Betriebskostenerhöhung — Vorauszahlung nach der Abrechnung

Nach der Jahresabrechnung stellt sich heraus: Die bisherige Vorauszahlung hat nicht gereicht — oder war zu hoch. Wann darf der Vermieter die monatliche Betriebskostenvorauszahlung erhöhen? Und wann hat der Mieter das Recht, eine Senkung zu verlangen? Dieser Artikel erklärt das Anpassungsrecht nach §560 BGB und was dabei zu beachten ist.

Grundlage: §560 BGB — das Anpassungsrecht

Das Recht zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist in §560 Abs. 4 BGBgeregelt. Demnach darf jede Vertragspartei — also Vermieter und Mieter — nach einer Abrechnung die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen. Voraussetzung ist, dass eine formell wirksame Abrechnung vorliegt.

Die Anpassung kann also auch vom Mieter betrieben werden — ein Aspekt, den viele nicht kennen. Wer regelmäßig ein Guthaben erhält, muss keine überhöhten Vorauszahlungen hinnehmen.

Voraussetzungen für eine wirksame Erhöhung

Damit eine Betriebskostenerhöhung rechtswirksam ist, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

Wie hoch darf die neue Vorauszahlung sein?

Die neue Vorauszahlung darf auf eine angemessene Höhe angepasst werden. Maßgeblich sind die tatsächlich angefallenen Betriebskosten aus der letzten Abrechnung. Eine einfache Formel:

Ein pauschaler Sicherheitszuschlag — etwa 10 % „auf Verdacht" — ist dagegen unzulässig (BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 294/10); einkalkuliert werden dürfen nur konkret absehbare Kostensteigerungen, etwa ein bereits feststehender Gebühren- oder Preissprung. Für Fragen zur Mieterhöhung im Allgemeinen bietet der Mieterhöhung Rechner einen schnellen Überblick über die zulässigen Grenzen.

Ab wann gilt die erhöhte Vorauszahlung?

Die Anpassung wird zum nächsten Zahlungstermin nach Zugang der Erklärung wirksam (§ 560 Abs. 4 BGB). Eine eigene Wartefrist von zwei Wochen oder „Beginn des übernächsten Monats“ kennt Abs. 4 nicht — das ist § 560 Abs. 2 und gilt nur für diePauschale. Rückwirkung auf bereits abgelaufene Monate gibt es nicht.

Mieter können Senkung verlangen

Ergibt die Jahresabrechnung regelmäßig ein Guthaben, darf der Mieter verlangen, dass die Vorauszahlung gesenkt wird. Der Anspruch ergibt sich ebenfalls aus §560 Abs. 4 BGB. Hierfür sollte der Mieter:

• Die Abrechnung und das Guthaben schriftlich dokumentieren
• Dem Vermieter eine angemessene neue Vorauszahlung benennen
• Eine Frist für die Bestätigung setzen (in der Praxis: 2–4 Wochen)
• Bei Verweigerung: Mieterverein oder Anwalt einschalten

Wirtschaftlichkeitsgebot beachten

Vermieter sind verpflichtet, bei der Beschaffung von Dienstleistungen und Energie das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Das bedeutet: Sie müssen wirtschaftlich handeln und dürfen keine unnötig teuren Angebote beauftragen. Wenn die Betriebskosten stark gestiegen sind, ohne dass es dafür sachliche Gründe gibt (z. B. Energiepreissteigerung am Markt), können Mieter Nachweise verlangen. Welche Kostensteigerungen derzeit tatsächlich marktweit wirken — vom CO₂-Preis über die Grundsteuerreform bis zum Mindestlohn — zeigt der Überblick Nebenkosten gestiegen? Die 6 Gründe für 2026.

Praktisch heißt das: Wer eine Position für überteuert hält, sollte über die Belegeinsicht konkrete Vergleichsangebote oder den ortsüblichen Preis recherchieren — pauschale Kritik reicht vor Gericht nicht. Der BGH hat diese Linie 2026 bestätigt und zugleich klargestellt, dass der Vermieter selbst keine Vergleichsangebote einholen muss und die Wirtschaftlichkeitsrüge der Einwendungsfrist unterliegt (BGH VIII ZR 6/24 im Detail). Typische Fälle, in denen das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt sein kann:

Widerspruch gegen eine unberechtigte Erhöhung

Hält der Mieter eine Erhöhung für unzulässig, kann er widersprechen. Dabei sollte er:

Häufige Fragen