Mietpreisbremse — wo sie gilt und wie Mieter sie nutzen

Die Mietpreisbremse gehört seit ihrer Einführung im Jahr 2015 zu den umstrittensten wohnungspolitischen Instrumenten Deutschlands. Trotz jahrelanger Debatten über ihre Wirksamkeit hat der Gesetzgeber das Instrument nicht nur beibehalten, sondern schrittweise verschärft und verlängert. Für Mieter in Ballungsräumen ist sie ein potenziell wertvolles Werkzeug — wenn man weiß, wie man es richtig einsetzt. Dieser Artikel erklärt die Rechtslage 2025, zeigt wo die Bremse noch gilt, und fasst die wichtigsten BGH-Entscheidungen zusammen.

Rechtsgrundlage: §556d BGB und die Geschichte der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist in den §§556d bis 556g BGB verankert und trat am 1. Juni 2015 mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft. Der Kerngedanke des §556d Abs. 1 BGB ist einfach: Bei der Wiedervermietung von Wohnraum darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen, sofern die Wohnung in einem Gebiet liegt, in dem die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die Landesregierungen sind ermächtigt, solche Gebiete durch Rechtsverordnung auszuweisen — die sogenannten angespannten Wohnungsmärkte.

In den ersten Jahren nach Einführung kämpfte die Mietpreisbremse mit erheblichen rechtlichen Problemen. Mehrere Landesverordnungen wurden von Gerichten für unwirksam erklärt, weil die Begründungen fehlerhaft waren. Bayern, Hessen und Hamburg mussten ihre Verordnungen nachbessern. Das Mietrechtsanpassungsgesetz von 2019 stärkte die Mietpreisbremse daraufhin erheblich: Vermieter wurden verpflichtet, unaufgefordert Auskunft über vorherige Mieten zu erteilen, und rückwirkende Ansprüche auf zu viel gezahlte Miete wurden eingeführt. Bis 2025 wurde die Geltungsdauer mehrfach verlängert; aktuell läuft sie in vielen Bundesländern bis Ende 2025 oder 2029.

Funktionsweise: Was genau begrenzt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse greift ausschließlich bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen. Sie gilt nicht für bestehende Mietverhältnisse, nicht für Mieterhöhungen während eines laufenden Vertrages und nicht für Gewerbemietverträge. Entscheidend ist der Begriff der "ortsüblichen Vergleichsmiete": Gemeint ist der im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesene Wert für vergleichbare Wohnungen. Der Vermieter darf maximal 10 % darüber liegen — also bei einer Vergleichsmiete von 10 €/m² höchstens 11 €/m² verlangen.

Die Mietpreisbremse bezieht sich auf die Nettokaltmiete. Nebenkosten, Möblierungszuschläge und Betriebskosten sind grundsätzlich separat zu betrachten. Allerdings hat der BGH in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass überhöhte Möblierungszuschläge nicht dazu genutzt werden dürfen, die Mietpreisbremse zu umgehen. Wird ein unangemessen hoher Möblierungsaufschlag vereinbart, kann das Gericht diesen auf ein angemessenes Maß kürzen.

Bundesländer mit aktiven Mietpreisbremse-Verordnungen (Stand 2025)

Nicht alle Bundesländer haben von der Ermächtigung Gebrauch gemacht, und nicht alle Verordnungen haben identische Geltungsbereiche. Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die aktuell gültigen Regelungen. In einigen Bundesländern ist die Verordnung ausgelaufen und wurde nicht erneuert, was bedeutet, dass dort keine Mietpreisbremse mehr gilt.

Die drei zentralen Ausnahmen von der Mietpreisbremse

§556e und §556f BGB definieren drei Ausnahmen, die in der Praxis erhebliche Bedeutung haben und dazu führen, dass ein großer Teil des Wohnungsbestands in deutschen Städten faktisch nicht von der Mietpreisbremse erfasst wird. Vermieter und Mieter sollten diese Ausnahmen genau kennen.

Rügeobliegenheit: Wie Mieter die Mietpreisbremse aktivieren

Die Mietpreisbremse greift nicht automatisch. Mieter müssen aktiv werden und eine sogenannte Rüge gegenüber dem Vermieter erheben, um Ansprüche geltend zu machen. Dies ist in §556g BGB geregelt und ist ein zentraler Unterschied zu anderen Schutzvorschriften, die von Amts wegen gelten.

Die Rüge ist formfrei — sie kann also schriftlich, per E-Mail oder sogar mündlich erfolgen, wobei aus Beweisgründen die Schriftform dringend empfohlen wird. In der Rüge muss der Mieter deutlich machen, dass er die vereinbarte Miete für überhöht hält und die Einhaltung der Mietpreisbremse verlangt. Eine präzise Benennung des Paragraphen ist nicht erforderlich, aber hilfreich. Nach erfolgreicher Rüge kann der Mieter die überhöhte Miete für die Zukunft verweigern — rückwirkend für die Zeit vor der Rüge besteht kein Anspruch.

Eine wichtige Gesetzesänderung von 2019 ermöglicht es Mietern außerdem, überhöhte Mieten rückwirkend ab 30 Monate vor Erhebung der Klage zurückzufordern — aber nur, wenn die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn erhoben wurde. Diese Regelung greift also, wenn der Mieter die Rüge erhebt und der Vermieter die Miete nicht reduziert, sodass es zur Klage kommt.

Auskunftspflicht des Vermieters: BGH-Urteile 2023 und 2024

Seit 2019 ist der Vermieter nach §556g Abs. 1a BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert vor Vertragsschluss Auskunft darüber zu erteilen, warum er eine höhere Miete als die Mietpreisbremse erlaubt verlangen kann — also zum Beispiel bei Berufung auf die Vormiete-Ausnahme oder die Modernisierungsausnahme. Der BGH hat diese Auskunftspflicht in mehreren Entscheidungen konkretisiert und verschärft.

Im Urteil vom 22. März 2023 (VIII ZR 317/21) entschied der BGH, dass die Auskunftspflicht des Vermieters nicht durch allgemeine Hinweise im Mietvertrag erfüllt werden kann. Der Vermieter muss konkrete Informationen mitteilen — etwa die genaue Höhe der Vormiete oder die konkreten Modernisierungsmaßnahmen mit Kostennachweis. Erteilt der Vermieter keine oder eine unvollständige Auskunft, kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen, und die Mietpreisbremse gilt uneingeschränkt.

Im Jahr 2024 bestätigte der BGH (VIII ZR 220/23), dass auch die bloße Behauptung einer umfassenden Modernisierung ohne Belege nicht ausreicht. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass tatsächlich Investitionen in der erforderlichen Höhe getätigt wurden. Dies hat in der Praxis dazu geführt, dass viele Vermieter, die sich auf die Modernisierungsausnahme berufen wollten, vor Gericht scheiterten.

Mietpreisindex vs. Mietpreisbremse: Zwei unterschiedliche Instrumente

Mietpreisbremse und Mietpreisindex werden im öffentlichen Diskurs häufig verwechselt, sind aber grundverschiedene Instrumente. Der Mietpreisindex — konkret der Mietspiegel — ist ein statistisches Erhebungsinstrument, das die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. Er ist die Referenzgröße, auf die sich die Mietpreisbremse bezieht, aber kein Regulierungsinstrument an sich. Der Mietspiegel kann einfach oder qualifiziert sein; nur der qualifizierte Mietspiegel nach §558d BGB hat vor Gericht besondere Beweiskraft.

Die Mietpreisbremse hingegen ist ein direktes Regulierungsinstrument, das konkrete Rechtsfolgen bei Überschreitung der Grenze auslöst. Städte wie Berlin, Hamburg und München veröffentlichen regelmäßig aktualisierte Mietspiegel, anhand derer Mieter selbst prüfen können, ob ihre Miete zulässig ist. In Städten ohne qualifizierten Mietspiegel ist die Berechnung der zulässigen Höchstmiete deutlich schwieriger, da auf teurere Gutachten oder einfache Mietspiegel zurückgegriffen werden muss.

Wirksamkeit in der Praxis: Was Studien zeigen

Ob die Mietpreisbremse ihren Zweck erfüllt, ist wissenschaftlich umstritten. Mehrere Studien — darunter vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) und vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) — kommen zu unterschiedlichen Schlussfolgerungen. Die DIW-Studie von 2023 zeigt, dass die Mietpreisbremse in Städten mit konsequenter Durchsetzung die Mietsteigerungen bei Neuvermietungen um durchschnittlich 6 bis 9 % gedämpft hat. Das IW Köln kommt jedoch zu dem Schluss, dass die Ausnahmen die Wirkung so stark begrenzen, dass der Gesamteffekt minimal ist.

Ein zentrales Problem ist die geringe Durchsetzungsrate. Schätzungen des Deutschen Mieterbunds zufolge berufen sich weniger als 5 % der betroffenen Mieter tatsächlich auf die Mietpreisbremse. Gründe sind mangelndes Wissen, Angst vor Konflikten mit dem Vermieter und die Komplexität des Verfahrens. Zudem ist die Neubau-Ausnahme in boomenden Städten so weitreichend, dass ein erheblicher Teil der Neuvertragsabschlüsse schlicht nicht unter die Bremse fällt.

Schritt-für-Schritt: So setzen Mieter die Mietpreisbremse durch

Wer die Mietpreisbremse nutzen möchte, muss strukturiert vorgehen. Der erste Schritt ist die Prüfung, ob die Wohnung überhaupt in einem ausgewiesenen Gebiet liegt — dies lässt sich über das Landesamt für Wohnungswesen oder die Gemeindeverwaltung klären. Danach muss die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung ermittelt werden, was über den Mietspiegel der Gemeinde erfolgt.

Berliner Mietendeckel als Warnung: Was passiert, wenn man zu weit geht

Im Jahr 2020 erließ Berlin den sogenannten Mietendeckel — eine deutlich schärfere Regulierung als die bundesrechtliche Mietpreisbremse. Der Berliner Mietendeckel fror nicht nur Neuvertragsmieten ein, sondern auch laufende Mietverhältnisse und verbot Mieterhöhungen für fünf Jahre. Im April 2021 erklärte das Bundesverfassungsgericht das Gesetz für verfassungswidrig (2 BvF 1/20), da die Gesetzgebungskompetenz beim Bund liege und nicht bei den Ländern.

Die Folgen waren drastisch: Mieter, die bereits von reduzierten Mieten profitiert hatten, mussten teilweise hohe Nachzahlungen an Vermieter leisten. Für Vermieter wiederum hatte die Unsicherheit über die Rechtslage dazu geführt, Mieter aufzufordern, die Differenz zwischen tatsächlicher und gedämpfter Miete auf einem Treuhandkonto zu hinterlegen. Das Berliner Experiment zeigt die Grenzen einzelner Landesregelungen — und warum das bundesrechtliche Instrument der Mietpreisbremse trotz aller Kritik das stabilere Instrument ist.

Ausblick: Verlängerungspläne bis 2029 und politische Debatte

Die Bundesregierung hat mehrfach signalisiert, die Mietpreisbremse über 2025 hinaus zu verlängern. Im Koalitionsvertrag 2021 wurde eine Verlängerung bis 2029 festgeschrieben. Entsprechende Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch wurden bereits diskutiert, wobei auch eine Verschärfung — zum Beispiel eine Absenkung der 10-%-Grenze auf 5 % — im Raum stand. Angesichts des anhaltenden Wohnungsmangels in deutschen Großstädten und weiter steigender Mieten ist eine ersatzlose Abschaffung politisch kaum durchsetzbar.

Kritiker aus der Immobilienwirtschaft, darunter der Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer (Haus & Grund), argumentieren, dass die Mietpreisbremse das Angebot an Mietwohnungen langfristig reduziert, weil Investoren in regulierten Gebieten weniger investieren. Empirisch ist dieser Effekt schwer nachzuweisen; Studien zeigen zumindest, dass der Neubau in regulierten Städten nicht signifikant zurückgegangen ist. Mieterorganisationen hingegen fordern eine Ausweitung auf alle Gemeinden und die Schließung der Ausnahmelücken.

Fazit: Lohnt sich die Rüge für Mieter?

Für Mieter in Gebieten mit aktiver Mietpreisbremse lohnt sich die Prüfung fast immer. Der Aufwand ist überschaubar — ein Blick in den Mietspiegel und ein Einschreiben reichen aus, um das Verfahren anzustoßen. Das finanzielle Potenzial ist dagegen erheblich: Bei einer überhöhten Miete von 100 €/Monat summiert sich dies über drei Jahre auf 3.600 €, die theoretisch zurückgefordert werden können. In teuren Städten wie München oder Frankfurt sind die Differenzen oft noch größer.

Wichtig ist die richtige Vorbereitung: der Mietspiegel der Stadt, die Mietspiegelwerte für die konkrete Wohnung, und eine klare schriftliche Rüge. Wer unsicher ist, sollte sich an den örtlichen Mieterverein wenden — die Mitgliedschaft kostet meist 80 bis 120 € im Jahr und beinhaltet kostenlose Rechtsberatung in Mietsachen. Angesichts der möglichen Rückforderungsbeträge ist das eine rentable Investition.