Kaufen vs. Mieten: Vollständige Berechnung mit Break-even und Opportunitätskosten

"Kaufen ist immer besser als Mieten" — diesen Satz hört man in Deutschland seit Jahrzehnten. Er stammt aus einer Zeit niedriger Kaufpreisfaktoren, hoher Inflation und stabiler Zinsen. Heute, mit Kaufpreisfaktoren von 30 bis 40 in deutschen Metropolen, ist die Rechnung weit komplexer. Wer kauft, bindet Kapital, Flexibilität und Zeit. Wer mietet, kann dasselbe Geld anderweitig investieren. Welche Option finanziell besser ist, hängt von konkreten Zahlen ab — nicht von Faustregeln.

Warum die Faustregel "Kaufen ist besser" oft falsch ist

Die Idee klingt bestechend: Statt monatlich Miete an den Vermieter zu zahlen, baut man Eigenkapital auf und besitzt am Ende eine schuldenfreie Immobilie. Doch diese Sichtweise blendet mehrere entscheidende Faktoren aus. Erstens kostet Wohneigentum deutlich mehr als der reine Kaufpreis. Zweitens hat das eingesetzte Eigenkapital einen Opportunitätskostenfaktor — es könnte alternativ investiert werden. Drittens fließen in den ersten Jahren der Finanzierung fast ausschließlich Zinsen, kaum Tilgung. Und viertens verursacht Wohneigentum laufende Kosten, die Mieter nicht tragen.

Der entscheidende Maßstab ist der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt): Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 25 bedeutet, man zahlt 25 Jahreskaltmieten für die Immobilie. Bei Faktor 35 zahlt man 35 Jahre reine Miete — ohne Zinsen, Instandhaltung oder Kaufnebenkosten. In München liegen die Faktoren häufig bei 40 bis 50, in Leipzig oder Chemnitz dagegen bei 15 bis 20.

Die vollständigen Gesamtkosten beim Kauf

Viele Kaufinteressenten rechnen nur mit Kaufpreis und Kreditrate. Die echten Gesamtkosten sind erheblich höher. Folgende Posten fallen beim Kauf und während der Haltedauer an:

Die vollständigen Gesamtkosten beim Mieten

Mieten ist nicht automatisch "Geld zum Fenster rauswerfen". Es bietet Flexibilität und vermeidet gebundenes Kapital. Die Gesamtkosten beim Mieten umfassen:

Wichtig: Betriebskosten fallen beim Mieter und Eigentümer vergleichbar an und können bei einer fairen Gegenüberstellung herausgekürzt werden. Der Vergleich sollte auf der Kaltmiete vs. den reinen Eigentumskosten basieren.

Der Opportunitätskostenfaktor — was das Eigenkapital alternativ einbringen würde

Wer ein Haus für 350.000 € kauft und 70.000 € Eigenkapital (20 %) einsetzt, kann dieses Geld nicht mehr anderweitig anlegen. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten — sagen wir 30.000 € (8,5 %) — also insgesamt 100.000 € gebundenes Kapital. Was wäre aus diesen 100.000 € geworden, wenn man sie stattdessen in einen weltweit diversifizierten ETF-Portfolio investiert hätte?

Historisch erzielte ein globaler Aktienindex (z. B. MSCI World) über 20+ Jahre durchschnittlich 6–8 % p. a. nach Inflation. Das bedeutet: Das im Kauf gebundene Eigenkapital hat einen echten Preis. Der Mieter, der sein Eigenkapital investiert und die Differenz zwischen Miete und Kaufrate zusätzlich anlegt, kann über lange Zeiträume trotz Miete erhebliches Vermögen aufbauen.

Break-even-Berechnung: Formel und Beispielrechnung

Der Break-even-Punkt beschreibt die Mindesthaltedauer, ab der der Kauf finanziell günstiger ist als Mieten. Vereinfachte Formel:

Konkretes Rechenbeispiel: Kaufpreis 350.000 €, Kaufpreisfaktor 25, Kaltmiete 1.200 €/Monat (= 14.400 €/Jahr × 25 = 360.000 €). Eigenkapital 70.000 € (20 %), Kredit 280.000 € zu 3,5 % Zinsen, 2 % Anfangstilgung, monatliche Rate: ca. 1.283 €.

In diesem Beispiel kostet Eigentum monatlich rund 1.074 € mehr als Mieten. Die Kaufnebenkosten betragen ca. 30.000 € (8,5 %). Damit liegt der reine Kaufnebenkosten-Break-even bei 30.000 € / 1.074 € ≈ 28 Monate — aber das ignoriert die laufenden Mehrkosten und Opportunitätskosten. Inklusive Wertsteigerungsannahme (2 % p. a.) und Mietsteigerung (2 % p. a.) ergibt sich ein realistischer Break-even erst nach 10–15 Jahren.

Tabelle: Break-even nach Kaufpreisfaktor und Haltedauer

Die folgende Tabelle zeigt vereinfacht, wie lange man in der Regel bleiben muss, damit der Kauf finanziell gegenüber dem Mieten vorteilhaft ist — bei angenommener Wertsteigerung von 2 % p. a., Mietsteigerung 2 % p. a. und ETF-Rendite 7 % p. a. (vereinfacht, ohne steuerliche Effekte):

Hinweis: Diese Werte sind Orientierungsgrößen und hängen stark von Zinsniveau, Wertsteigerung, persönlichem Steuersatz und lokaler Mietentwicklung ab.

Wann Kaufen klar besser ist

Es gibt Szenarien, in denen der Erwerb von Wohneigentum finanziell eindeutig vorzuziehen ist:

Wann Mieten klar besser ist

Umgekehrt gibt es Situationen, in denen der Mieterstatus deutlich vorteilhafter ist:

Mietpreisanstieg vs. Wertsteigerung — historische Daten Deutschland

Eine faire Kaufen-vs.-Mieten-Rechnung muss beide Seiten dynamisch betrachten. Eigentümer profitieren von steigenden Immobilienwerten. Mieter sehen steigende Mieten, haben aber gleichzeitig ihr investiertes Kapital, das ebenfalls wächst.

Quelle: Bundesbank, empirica, JLL. Die Boomphase 2010–2022 war historisch einmalig und wurde durch Niedrigstzinsen befeuert. Eine Wiederholung dieser Wertsteigerungsraten ist nicht gesichert. Wer seinen Kaufentscheid auf Wertsteigerungserwartungen aufbaut, geht ein spekulatives Risiko ein.

Rechenbeispiel München vs. Leipzig — das extreme Spektrum

Zwei Städte, zwei völlig verschiedene Rechnungen. Annahme: 80 m²-Wohnung, 2 Personen, gleiche Lebenssituation. Stand 2025:

In München ist die monatliche Mehrbelastung durch Eigentum so hoch, dass selbst bei starker Wertsteigerung ein finanzieller Break-even erst nach Jahrzehnten eintritt. In Leipzig dagegen ist der Kauf bei langem Zeithorizont klar vorteilhaft. Diese zwei Beispiele illustrieren, warum pauschale Aussagen zum Thema Kaufen vs. Mieten wenig Aussagekraft haben.

Eigennutzung vs. Kapitalanlage — eine andere Logik

Die obige Rechnung gilt primär für selbst genutztes Eigentum. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage zur Vermietung kauft, denkt grundlegend anders. Hier steht nicht der Vergleich zur eigenen Miete im Vordergrund, sondern die Rendite auf das eingesetzte Kapital — Brutto-Mietrendite, Netto-Rendite und Leverage-Effekt.

Ein Investor kauft eine 200.000-€-Wohnung, vermietet sie für 900 €/Monat kalt und finanziert mit 20 % Eigenkapital. Die Brutto-Mietrendite liegt bei 5,4 %. Nach Abzug aller Kosten und Steuervorteilen (AfA, Werbungskosten) kann die Netto-Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital durch den Hebel deutlich höher sein — oder auch deutlich niedriger, wenn Leerstand oder Mietausfälle eintreten. Für Kapitalanleger gelten andere Bewertungsmaßstäbe als für Eigennutzer. Der wichtigste: Ist die Netto-Rendite höher als der Kreditzins? Ist sie das, entsteht positiver Leverage.

Die emotionale Dimension — was Zahlen nicht erfassen

Trotz aller Zahlen ist Wohneigentum keine rein rationale Entscheidung. Viele Menschen schätzen die Sicherheit, nicht gekündigt werden zu können (abgesehen von Eigenbedarfskündigungen). Die Freiheit, Wände zu streichen, umzubauen und zu gestalten. Das Gefühl, "angekommen" zu sein. Diese immateriellen Werte lassen sich nicht in Euro ausdrücken, können aber für die individuelle Lebensqualität erheblich sein. Die Faustregel sollte lauten: Wenn Kaufen und Mieten finanziell ungefähr gleichwertig sind (Break-even in 10–15 Jahren), entscheiden persönliche Präferenzen. Nur wenn Kaufen finanziell deutlich schlechter abschneidet (wie in vielen Metropolen), sollte man die emotionale Präferenz für Eigentum auch monetär bewerten.

Checkliste vor der Kaufentscheidung