMU München (2024, rund 10.000 Münchner Mietverhältnisse) kam auf 2,4 % der Teilnehmenden, die die Bremse tatsächlich gezogen haben.Stand: August 2026 · Quelle: DIW-Wochenbericht 7/2018; TU/LMU München 2024, zitiert nach Finanztip 06.08.2026

Schritt-für-Schritt: So setzen Mieter die Mietpreisbremse durch

Wer die Mietpreisbremse nutzen möchte, muss strukturiert vorgehen. Der erste Schritt ist die Prüfung, ob die Wohnung überhaupt in einem ausgewiesenen Gebiet liegt — dies lässt sich über das Landesamt für Wohnungswesen oder die Gemeindeverwaltung klären. Danach muss die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung ermittelt werden, was über den Mietspiegel der Gemeinde erfolgt.

Berliner Mietendeckel als Warnung: Was passiert, wenn man zu weit geht

Im Jahr 2020 erließ Berlin den sogenannten Mietendeckel — eine deutlich schärfere Regulierung als die bundesrechtliche Mietpreisbremse. Der Berliner Mietendeckel fror nicht nur Neuvertragsmieten ein, sondern auch laufende Mietverhältnisse und verbot Mieterhöhungen für fünf Jahre. Im April 2021 erklärte das Bundesverfassungsgericht das Gesetz für verfassungswidrig (2 BvF 1/20), da die Gesetzgebungskompetenz beim Bund liege und nicht bei den Ländern.

Die Folgen waren drastisch: Mieter, die bereits von reduzierten Mieten profitiert hatten, mussten teilweise hohe Nachzahlungen an Vermieter leisten. Für Vermieter wiederum hatte die Unsicherheit über die Rechtslage dazu geführt, Mieter aufzufordern, die Differenz zwischen tatsächlicher und gedämpfter Miete auf einem Treuhandkonto zu hinterlegen. Das Berliner Experiment zeigt die Grenzen einzelner Landesregelungen — und warum das bundesrechtliche Instrument der Mietpreisbremse trotz aller Kritik das stabilere Instrument ist.

Was die Rüge für Mieter bewirkt

Die Bremse wirkt nicht von selbst. Wer in einem ausgewiesenen Gebiet wohnt, die Vergleichsmiete plus 10 % gegen die vereinbarte Nettokaltmiete hält und in Textform rügt, schuldet ab Zugang der Rüge nur noch die zulässige Miete. Bei einer Differenz von 100 € im Monat sind das 1.200 € im Jahr — und bei Rüge binnen 30 Monaten nach Mietbeginn die Rückforderung ab Mietbeginn (§ 556g Abs. 2 Satz 3 BGB). Den Wert für die eigene Wohnung berechnet der Mietpreisbremse-Rechner. Unsicherheit zur Verordnung (etwa in Hessen nach dem Frankfurter Urteil) spricht der örtliche Mieterverein oder ein Anwalt.

Häufige Fragen