Betriebskostenerhöhung — wann ist sie zulässig?

Nach der Jahresabrechnung darf der Vermieter die Vorauszahlung anpassen — aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Wir erklären §560 BGB, wie hoch die Anpassung sein darf und wann Mieter widersprechen können.

Nach der Jahresabrechnung stellt sich heraus: Die bisherige Vorauszahlung hat nicht gereicht — oder war zu hoch. Wann darf der Vermieter die monatliche Betriebskostenvorauszahlung erhöhen? Und wann hat der Mieter das Recht, eine Senkung zu verlangen? Dieser Artikel erklärt das Anpassungsrecht nach §560 BGB und was dabei zu beachten ist.

Grundlage: §560 BGB — das Anpassungsrecht

Das Recht zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist in §560 Abs. 4 BGBgeregelt. Demnach darf jede Vertragspartei — also Vermieter und Mieter — nach einer Abrechnung die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen. Voraussetzung ist, dass eine formell wirksame Abrechnung vorliegt.

Die Anpassung kann also auch vom Mieter betrieben werden — ein Aspekt, den viele nicht kennen. Wer regelmäßig ein Guthaben erhält, muss keine überhöhten Vorauszahlungen hinnehmen.

Voraussetzungen für eine wirksame Erhöhung

Damit eine Betriebskostenerhöhung rechtswirksam ist, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

Wirksame Abrechnung muss vorliegen: Ohne eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung gibt es keine Grundlage für eine Erhöhung. Eine verspätete Abrechnung (nach der 12-Monats-Frist) ist für Erhöhungszwecke unwirksam.

Schriftliche Erklärung: Die Anpassung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Eine mündliche Ankündigung reicht nicht.

Begründung durch Abrechnungsergebnis: Die neue Vorauszahlung muss sich an den tatsächlichen Kosten aus der Abrechnung orientieren — eine willkürliche Erhöhung ist unzulässig.

Keine doppelte Erhöhung: Vermieter dürfen nicht gleichzeitig die Miete und die Betriebskostenvorauszahlung per Mieterhöhungsverfahren anpassen — das Anpassungsrecht nach §560 ist ein eigener, formloser Weg.

Wie hoch darf die neue Vorauszahlung sein?

Die neue Vorauszahlung darf auf eine angemessene Höhe angepasst werden. Maßgeblich sind die tatsächlich angefallenen Betriebskosten aus der letzten Abrechnung. Eine einfache Formel:

Berechnung der angemessenen Vorauszahlung

Tatsächliche Jahreskosten (Ihr Anteil): 960,00 €

Geteilt durch 12 Monate: 80,00 €/Monat

Bisherige Vorauszahlung: 65,00 €/Monat

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Angemessene neue Vorauszahlung: 80,00 €/Monat

(Erhöhung um 15,00 €/Monat zulässig)

Ein kleiner Sicherheitspuffer (z. B. 5–10 %) ist akzeptabel, wenn die Kosten erkennbar steigen. Massive Aufschläge ohne konkreten Hintergrund sind jedoch anfechtbar.

Ab wann gilt die erhöhte Vorauszahlung?

Die Anpassung wird zum Beginn des nächsten Zahlungszeitraums nach Zugang der Erklärung wirksam, frühestens aber nach Ablauf von zwei Wochen nach dem Zugang der Mitteilung (§560 Abs. 4 BGB). Das bedeutet in der Praxis: Erhält der Mieter die Erklärung am 10. eines Monats, gilt die neue Vorauszahlung frühestens ab dem 1. des übernächsten Monats.

Mieter können Senkung verlangen

Ergibt die Jahresabrechnung regelmäßig ein Guthaben, darf der Mieter verlangen, dass die Vorauszahlung gesenkt wird. Der Anspruch ergibt sich ebenfalls aus §560 Abs. 4 BGB. Hierfür sollte der Mieter:

Die Abrechnung und das Guthaben schriftlich dokumentieren
Dem Vermieter eine angemessene neue Vorauszahlung benennen
Eine Frist für die Bestätigung setzen (in der Praxis: 2–4 Wochen)
Bei Verweigerung: Mieterverein oder Anwalt einschalten

Wirtschaftlichkeitsgebot beachten

Vermieter sind verpflichtet, bei der Beschaffung von Dienstleistungen und Energie das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Das bedeutet: Sie müssen wirtschaftlich handeln und dürfen keine unnötig teuren Angebote beauftragen. Wenn die Betriebskosten stark gestiegen sind, ohne dass es dafür sachliche Gründe gibt (z. B. Energiepreissteigerung am Markt), können Mieter Nachweise verlangen.

Typische Fälle, in denen das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt wird:

Überteuerte Hausmeisterdienste: Wenn ein Hausmeister zu einem weit über dem Marktpreis liegenden Stundenentgelt abgerechnet wird.

Kein Versicherungsvergleich: Der Vermieter hat die Gebäudeversicherung nie neu verhandelt, obwohl der Markt deutlich günstigere Tarife bietet.

Einzelheizung statt Sammelvertrag: Heizöl wird teurer eingekauft als bei einer Sammelbestellung möglich wäre.

Widerspruch gegen eine unberechtigte Erhöhung

Hält der Mieter eine Erhöhung für unzulässig, kann er widersprechen. Dabei sollte er:

Schriftlich widersprechen: Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und den Grund der Ablehnung benennen.

Unter Vorbehalt weiter zahlen: Um Zahlungsrückstände und eine mögliche Kündigung zu vermeiden, empfiehlt es sich, den erhöhten Betrag unter Vorbehalt zu zahlen.

Beratung suchen: Ein Mieterverein oder ein Fachanwalt kann die Rechtslage beurteilen und ggf. einen Rückforderungsanspruch geltend machen.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen zur Vorauszahlungsanpassung empfehlen wir die Konsultation eines Mietervereins oder Fachanwalts für Mietrecht.