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Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 7 Min. Lesezeit

Zwangsversteigerung — Ablauf, Chancen und Risiken

Zwangsversteigerungen: günstige Preise, aber Risiken. Ablauf, Mindestgebote, wo man Termine findet und welche Risiken Käufer eingehen.

Zwangsversteigerungen gelten als Geheimtipp für günstige Immobilienkäufe. Die Realität ist differenzierter: Wer den Ablauf kennt, die Risiken einschätzt und gut vorbereitet ist, kann tatsächlich unter Marktwert kaufen. Wer unvorbereitet bietet, macht oft teure Fehler. Dieser Artikel erklärt den gesamten Prozess — von der Ursache bis zur Schlüsselübergabe.

Kurzantwort: Bei der Zwangsversteigerung wird eine Immobilie per Gerichtsbeschluss am Amtsgericht versteigert, meist weil der Eigentümer seinen Kredit nicht mehr bedient. Grundlage ist ein Verkehrswertgutachten; Gebote unter 50 % bzw. 70 % des Verkehrswerts können im ersten Termin abgelehnt werden (§§85a, 74a ZVG). Chance auf einen Kauf unter Marktwert — aber Risiken: keine Besichtigungspflicht, Übernahme bestehender Rechte, Bietersicherheit von 10 % nötig.

Wie kommt es zur Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung (ZV) wird vom Amtsgericht angeordnet, wenn ein Gläubiger (meist eine Bank) seinen Anspruch aus einer Grundschuld vollstreckt. Typische Ursachen:

Zahlungsunfähigkeit: Schuldner kann Darlehensraten nicht mehr bedienen — Bank kündigt das Darlehen und beantragt Zwangsvollstreckung.
Scheidung / Erbstreitigkeiten: Wenn sich Miteigentümer nicht einigen können, kann jeder die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG).
Insolvenz: Im Insolvenzverfahren werden Immobilien oft zur Schuldentilgung versteigert.
Steuerrückstände: Das Finanzamt kann ebenfalls Zwangsversteigerung beantragen bei vollstreckbaren Steuerverbindlichkeiten.

Ablauf einer Zwangsversteigerung

Ablauf einer Zwangsversteigerung nach Phasen
PhaseInhalt
1. AnordnungGläubiger stellt Antrag beim Amtsgericht — Eintragung Versteigerungsvermerk ins Grundbuch.
2. GutachtenGerichtlich bestellter Sachverständiger ermittelt Verkehrswert. Gutachten öffentlich einsehbar.
3. BekanntmachungTermin wird mind. 6 Wochen vorher über das Justizportal zvg-portal.de, den Aushang beim Amtsgericht und die bestimmten Veröffentlichungsblätter bekannt gemacht.
4. VersteigerungsterminAmtsgericht führt öffentliche Auktion durch. Bieter müssen Sicherheitsleistung nachweisen.
5. ZuschlagMeistbietender erhält den Zuschlag durch Beschluss des Rechtspflegers — mit der Verkündung geht das Eigentum über.
6. EigentumsübertragungDas Eigentum geht bereits mit der Verkündung des Zuschlags über (§ 90 ZVG) — nicht erst mit der Zahlung. Das Bargebot wird im späteren Verteilungstermin fällig; die Grundbuchumschreibung ist danach nur noch eine Berichtigung, ohne Notar.

zvg-portal.de — Termine finden

Das offizielle Portal ist www.zvg-portal.de — das gemeinsame Justizportal der Bundesländer, kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar, mit Suchfiltern nach Bundesland, Amtsgericht, Objektart und Verkehrswert. Achten Sie auf die Schreibweise: Es kursieren ähnlich klingende kommerzielle Portale, die dieselben Daten aufbereiten, teils gegen Gebühr oder mit Registrierungszwang. Verbindlich sind allein die Bekanntmachungen über das Justizportal, den Aushang beim zuständigen Amtsgericht und die vom Gericht bestimmten Veröffentlichungsblätter.

Mindestgebotsregelung — die 5/10-Regel

Das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) schützt Gläubiger vor zu niedrigen Geboten:

5/10-Grenze (§ 85a Abs. 1 ZVG) — im ERSTEN Termin: Bleibt das Meistgebot unter 50 % des Verkehrswerts, ist der Zuschlag zu versagen — von Amts wegen, ohne dass jemand einen Antrag stellen muss. Ein Antrag ist hier gerade nicht erforderlich.
7/10-Grenze (§ 74a Abs. 1 ZVG) — ebenfalls im ersten Termin: Liegt das Meistgebot unter 70 % des Verkehrswerts, kann ein betroffener Berechtigter die Versagung des Zuschlags beantragen. Anders als bei der 5/10-Grenze geschieht das nur auf Antrag. Der Termin wird dann wiederholt.
Zweiter Termin: beide Grenzen entfallen: Hier liegt der häufigste Irrtum. Im neuen Termin darf der Zuschlag nach § 85a Abs. 2 ZVG weder aus den Gründen des Absatzes 1 noch aus denen des § 74a Abs. 1 versagt werden — die Grenzen fallen also ersatzlos weg. Eine Zustimmung der Gläubiger ist dafür nicht nötig. Genau deshalb sind im Wiederholungstermin Zuschläge deutlich unter der Hälfte des Verkehrswerts möglich.
Realistischer Rabatt: In der Praxis werden Immobilien bei Zwangsversteigerungen selten mehr als 20–30 % unter Marktwert zugeschlagen. Häufiger liegen die Gebote bei 80–95 % des Verkehrswerts — besonders bei attraktiven, gut vermieteten Objekten.

Risiken — was Bieter wissen müssen

Keine Besichtigung: Meistens kein Innenbesichtigungsrecht. Zustand nur aus Gutachten bekannt — das oft veraltet ist oder Mängel übersieht.
Altlasten im Grundbuch: Nicht alle Rechte im Grundbuch erlöschen durch den Zuschlag — z. B. Wohnungsrechte, Nießbrauch, bestimmte Dienstbarkeiten bleiben bestehen.
Mieter verbleiben: Laufende Mietverträge bleiben bestehen. Eigenbedarf kann nach Zuschlag angemeldet werden, aber Mieter genießen regulären Kündigungsschutz.
Sofortige Zahlung: Das Meistgebot plus Zinsen muss innerhalb weniger Wochen vollständig bezahlt werden — keine üblichen Finanzierungsfristen.
Keine Gewährleistung: Kauf ohne jede Gewährleistung — anders als beim regulären Immobilienkauf übernimmt niemand die Haftung für Mängel.
Grunderwerbsteuer fällt an: Auch bei Zwangsversteigerungen ist Grunderwerbsteuer auf das Meistgebot fällig.

Finanzierung bei der Zwangsversteigerung

Die Finanzierung muss vor dem Termin gesichert sein. Die Bank benötigt das Gutachten zur Wertermittlung und stellt ggf. eine Finanzierungsbestätigung aus. Zur Teilnahme am Termin muss eine Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts nachgewiesen werden. Barzahlung ist dabei ausdrücklich ausgeschlossen (§ 69 Abs. 1 ZVG) — wer mit Bargeld zum Termin erscheint, kann nicht mitbieten. Zulässig sind ein Bundesbank- oder Verrechnungsscheck (frühestens drei Werktage vor dem Termin ausgestellt), eine Bankbürgschaft oder eine rechtzeitige Überweisung an die Gerichtskasse, deren Eingang bei Terminbeginn nachgewiesen sein muss.

Weiterlesen: Erbbaurecht (Erbpacht) — Erbbauzins, Laufzeit und Risiken
Hinweis: Gemeinschaftliche Gebote sind zulässig und in der Praxis üblich — etwa von Eheleuten zu je einem halben Anteil. Anzugeben ist dabei das Beteiligungsverhältnis, in dem das Eigentum erworben werden soll. Wer für einen abwesenden Dritten mitbietet, braucht eine öffentlich beglaubigte Vollmacht (§ 71 Abs. 2 ZVG); eine notarielle Beurkundung erfüllt diese Anforderung, ist aber nicht die einzige zulässige Form.

Das Wichtigste im Überblick

Zwangsversteigerungen entstehen durch Zahlungsunfähigkeit, Scheidung, Insolvenz oder Steuerschulden.
Termine sind auf dem Justizportal zvg-portal.de kostenlos einsehbar.
Erster Termin: Unter 50 % des Verkehrswerts wird der Zuschlag von Amts wegen versagt, unter 70 % nur auf Antrag eines Berechtigten — im Wiederholungstermin entfallen beide Grenzen.
Realistische Zuschläge liegen meist bei 80–95 % des Verkehrswerts; Abschläge über 20–30 % sind die Ausnahme.
Größte Risiken: keine Besichtigung, keine Gewährleistung, Mieter und Altrechte bleiben bestehen.
Finanzierung und 10 % Sicherheitsleistung müssen vor dem Termin stehen.
Grunderwerbsteuer fällt auch bei Zwangsversteigerungen an.

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Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Angaben ohne Gewähr — Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder Steuerberater.