Von Laurin Schlereth · 14. März 2026 · 6 Min. Lesezeit
Hausgeld Eigentumswohnung — 3-5 €/m² + alle Bestandteile
Wie viel Hausgeld ist normal? 3–5 €/m² — bei 80 m² also 240–400 €/Monat. Was enthalten ist, was Vermieter umlegen dürfen und worauf Käufer achten müssen.
Auf einen Blick
Das Hausgeld liegt typisch bei 3–5 €/m² pro Monat (80 m² ≈ 240–400 €). Es umfasst umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Verwaltungskosten und die Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Nur die Betriebskosten nach BetrKV sind auf Mieter umlegbar.
Wer eine Eigentumswohnung kauft — ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage — kommt um das Hausgeld nicht herum. Es ist die monatliche Zahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft (WEG) entrichtet, und es kann die Rendite einer vermieteten Wohnung erheblich beeinflussen oder die laufenden Kosten der eigengenutzten Wohnung bestimmen. Viele Käufer unterschätzen das Hausgeld — oder verstehen nicht, was darin enthalten ist, was auf den Mieter umgelegt werden darf und worauf man beim Kauf achten sollte. Dieser Artikel klärt alle wichtigen Fragen.
Datenstand: 2026 · Rechtsgrundlage: §§ 19, 28 WEG. Die genannten Hausgeld-Richtwerte (€/m²) sind Marktdurchschnitte und hängen stark von Baujahr, Ausstattung (Aufzug, Tiefgarage), Verwaltungsform und Höhe der Erhaltungsrücklage ab.
Was ist das Hausgeld?
Das Hausgeld (auch: Wohngeld, nicht zu verwechseln mit dem staatlichen Wohngeld nach WoGG) ist ein monatlicher Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer gemäß §28 WEG an die Hausverwaltung oder direkt auf das Gemeinschaftskonto überweist. Mit diesen Mitteln werden alle laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums finanziert: Heizung, Wasser, Strom für Gemeinschaftsbereiche, Hausmeister, Reinigung, Versicherungen, Verwaltungskosten — und ein Anteil fließt in die Erhaltungsrücklage.
Das Hausgeld basiert auf dem jährlichen Wirtschaftsplan, den die WEG-Verwaltung aufstellt und der auf der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Der individuelle Anteil des einzelnen Eigentümers richtet sich nach seinem Miteigentumsanteil (MEA), der im Grundbuch und in der Teilungserklärung festgelegt ist.
Typische Bestandteile des Hausgelds
Das Hausgeld setzt sich aus zwei großen Blöcken zusammen: den laufenden Betriebskosten der Gemeinschaft und der Erhaltungsrücklage.
| Kostenblock | Typischer Anteil am Hausgeld | Auf Mieter umlegbar? |
|---|---|---|
| Heizkosten (Wärme, Warmwasser) | 20–35 % | Ja (§2 Nr. 4/5 BetrKV) |
| Kaltwasser, Abwasser | 8–15 % | Ja (§2 Nr. 2/3 BetrKV) |
| Allgemeinstrom (Flur, Keller, Außenanlage) | 3–6 % | Ja (§2 Nr. 11 BetrKV) |
| Hausmeister | 5–12 % | Ja, soweit keine Reparaturen |
| Treppenhausreinigung, Müll | 4–8 % | Ja (§2 Nr. 8/9 BetrKV) |
| Gebäude- und Haftpflichtversicherung | 5–10 % | Ja (§2 Nr. 13 BetrKV) |
| WEG-Verwaltungskosten | 8–15 % | Nein |
| Erhaltungsrücklage | 10–25 % | Nein |
| Sonderzahlungen, Rücklagen-Sonderumlage | variabel | Nein |
Typische Hausgeld-Höhe: Was ist normal?
Die Höhe des Hausgelds variiert je nach Alter, Zustand und Ausstattung des Gebäudes erheblich. Als grobe Orientierung gelten folgende Werte:
Neubau (unter 10 Jahre alt): 2,50–3,50 €/m² Wohnfläche pro Monat. Wenig Instandhaltungsbedarf, geringe Rücklage, moderne Heizung = niedrige Bewirtschaftungskosten.
Bestand gut instandgehalten (10–30 Jahre): 3,00–4,00 €/m² pro Monat. Moderater Instandhaltungsbedarf, aufgebaute Rücklagen.
Altbau oder sanierungsbedürftiger Bestand: 4,00–6,00 €/m² pro Monat oder mehr. Erhöhter Reparaturbedarf, veraltete Heizanlagen, ggf. laufende Sonderumlagen für größere Maßnahmen.
Hochpreisiges Segment (Concierge, Tiefgarage, Aufzug, Schwimmbad): 5,00–8,00 €/m² oder mehr. Aufwändige Gemeinschaftsanlagen treiben die laufenden Kosten erheblich nach oben.
Praxisbeispiel: Hausgeld einer 80-m²-Wohnung
80 m² Wohnung in einem Bestandsgebäude aus den 1990er Jahren, gut gepflegt. Hausgeld: 3,50 €/m² = 280 € pro Monat. Davon umlagefähig auf den Mieter (ca. 60–65 %): ca. 175 €. Nicht umlagefähig (Verwaltung + Rücklage): ca. 105 €. Als Vermieter trägt man also ca. 105 €/Monat = rund 1.260 €/Jahr Kosten, die man nicht an den Mieter weitergeben darf und die die Nettomietrendite schmälern. Bei einem Kaufpreis von etwa 115.000 € entspricht das rund 1,1 Prozentpunkten — je höher der Kaufpreis, desto geringer der prozentuale Effekt.
Was ist umlagefähig, was nicht?
Für Vermieter einer Eigentumswohnung ist die Unterscheidung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Anteilen des Hausgelds besonders wichtig. Als Faustregel gilt: Was als Betriebskosten nach §2 BetrKV anerkannt ist, darf auf den Mieter umgelegt werden — was Instandhaltung, Reparaturen oder Verwaltung des Gemeinschaftseigentums betrifft, muss der Vermieter selbst tragen.
Nicht umlagefähig: Erhaltungsrücklage. Die Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage gelten nicht als Betriebskosten — sie sind keine laufenden Aufwendungen, sondern Rückstellungen für zukünftige Reparaturen. Der Vermieter kann sie nicht in der jährlichen Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen.
Nicht umlagefähig: WEG-Verwaltungskosten. Die Kosten der Hausverwaltung (WEG-Verwalterhonorar, Buchführung, Bankgebühren der WEG) sind keine Betriebskosten im Sinne der BetrKV und dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Teilweise umlagefähig: Hausmeisterkosten. Der auf Pflege und Reinigung entfallende Anteil ist umlagefähig. Kosten für Reparaturen oder technische Wartung durch den Hausmeister hingegen nicht. Wenn keine genaue Aufteilung vorliegt, akzeptieren Gerichte häufig eine Schätzung von 50/50.
Umlagefähig: Alle §2 BetrKV-Positionen. Dazu zählen Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung/Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung/Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Schornsteinfeger, Versicherungen, Hausmeister (anteilig), Gemeinschafts-TV/Antenne (soweit noch vereinbart), sonstige Betriebskosten (muss im Mietvertrag explizit vereinbart sein).
WEG-Beschlüsse und Sonderumlagen — das unterschätzte Risiko
Das größte finanzielle Risiko beim Hausgeld sind nicht die laufenden monatlichen Zahlungen, sondern Sonderumlagen. Wenn die Erhaltungsrücklage nicht ausreicht, um eine größere Reparatur zu finanzieren — etwa Dachsanierung, Fassadendämmung, Aufzugsaustausch oder Erneuerung der Heizanlage — kann die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit eine Sonderumlage beschließen. Diese muss dann von allen Eigentümern gemäß ihren MEA-Anteilen nachgezahlt werden. Was im konkreten Schadensfall gilt — etwa beim Rohrbruch an der Grenze zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum — erklärt der Ratgeber Wasserschaden im Haus & der Eigentumswohnung.
Sonderumlagen können erhebliche Beträge erreichen:
| Maßnahme | Typische Gesamtkosten (20-WE-Gebäude) | Anteil je 80-m²-Wohnung (5 % MEA) |
|---|---|---|
| Dacherneuerung | 150.000–300.000 € | 7.500–15.000 € |
| Fassadensanierung inkl. Dämmung | 200.000–500.000 € | 10.000–25.000 € |
| Heizungsaustausch (Gemeinschaft) | 80.000–150.000 € | 4.000–7.500 € |
| Aufzugerneuerung | 60.000–120.000 € | 3.000–6.000 € |
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Das Hausgeld basiert auf zwei zentralen Dokumenten der WEG:
Wirtschaftsplan (§28 Abs. 1 WEG): Jährlich von der Verwaltung aufgestellt, auf der Eigentümerversammlung beschlossen. Er enthält die geplanten Einnahmen und Ausgaben der WEG sowie das daraus resultierende Hausgeld je Einheit. Bis zur Beschlussfassung über den neuen Wirtschaftsplan gilt der alte fort.
Jahresabrechnung (§28 Abs. 2 WEG): Am Ende des Wirtschaftsjahres erstellt die Verwaltung die Jahresabrechnung, die die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ausweist. Sie enthält eine Einzelabrechnung je Einheit. Ergibt sich daraus eine Nachzahlung (weil tatsächliche Kosten höher waren als der Wirtschaftsplan), müssen Eigentümer nachzahlen. Ergibt sich ein Guthaben, wird es verrechnet oder ausgezahlt. Worauf Sie beim Prüfen achten sollten und was seit der Reform beschlossen wird, zeigt der Ratgeber WEG-Jahresabrechnung prüfen.
Worauf Käufer vor dem Kauf achten sollten
Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte vor der Kaufentscheidung unbedingt folgende Unterlagen einsehen und prüfen:
Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen: Hier zeigt sich, ob größere Maßnahmen geplant oder diskutiert werden, ob es Streit in der Gemeinschaft gibt und ob Beschlüsse angefochten wurden.
Höhe der Erhaltungsrücklage: Die Rücklage sollte bei einem 20 Jahre alten Gebäude mindestens 10–15 €/m² Wohnfläche pro Jahr entsprechen. Ist sie sehr niedrig (z.B. unter 20.000 € bei einem 20-Einheiten-Haus), besteht erhöhtes Sonderumlagen-Risiko.
Aktuelle Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan: Gibt Auskunft über die Kostenstruktur und die tatsächliche Hausgeldbelastung. Weicht das tatsächliche Hausgeld stark vom beworbenen ab, ist Vorsicht geboten.
Offene Hausgeld-Rückstände: Für Hausgeld, das der Voreigentümer vor dem Eigentumsübergang schuldig blieb, haftet der Käufer grundsätzlich nicht (BGH, Urteil v. 13.09.2013 – V ZR 209/12) — auch eine entsprechende Klausel in der Gemeinschaftsordnung ist nichtig. Ausnahmen: eine vertragliche Schuldübernahme im Kaufvertrag sowie Sonderumlagen oder Nachschüsse, die erst nach dem Eigentumsübergang beschlossen werden (sie treffen den aktuellen Eigentümer, auch für Alt-Zeiträume). Lassen Sie sich vom Verwalter dennoch den Stand offener Forderungen bestätigen.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Regelt die Aufteilung der MEA, besondere Nutzungsrechte, Stimmrechte und die Kostenverteilung. Abweichungen von der MEA-basierten Kostenverteilung sind möglich und müssen bekannt sein.
Fazit: Hausgeld ist mehr als eine monatliche Zahlung
Das Hausgeld ist ein Schlüsselindikator für die wirtschaftliche Gesundheit einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Niedrige Rücklagen, schlecht verwaltete Gemeinschaften oder ein schlechter Gebäudezustand können im schlimmsten Fall zu Sonderumlagen in fünfstelliger Höhe führen — und die Rendite einer Kapitalanlage empfindlich beeinträchtigen. Wer vor dem Kauf die WEG-Unterlagen sorgfältig prüft, vermeidet böse Überraschungen. Im Zweifel lohnt sich ein Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht oder ein spezialisierter Immobilienkaufberater.