Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 6 Min. Lesezeit
Immobilienkredit — Zinsbindung, EK und Bauzins
Zinsbindung, Eigenkapital, Sondertilgung, Bankenvergleich: was die Rate bestimmt. Bauzinsen als Markteinordnung, kein Rat.
Ein Immobilienkredit über 20–30 Jahre ist die größte finanzielle Entscheidung der meisten Menschen. Kleine Unterschiede beim Zinssatz, der Tilgung oder der Zinsbindung bedeuten über die Laufzeit oft 30.000–80.000 € Unterschied. Die folgenden Punkte beschreiben die Mechanik — keinen Rat, welches Angebot Sie wählen.
Bauzinsen 2026
10-Jahres-Verträge von 2016 laufen aus. EZB-Einlage 2,50 % ab 16.09. — Marktmeldung, kein Angebot.
Bauzinsen: Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren · Rate zum Bauzins
Was der Beleihungsauslauf mit dem Zins macht
Je mehr Eigenkapital, desto besser der Zinssatz. Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf (LTV — Loan to Value):
| Eigenkapitalanteil | Beleihungsauslauf | Zinsvorteil ggü. 100%-Finanzierung |
|---|---|---|
| < 10 % (nur Nebenkosten) | 95–100 % | Teuerste Konditionen, oft +0,5–1,0 % |
| 20 % Eigenkapital | 80 % | Standard — gute Konditionen |
| 30 % Eigenkapital | 70 % | Günstigere Staffel, ~0,1–0,3 % weniger |
| 40 %+ Eigenkapital | 60 % | Beste Konditionen, weitere 0,1–0,2 % günstiger |
Was die Zinsbindung festschreibt — und § 489 nach 10 Jahren
Zur Einordnung: Die EZB hat den Einlagesatz ab 16.09.2026 auf 2,50 % gesetzt (Hauptrefi 2,65 %, Spitzenrefi 2,90 %). Die Länge der Zinsbindung bestimmt, wie lange der Sollzins feststeht — und wann eine Anschlussfinanzierung fällig wird.
Wie Anfangstilgung und Restschuld zusammenhängen
Empfehlung: Mindestens 2 % Anfangstilgung, besser 3 %. Bei 1 % Tilgung zahlt man bei 3,5 % Zinsen jahrzehntelang fast nur Zinsen.
Was Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel bewirken
Die meisten Kreditverträge erlauben 5 % Sondertilgung pro Jahr — viele Banken bieten 10 % als Standard. Achten Sie auf:
- Mindestens 5 % jährliche Sondertilgung ohne Aufpreis
- Ob nicht genutzte Sondertilgungen ins nächste Jahr übertragen werden können
- Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung außerhalb der Sonderoption
- Tilgungssatzwechsel — können Sie die Tilgung flexibel anpassen?
Wie KfW-Darlehen und Bankkredit kombiniert werden
Was der Bankenvergleich an der Rate ändert
| Quelle | Einschätzung |
|---|---|
| Hausbank | Einfach, aber selten das günstigste Angebot |
| Unabhängiger Makler (Interhyp, Dr. Klein) | Vergleich >400 Banken, kostenlos für Kreditnehmer |
| Direktbanken (ING, DKB) | Oft günstig, aber wenig Beratung |
| Online-Vergleich | Gut für Orientierung, nicht verbindlich |
Faustregel: Mindestens 3 konkrete Angebote einholen, bevor Sie unterschreiben. Bei 300.000 € Kredit bedeutet 0,1 % Zinsunterschied über 20 Jahre ca. 5.000–8.000 € mehr oder weniger.
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