Sanierungspflichten für Eigentümer — GEG, Fristen und was beim Kauf droht

Wer eine Immobilie besitzt, ist nicht mehr nur Eigentümer — er ist zunehmend auch Sanierungspflichtiger. Das Gebäudeenergiegesetz 2024, die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie EPBD und eine Reihe bundesrechtlicher Anforderungen haben zusammen einen Flickenteppich aus Pflichten, Fristen und Ausnahmen geschaffen, der viele Eigentümer überfordert. Dieser Artikel fasst zusammen, was 2025 tatsächlich gilt, welche Fristen drohen, welche Förderung existiert und wie man die Sanierung strategisch angeht — ohne unnötige Panik, aber mit dem nötigen Ernst.

Das GEG 2024 — was gilt aktuell?

Das Gebäudeenergiegesetz in seiner Fassung von 2024 ist das zentrale Bundesgesetz, das energetische Anforderungen an Gebäude regelt. Es löste 2020 die EnEV und das EEWärmeG ab und wurde 2024 grundlegend reformiert. Die wichtigste Neuregelung betrifft den Heizungstausch: Wer ab 2024 eine neue Heizungsanlage einbaut, muss — sobald die jeweilige Gemeinde einen kommunalen Wärmeplan beschlossen hat — mindestens 65 % der erzeugten Wärme aus erneuerbaren Energien beziehen. Diese sogenannte 65-%-EE-Pflicht ist das politisch meistdiskutierte Element des reformierten GEG.

Für Neubauten in Neubaugebieten gilt die Pflicht bundesweit bereits seit dem 1. Januar 2024 unmittelbar. In Bestandsgebäuden hängt der Starttermin vom kommunalen Wärmeplan ab: Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen den Plan bis 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Gemeinden bis 30. Juni 2028. Bis dahin dürfen auch in Bestandsgebäuden noch Gasheizungen eingebaut werden — allerdings mit eingeschränkter Förderfähigkeit und auf Zeit. Das GEG schreibt zudem vor, dass jede neue Gasheizung ab 2029 schrittweise mit wachsenden Biogasanteilen betrieben wird: 15 % ab 2029, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040.

Bestandsgebäude: Wann muss ich handeln?

Nicht jeder Eigentümer eines Bestandsgebäudes muss sofort handeln. Sanierungspflichten entstehen typischerweise in drei Situationen: beim Heizungstausch, beim Kauf einer Immobilie und bei der Durchführung bestimmter umfassender Modernisierungen. Die gute Nachricht: Wer keine dieser Auslöser-Tatbestände erfüllt, kann sein Gebäude vorerst so lassen wie es ist — selbst wenn die Energieeffizienzklasse schlecht ist.

Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD

Neben dem deutschen GEG gibt es auf EU-Ebene die überarbeitete Gebäuderichtlinie EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), die 2024 in Kraft getreten ist. Sie verpflichtet die Mitgliedstaaten, nationale Renovierungspläne zu erstellen und die energetisch schlechtesten Gebäude als erste zu sanieren. Deutschland muss die Richtlinie bis Mai 2026 in nationales Recht umsetzen.

Die EPBD sieht vor, dass bis 2030 alle Wohngebäude mindestens Energieeffizienzklasse D erreichen und bis 2033 die schlechtesten 16 % des Gebäudebestands saniert werden. Die Richtlinie verpflichtet Deutschland dazu, Mindestenergiestandards (MEPS) einzuführen — konkret bedeutet das Sanierungspflichten für Gebäude der schlechtesten Energieklassen G und F. Wann und wie Deutschland diese Anforderungen genau umsetzt, ist noch offen, aber Eigentümer sollten sich auf strengere Vorschriften ab 2026 einstellen.

Sanierungspflichten beim Kauf einer Immobilie

Wer eine ältere Immobilie kauft, übernimmt nicht nur das Gebäude — er übernimmt auch bestehende Sanierungspflichten. Der Gesetzgeber hat in §72 ff. GEG explizit geregelt, was neue Eigentümer nach dem Erwerb leisten müssen. Diese sogenannten Erwerber-Pflichten sind für viele Käufer eine böse Überraschung, wenn sie nicht rechtzeitig in die Due Diligence einbezogen werden.

Sanierungspflichten im Überblick

Heizungstausch konkret: Welche Technologien kommen infrage?

Beim Heizungstausch stehen Eigentümer vor einer Vielzahl technischer Optionen, die sich in Effizienz, Förderfähigkeit und Eignung je nach Gebäudetyp stark unterscheiden. Die GEG-Anforderung von 65 % erneuerbaren Energien lässt sich auf verschiedenen Wegen erfüllen.

Förderung und Zuschüsse 2025: BEG, BAFA und KfW

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist das wichtigste Förderinstrument für Sanierungsmaßnahmen. Sie wird vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) für Einzelmaßnahmen und von der KfW für umfassende Sanierungen und Neubauten abgewickelt. Die Fördersätze wurden 2024 angepasst und gelten in dieser Form auch 2025.

Besonders attraktiv ist der Einkommensbonus von 30 % zusätzlich zum Grundfördersatz für selbstnutzende Eigentümer mit einem zu versteuernden Haushaltseinkommen unter 40.000 EUR pro Jahr. Dieser Bonus gilt ausschließlich für den Heizungstausch, nicht für andere Sanierungsmaßnahmen. Der Geschwindigkeitsbonus (5 %) für den frühzeitigen Austausch von Öl- und Gasheizungen ist seit 2025 ausgelaufen. Fördermittel müssen in der Regel vor Baubeginn beantragt werden — nachträgliche Anträge sind nicht möglich.

Steuerliche Absetzbarkeit nach §35c EStG

Wer kein Fördergeld in Anspruch nimmt oder nehmen kann, kann energetische Sanierungsmaßnahmen alternativ steuerlich geltend machen. §35c EStG ermöglicht eine Steuerermäßigung von 20 % der Sanierungskosten, maximal aus einem Gesamtbetrag von 200.000 EUR pro Objekt — also maximal 40.000 EUR Steuerersparnis pro Gebäude. Diese Vergünstigung wird über drei Jahre verteilt: 7 % im Jahr der Maßnahme, 7 % im Folgejahr und 6 % im übernächsten Jahr.

Was passiert bei Nicht-Einhaltung?

Die Sanierungspflichten des GEG sind nicht unverbindlich — Verstöße können erhebliche Konsequenzen haben. Die zuständigen Behörden können Bußgelder verhängen, und bei Verkauf oder Vermietung können Verstöße zu Haftungsansprüchen führen.

Wirtschaftlichkeit der Sanierung: Wann rechnet sie sich?

Eine Sanierung ist nur dann sinnvoll, wenn die eingesparten Energiekosten die Investition in einem vertretbaren Zeitraum amortisieren oder wenn der Wertgewinn die Kosten rechtfertigt. Die Amortisationszeit hängt stark vom Ausgangszustand des Gebäudes, dem gewählten System und der Förderung ab.

Strategische Planung: Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP)

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein von einem zugelassenen Energieberater erstelltes Dokument, das den optimalen Sanierungsweg für ein konkretes Gebäude beschreibt — von der ersten bis zur letzten Maßnahme, mit Prioritäten, Kosten und Förderpotenzialen. Er ist nicht rechtlich bindend, aber ein wertvolles Planungsinstrument.

Ein großer Vorteil des iSFP: Wer Maßnahmen aus einem bestehenden iSFP durchführt, erhält in der BEG-Förderung einen zusätzlichen Bonus von 5 % auf den Fördersatz. Die Erstellung des iSFP selbst ist ebenfalls förderfähig: BAFA übernimmt 80 % der Beratungskosten, maximal 1.300 EUR bei Ein- und Zweifamilienhäusern und maximal 1.700 EUR bei Mehrfamilienhäusern.

Sanierung bei vermieteten Objekten: Wer zahlt, wer profitiert?

Bei vermieteten Gebäuden ist die Sanierung komplizierter, weil Kosten und Nutzen auseinanderfallen können: Der Vermieter investiert, der Mieter profitiert durch niedrigere Heizkosten. Das deutsche Mietrecht erlaubt jedoch die Modernisierungsumlage nach §559 BGB: Vermieter dürfen 8 % der jährlichen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Diese Umlage ist begrenzt auf maximal 3 EUR/m² pro Monat (2 EUR/m² bei unter 7 EUR/m² Ausgangsmiete).

Wichtig ist, dass Mieter vor Beginn der Sanierungsarbeiten mindestens drei Monate vorab informiert werden müssen (§555c BGB). Bei erheblichen Beeinträchtigungen haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Die Modernisierung muss außerdem verhältnismäßig sein — eine Kaltmiete, die nach Modernisierungsumlage die Mietspiegel-Obergrenze erheblich überschreitet, ist angreifbar.

Fazit: Jetzt handeln oder warten?

Die Antwort ist differenziert: Wer eine Gasheizung hat, die noch funktioniert, muss nicht sofort handeln — aber er sollte planen. Wer einen Kauf plant, sollte den Energieausweis genau prüfen und etwaige Sanierungspflichten einkalkulieren. Wer eine Heizung austauscht, kommt an der GEG-Compliance nicht vorbei.

Die Förderkulisse 2025 ist trotz politischer Turbulenzen noch attraktiv — insbesondere für den Heizungstausch mit bis zu 70 % Förderung. Wer die Förderanträge kennt, frühzeitig plant und einen iSFP erstellen lässt, kann trotz steigender Anforderungen wirtschaftlich handeln. Abwarten kostet dagegen: Energiepreise steigen, Gebäude mit schlechter Effizienzklasse verlieren an Wert, und die Anforderungen werden mit der EPBD-Umsetzung 2026 nicht geringer werden.