Sanierungspflichten für Eigentümer — was nach GModG gilt

Wer „Sanierungspflichten Eigentümer“ oder „Nachrüstung nach Hauskauf“ sucht, landet oft noch auf Texten zur 65-Prozent-Regel. Die war das Herzstück des Gebäudeenergiegesetzes 2024 — und ist seit dem 29. Juli 2026 kein geltendes Recht mehr. Dieser Artikel beantwortet genau die Pflicht-Frage: Was müssen Eigentümer nach dem GModG noch tun, was ist gestrichen, und welche Frist hängt am Eigentümerwechsel?

Die Gesetzesreform selbst — Technologieoffenheit, Bio-Treppe, Förderzuschnitt — steht im Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz. Wer einen Energieeffizienz-Experten oder den individuellen Sanierungsfahrplan braucht, findet das unter Energieberater und iSFP.

Was seit dem 29. Juli 2026 entfallen ist

Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 wurde am 28. Juli im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Die Heizungsregeln gelten seit dem Folgetag. Amtlicher Name des konsolidierten Gesetzes: Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz — GModG).

Stand: 21.08.2026 · Quelle: GModG, gesetze-im-internet.de; BGBl. 2026 I Nr. 226; Bundesregierung, Mitteilung zum Gebäudemodernisierungsgesetz

Was bleibt: die drei Nachrüstungspflichten

Wer ein Haus kauft, erbt oder schon besitzt, hat mit dem GModG nicht jede Pflicht verloren. Drei Nachrüstungen stehen weiter im Gesetz — und sie sind es, die nach einem Eigentümerwechsel praktisch werden.

Stand: 21.08.2026 · Quelle: §§ 35, 36, 69, 108 GModG

§ 35 — oberste Geschossdecke ist keine Kauf-Pflicht für jedes Haus

Absatz 1 verpflichtet Eigentümer beheizter Wohngebäude (und bestimmter Nichtwohngebäude), dass die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachraum den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 erfüllt oder der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 W/(m²·K) nicht überschreitet. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn stattdessen das Dach entsprechend gedämmt ist.

Die oft zitierte Zwei-Jahres-Frist nach dem Kauf steht nicht als allgemeine Käuferpflicht im Gesetz. § 35 Abs. 3 verschiebt die Erfüllung nur für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Die zwei Jahre laufen ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag — nicht ab jedem späteren Kauf. Wer 2026 ein solches Haus kauft, das schon 2008 den Besitzer gewechselt hat, bekommt keine neue Schonfrist; die Pflicht ist dann entweder erfüllt oder seit Jahren überfällig. Für Mehrfamilienhäuser mit drei oder mehr Wohnungen gilt die Verschiebung nicht — dort ist die Dämmung eine bereits laufende Eigentümerpflicht.

Ist die Dämmschichtdicke in Deckenzwischenräumen oder zwischen den Sparren technisch begrenzt, gilt die Pflicht nach § 35 Abs. 2 als erfüllt, wenn die nach den anerkannten Regeln der Technik höchstmögliche Dicke eingebaut wird (Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit 0,035 W/(m·K); 0,045 bei Einblasdämmung oder nachwachsenden Rohstoffen).

§ 35 Abs. 4 nimmt selbstgenutzte Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen aus, soweit die Aufwendungen durch die Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können. In einer Eigentumswohnung sind Dach und oberste Geschossdecke regelmäßig Gemeinschaftseigentum: Die Nachrüstung beschließt die Gemeinschaft, nicht der einzelne Wohnungskäufer allein.

§ 69 — Rohre, nicht der Kessel

Wer Leitungen neu einbaut oder ersetzt, muss die Wärmeabgabe nach Anlage 8 begrenzen (§ 69 Abs. 1). Zusätzlich müssen bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die nicht in beheizten Räumen liegen, nachträglich gedämmt werden (Abs. 2). Wieder gilt die Zwei-Jahres-Verschiebung nur für die kleinen selbstgenutzten Gebäude nach dem 1. Februar 2002 (Abs. 3 und 4). Das ist keine Heizungstausch-Pflicht.

§ 36 — nur wenn Sie das Bauteil anfassen

Werden Außenbauteile beheizter oder gekühlter Räume erneuert, ersetzt oder erstmals eingebaut, müssen die betroffenen Flächen die U-Werte der Anlage 7 einhalten. Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen, sind ausgenommen. Eine schlechte Energieklasse allein löst diese Pflicht nicht aus.

Bestandsheizung: keine Tauschpflicht

Eine funktionierende Gas- oder Ölheizung muss allein wegen des GModG nicht raus. Die Bio-Treppe des § 43 Abs. 1 (ab 2029 steigende Anteile erneuerbarer Brennstoffe) gilt nur für Anlagen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden — nicht für den Weiterbetrieb. Stufen, Hybrid-Optionen und Förderrecht stehen im Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz, nicht in der Nachrüstung.

Keine Sanierungspflicht für Klasse F oder G

Weder das GModG noch die EPBD-Umsetzung in der zum 29. Juli 2026 in Kraft getretenen Fassung zwingen Eigentümer, ein Wohngebäude der schlechtesten Energieklassen bis zu einem Stichtag 2026 oder 2027 auf ein bestimmtes Niveau zu heben. Mindestenergiestandards für den Bestand sind ein EU-Thema mit nationaler Ausgestaltung — sie stehen nicht als aktuelle Austauschpflicht im GModG. Eine schlechte Klasse im Energieausweis ändert die Nachrüstung nach §§ 35 und 69 nicht.

Bußgeld: Nachrüstung und Ausweis sind zwei Töpfe

§ 108 GModG trennt die Höhen. Wer entgegen § 35 Abs. 1 Satz 1 die Geschossdecke nicht dämmt, entgegen § 36 eine Änderung nicht richtig ausführt oder entgegen § 69 Leitungen nicht dämmt, riskiert bis zu 50.000 € (§ 108 Abs. 1 Nr. 2, 3 und 14, Abs. 2 Nr. 1). Verstöße gegen Vorlage, Übergabe oder Inserat des Energieausweises liegen im Topf bis 10.000 € (Abs. 1 Nr. 17 bis 21, Abs. 2 Nr. 2).

Häufige Fehler

Häufige Fragen