14. März 2026 · 7 Min. Lesezeit
Streichen beim Auszug — wann Mieter renovieren müssen (und wann nicht)
Viele Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind unwirksam. Wir erklären wann Mieter beim Auszug streichen müssen, welche BGH-Urteile gelten und wie Sie Ihre Klausel auf Wirksamkeit prüfen.
"Sie müssen beim Auszug streichen" — dieser Satz steht in unzähligen Mietverträgen. Doch was viele Mieter nicht wissen: Ein Großteil dieser Klauseln ist schlicht unwirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Grundsatzurteilen klare Grenzen gezogen. Wer weiß, wann eine Renovierungsklausel hält und wann nicht, kann sich beim Auszug viel Ärger und Kosten sparen.
Grundregel: Vermieter trägt die Instandhaltung
Der gesetzliche Ausgangspunkt ist eindeutig: Nach §535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Das umfasst auch die laufende Instandhaltung — einschließlich der Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren.
Schönheitsreparaturen können nur durch eine ausdrückliche Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Fehlt eine solche Klausel oder ist sie unwirksam, verbleibt die Pflicht beim Vermieter — vollständig und ohne Ausnahme. Der Mieter muss dann beim Auszug nicht streichen, auch nicht anteilig.
Gut zu wissen
Schätzungsweise 60–70 % aller Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind nach aktueller BGH-Rechtsprechung unwirksam. Es lohnt sich daher, die eigene Klausel vor dem Auszug genau zu prüfen — bevor man Geld für Malerarbeiten ausgibt.
Wann ist eine Renovierungsklausel unwirksam?
Der BGH hat in einer langen Reihe von Urteilen festgelegt, unter welchen Umständen eine Renovierungsklausel nicht wirksam ist. Die wichtigsten Fallgruppen:
1. Starre Fristen ohne "bei Bedarf"
Klauseln, die feste Renovierungsfristen ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung vorschreiben, sind unwirksam. Formulierungen wie "spätestens alle 5 Jahre" oder "alle 3 Jahre in Küche und Bad" verstoßen gegen §307 BGB, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen — er müsste auch dann renovieren, wenn die Wände noch tadellos aussehen.
Das hat der BGH bereits in seinem Urteil vom 23.06.2004 (VIII ZR 308/02) festgestellt. Zulässig sind nur Klauseln, die starre Fristen als bloße Richtwerte nennen und ausdrücklich das Kriterium "bei Bedarf" oder "wenn erforderlich" enthalten.
2. Einzug in unrenovierte Wohnung ohne Ausgleich
Ein besonders praxisrelevantes Urteil erging am 18.03.2015 (BGH VIII ZR 185/14). Der BGH entschied: Zieht ein Mieter in eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung ein, ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam — es sei denn, der Vermieter gewährt dem Mieter einen angemessenen Ausgleich (etwa eine Mietnachlass oder einen Renovierungszuschuss).
Hintergrund: Es wäre unbillig, wenn ein Mieter eine bereits abgewohnte Wohnung bei Einzug übernimmt und sie bei Auszug frisch gestrichen zurückgeben müsste. Damit würde er die Wohnung in einem besseren Zustand hinterlassen, als er sie empfangen hat.
Achtung
War die Wohnung bei Einzug unrenoviert und haben Sie keinen Ausgleich erhalten, können Sie beim Auszug trotz Vertragsklausel vollständig auf das Streichen verzichten. Dokumentieren Sie den Zustand bei Einzug daher immer mit Fotos und einem Übergabeprotokoll.
3. Endrenovierungsklauseln ohne Rücksicht auf Zustand
Klauseln, die eine Renovierung bei Auszug unabhängig davon verlangen, wann zuletzt renoviert wurde und wie der tatsächliche Zustand der Wohnung ist, sind ebenfalls unwirksam. Solche Formulierungen wie "bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zu übergeben" verpflichten den Mieter zur Renovierung selbst dann, wenn er erst kurz zuvor eingezogen ist oder die Wohnung noch makellos aussieht.
4. Quotenabgeltungsklauseln
Quotenabgeltungsklauseln sollten ursprünglich eine anteilige Kostenbeteiligung des Mieters sicherstellen, wenn er vor Ablauf der Renovierungsfristen auszieht. Nach einem weiteren BGH-Urteil vom 18.03.2015 sind nahezu alle Quotenklauseln unwirksam — weil sie den Mieter zur Zahlung von Beträgen verpflichten, die nicht von seinem tatsächlichen Renovierungsbedarf abhängen, sondern nach starren Zeitplänen berechnet werden.
Was unter Schönheitsreparaturen fällt
Auch wenn eine Klausel wirksam ist, umfasst die Renovierungspflicht nur klar definierte Arbeiten. Was als Schönheitsreparatur gilt, bestimmt §28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV):
- Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken
- Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre
- Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen
Ausdrücklich nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen: Außenfassade, Fensterscheiben von außen, Böden (Parkett, Fliesen, Teppich), Reparaturen an technischen Geräten oder Schäden durch normalen Verschleiß.
Farbwahl: Darf der Vermieter Weiß vorschreiben?
Klauseln, die den Mieter verpflichten, ausschließlich in Weiß oder hellen Farbtönen zu streichen, sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam — zumindest wenn sie den gesamten Mietvertragszeitraum betreffen. Dem Mieter steht es frei, seine Wohnung während der Mietzeit in beliebigen Farben zu gestalten.
Anders sieht es bei der Rückgabe aus: Eine Klausel, die für die Rückgabe bei Auszug "neutrale, vermieterfreundliche Farbtöne" oder "helle, deckende Farben" verlangt, kann zulässig sein. Der Mieter darf also nicht in Signalrot oder Neongrün übergeben — er muss aber auch nicht zwingend reinweißen Latex verwenden.
Orientierungsfristen (kein starrer Maßstab)
Die Rechtsprechung nennt als Anhaltspunkte: Küche, Bad und WC alle 3 Jahre; Wohn- und Schlafzimmer alle 5 Jahre; andere Räume alle 7 Jahre. Diese Fristen gelten aber nur, wenn die Klausel sie als Richtwerte "bei Bedarf" formuliert — nicht als starre Verpflichtung. Maßgeblich bleibt stets der tatsächliche Zustand.
Wann besteht tatsächlich eine Streichpflicht?
Eine wirksame Renovierungspflicht setzt kumulativ drei Voraussetzungen voraus:
- Wirksame Klausel im Mietvertrag: Die Formulierung darf keine starren Fristen ohne Bedarfsvorbehalt enthalten und darf keine der oben genannten Unwirksamkeitsgründe aufweisen.
- Frisch renovierte Wohnung bei Einzug: Die Wohnung muss zum Zeitpunkt des Einzugs in renoviertem Zustand übergeben worden sein — oder der Mieter hat einen angemessenen Ausgleich für den schlechteren Zustand erhalten.
- Tatsächlicher Renovierungsbedarf: Die Wohnung muss bei Auszug tatsächlich renovierungsbedürftig sein. Ist sie noch in einwandfreiem Zustand, entsteht auch bei wirksamer Klausel keine Pflicht.
Folgen bei unterlassener Renovierung trotz Pflicht
Wenn alle drei Voraussetzungen erfüllt sind und der Mieter seiner wirksamen Renovierungspflicht beim Auszug nicht nachkommt, kann der Vermieter Schadensersatz nach §280 BGB verlangen. In der Praxis bedeutet das: Der Vermieter kann die Kosten für die durchgeführten Malerarbeiten geltend machen — entweder durch Einbehalt der Kaution oder durch Klage.
Wichtig: Der Vermieter muss dem Mieter vor Beauftragung eines Malers eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen (§281 BGB). Wer dem Mieter diese Möglichkeit nicht gibt und direkt selbst Maler beauftragt, kann seinen Anspruch verlieren oder muss sich zumindest Abzüge gefallen lassen.
Achtung
Ist die Klausel im Mietvertrag unwirksam, hat der Vermieter keinerlei Anspruch auf Renovierung oder Schadensersatz — auch wenn die Wände tatsächlich abgenutzt oder beschädigt sind. Normale Abnutzung ist grundsätzlich Vermietersache.
Praxistipps für Mieter
- Einzugsprotokoll mit Fotos: Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Einzug detailliert — jede Wand, jede Ecke, alle Türen und Fenster. Dieses Protokoll ist Ihr wichtigstes Beweismittel, falls später über den Zustand bei Einzug gestritten wird.
- Klausel auf Wirksamkeit prüfen: Lesen Sie die Renovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag genau durch. Enthält sie starre Fristen ohne Bedarfsvorbehalt, ist sie sehr wahrscheinlich unwirksam. Im Zweifel: Mieterverein oder Rechtsanwalt konsultieren.
- Keine voreiligen Malerarbeiten: Lassen Sie sich nicht durch das Auftreten des Vermieters oder allgemein gehaltene Aussagen einschüchtern. Zahlen Sie keine Malerkosten, ohne die Rechtslage geprüft zu haben — denn bei unwirksamer Klausel haben Sie keinen Erstattungsanspruch, wenn Sie freiwillig gestrichen haben.
- Übergabeprotokoll bei Auszug: Bestehen Sie auf einem schriftlichen Übergabeprotokoll und unterschreiben Sie es nur, wenn es den tatsächlichen Zustand der Wohnung korrekt wiedergibt. Ein Protokoll, das Mängel festhält, die nicht Ihr Verschulden sind, sollten Sie nicht unterzeichnen.
- Kaution nicht vorschnell freigeben: Wenn der Vermieter Renovierungskosten von der Kaution abziehen will, prüfen Sie genau, ob er dazu berechtigt ist. Fordern Sie die Belege an und widersprechen Sie zu Unrecht einbehaltenen Beträgen schriftlich.
Gut zu wissen
Mietervereine bieten in der Regel eine Erstberatung zu Mietvertragsklauseln an. Für einen geringen Jahresbeitrag erhalten Mitglieder rechtliche Beratung und Unterstützung — das kann sich gerade beim Auszug schnell rechnen, wenn es um Renovierungskosten von mehreren Hundert Euro geht.
Fazit
Die Pflicht zum Streichen beim Auszug gilt nicht automatisch — sie muss durch eine wirksame Mietvertragsklausel begründet werden. Viele Klauseln halten der BGH-Rechtsprechung nicht stand: starre Fristen, Einzug in unrenovierte Wohnung ohne Ausgleich, Endrenovierungsklauseln ohne Rücksicht auf den Zustand und Quotenabgeltungsklauseln sind typischerweise unwirksam.
Mieter sollten ihre Klausel daher immer vor dem Auszug prüfen und sich nicht aus falsch verstandener Pflichterfüllung zu unnötigen Malerarbeiten drängen lassen. Wer seinen Mietvertrag kennt und seine Rechte wahrnimmt, spart beim Auszug im Zweifel erhebliche Kosten.