Wer eine Immobilie vererbt, zahlt Erbschaftsteuer auf den vollen Verkehrswert — einmalig, ohne Gestaltungsspielraum. Wer die Immobilie zu Lebzeiten überträgt, kann dagegen erheblich Steuern sparen: Die persönlichen Freibeträge der Schenkungsteuer lassen sich alle zehn Jahre neu nutzen, ein Nießbrauchsvorbehalt mindert den steuerpflichtigen Wert erheblich, und stufenweise Übertragungen ermöglichen großes Vermögen fast steuerfrei auf die nächste Generation zu übertragen. Dieser Artikel zeigt die wichtigsten Strategien und Risiken.
Schenkungsteuer vs. Erbschaftsteuer — die Grundregeln
Schenkung- und Erbschaftsteuer sind im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt und teilen sich dieselben Steuersätze und Freibeträge. Der entscheidende Unterschied liegt in der Wiederholbarkeit:
§ 7 ErbStG — Schenkung unter Lebenden: Als Schenkung gilt jede freigebige Zuwendung, durch die jemand aus dem Vermögen des Schenkers bereichert wird. Grundlage ist der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Schenkung.
§ 10 ErbStG — Steuerpflichtiger Erwerb: Der steuerpflichtige Erwerb ist der Wert des Erwerbs nach Abzug der Freibeträge (§§ 16, 17 ErbStG), Verbindlichkeiten und Nießbrauchswerte.
Gleiche Steuersätze: Schenkung- und Erbschaftsteuer verwenden dieselben Steuertabellen (§ 19 ErbStG). Steuerklasse I (Kinder, Ehepartner): 7–30 %, Steuerklasse II (Geschwister): 15–43 %, Steuerklasse III (Fremde): 30–50 %.
10-Jahres-Intervall als wichtigster Vorteil: § 14 ErbStG addiert alle Schenkungen eines Zeitraums von 10 Jahren. Nach Ablauf beginnt ein neues Intervall — Freibeträge stehen wieder vollständig zur Verfügung.
Selbstgenutzte Immobilien im Erbfall steuerfrei: § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG: Kinder erben das selbstgenutzte Familienheim steuerfrei, wenn sie es mindestens 10 Jahre selbst bewohnen. Fläche max. 200 m². Diese Regelung gilt nur beim Erben, nicht bei der Schenkung.
Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad
Die persönlichen Freibeträge nach §16 ErbStG können alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden — sowohl bei Schenkungen als auch beim Erbfall. Hier eine Übersicht:
Verwandtschaftsgrad
Freibetrag (§ 16 ErbStG)
Steuerklasse
Ehepartner / eingetr. Lebenspartner
500.000 €
I
Kinder (und Stiefkinder)
400.000 €
I
Enkel (wenn Elternteil verstorben)
400.000 €
I
Enkel (Elternteil lebt noch)
200.000 €
I
Eltern und Großeltern (Erwerb)
100.000 €
I
Geschwister, Nichten, Neffen
20.000 €
II
Nicht verwandte Personen
20.000 €
III
Beispiel: Eltern schenken ihrem Kind eine Immobilie im Wert von 800.000 €. Jeder Elternteil kann 400.000 € steuerfrei übertragen — zusammen also 800.000 €. Nach 10 Jahren können weitere 800.000 € steuerfrei übertragen werden.
Bewertung der Immobilie beim Schenken
Wie viel Schenkungsteuer anfällt, hängt vom steuerlichen Wert der Immobilie ab. Das Finanzamt bewertet Immobilien nach den §§ 176–198 BewG — meist mit einem der drei folgenden Verfahren:
Vergleichswertverfahren (§§ 182, 183 BewG): Für ETW und Einfamilienhäuser mit ausreichenden Vergleichspreisen. Basis: Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. In Ballungsräumen oft nahe am Marktwert.
Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG): Für vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Jahresrohertrag × Vervielfältiger. Häufig unter dem Verkehrswert — steuerlich vorteilhafter.
Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG): Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser ohne ausreichende Vergleichspreise. Bodenwert + Gebäudesachwert. Ergebnis wird mit einem regionalen Marktanpassungsfaktor multipliziert.
Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts möglich: Nach § 198 BewG kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren Verkehrswert durch ein qualifiziertes Gutachten nachweisen. Das Finanzamt ist daran gebunden, wenn das Gutachten den Anforderungen entspricht.
Nießbrauchsvorbehalt — Steuer sparen und Kontrolle behalten
Der Nießbrauchsvorbehalt ist das wirkungsvollste Instrument zur Steuerminderung bei der Immobilienschenkung. Die Eltern übertragen das Eigentum auf das Kind, behalten aber das lebenslange Nutzungsrecht: Sie bewohnen die Immobilie selbst oder vermieten sie und kassieren die Miete.
Steuerlicher Wert des Nießbrauchs: Der Kapitalwert des Nießbrauchs (Jahreswert × Vervielfältiger nach § 14 BewG i.V.m. Anlage 9) wird vom steuerpflichtigen Schenkungswert abgezogen. Je jünger der Schenker, desto höher der Abzug.
Beispielrechnung: Immobilienwert 600.000 €, Jahreswert des Nießbrauchs 18.000 €, Schenker 65 Jahre → Vervielfältiger ca. 11,65 → Nießbrauchswert ca. 209.700 € → steuerpflichtiger Wert nur noch ca. 390.300 €.
Wohnrecht vs. Nießbrauch: Das dinglich gesicherte Wohnrecht (§ 1093 BGB) gilt nur für das eigene Bewohnen, der Nießbrauch (§ 1030 BGB) umfasst auch das Vermieten und Einziehen der Miete. Nießbrauch ist daher steuerlich wertvoller.
AfA-Berechtigung beim Nießbraucher: Wer als Nießbraucher Mieteinnahmen erzielt, kann AfA steuerlich geltend machen — auch ohne Eigentümer zu sein. Die Rechtsprechung des BFH ermöglicht dies.
Eintragung im Grundbuch: Nießbrauch und Wohnrecht müssen notariell beurkundet und im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen werden, um gegenüber Dritten wirksam zu sein.
Die 10-Jahres-Frist — warum frühzeitig schenken?
Wer früh plant, kann große Immobilienvermögen nahezu steuerfrei auf die nächste Generation übertragen. Das Prinzip: Alle 10 Jahre können die persönlichen Freibeträge erneut genutzt werden (§ 14 ErbStG).
Zeitpunkt
Steuerfrei übertragbar
Kumuliert (je Kind)
Jahr 0 (z.B. Elternteil 50 J.)
400.000 € je Elternteil = 800.000 €
800.000 €
Jahr 10 (Elternteil 60 J.)
Erneut 800.000 € möglich
1.600.000 €
Jahr 20 (Elternteil 70 J.)
Erneut 800.000 € möglich
2.400.000 €
Erbfall
Restfreibetrag, falls letzte Schenkung < 10 J.
bis 3.200.000 €+
Hinweis: Stirbt der Schenker innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung, wird die Schenkung dem Erbteil hinzugerechnet (§14 ErbStG). Eine frühzeitige Übertragung minimiert dieses Risiko.
Risiken: Insolvenz, Scheidung und Heimunterbringung
Eine Immobilienschenkung ist grundsätzlich unumkehrbar. Vor der Übertragung müssen deshalb folgende Risiken bedacht werden:
Insolvenz des Beschenkten: Geht der Beschenkte innerhalb von 4 Jahren nach der Schenkung insolvent, kann der Insolvenzverwalter die Schenkung anfechten und die Immobilie in die Insolvenzmasse einbeziehen (§ 134 InsO). Schutzmaßnahme: Rückforderungsrecht vertraglich vereinbaren.
Scheidung des Beschenkten: Schenkungen von Eltern gelten als privilegiertes Anfangsvermögen nach §1374 Abs. 2 BGB und unterliegen nicht dem Zugewinnausgleich. Praktisch: Der Wert der geschenkten Immobilie zum Schenkungszeitpunkt gehört nicht zur Teilungsmasse.
Heimunterbringung des Schenkers: Sozialämter können Schenkungen der letzten 10 Jahre auf Sozialhilfeleistungen anrechnen (§ 528 BGB, § 93 SGB XII). Ein Nießbrauch schützt das Wohnrecht, nicht aber den Rückforderungsanspruch.
Tod des Beschenkten vor dem Schenker: Stirbt das Kind, geht die Immobilie an dessen Erben — nicht automatisch zurück an die Eltern. Vertraglich sollte ein Rückforderungsrecht für diesen Fall vereinbart werden.
Schutzmaßnahmen im Schenkungsvertrag: Rückforderungsrechte bei Insolvenz, Tod vor dem Schenker, Verkauf ohne Zustimmung, Heimunterbringung und Scheidung sollten immer im Schenkungsvertrag geregelt werden.
Schenkungsvertrag und Grundbuch — formale Anforderungen
Die Übertragung einer Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung — ohne Notar ist sie nichtig (§ 311b BGB). Folgende Schritte sind erforderlich:
Notarielle Beurkundung (§ 311b BGB): Schenkungsversprechen und Auflassung (dingliche Einigung über Eigentumsübergang) müssen notariell beurkundet werden. Kosten: ca. 1,0–1,5 % des Immobilienwerts.
Grundbucheintragung: Der Eigentumsübergang wird erst mit Eintragung im Grundbuch wirksam (§ 873 BGB). Der Notar kümmert sich um die Anmeldung beim Grundbuchamt.
Grunderwerbsteuer bei Schenkung: Schenkungen unter Verwandten ersten Grades (Eltern-Kind) sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Bei anderen Verwandtschaftsgraden fällt Grunderwerbsteuer an.
Schenkungsteueranzeige: Jede Schenkung muss innerhalb von 3 Monaten beim Finanzamt angezeigt werden (§ 30 ErbStG) — auch wenn keine Steuer anfällt. Notar erstattet oft automatisch Anzeige.
Nießbrauch ins Grundbuch: Nießbrauch und Rückforderungsrechte müssen ebenfalls notariell beurkundet und im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen werden, damit sie wirksam sind.
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