Teilverkauf Immobilien — Kosten, Risiken und Alternativen

Der Teilverkauf von Immobilien wird in Deutschland seit einigen Jahren intensiv beworben — vor allem an ältere Eigentümer, die in ihrer abbezahlten Immobilie viel Vermögen gebunden haben, aber im Alltag unter Liquiditätsengpässen leiden. Das Konzept klingt verlockend: Man verkauft 10 bis 50 Prozent der eigenen Immobilie, erhält sofort Kapital, bleibt aber wohnen. Was wie eine elegante Lösung wirkt, entpuppt sich bei näherer Betrachtung in vielen Fällen als teures Modell mit versteckten Langzeitkosten. Verbraucherzentrale und Stiftung Warentest haben das Konzept wiederholt kritisch bewertet — und der Markt hat inzwischen selbst die Quittung bekommen: Nach der Zinswende haben die meisten großen Anbieter das Neugeschäft eingestellt. Dieser Artikel erklärt, wie Teilverkäufe funktionieren, was sie wirklich kosten, warum der Markt eingebrochen ist und welche Alternativen es gibt.

Das Konzept des Teilverkaufs — wie es funktioniert

Beim Immobilienteilverkauf veräußert der Eigentümer einen Teil seiner Immobilie — typischerweise zwischen 10 und 50 Prozent — an ein spezialisiertes Unternehmen. Der Käufer wird als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen. Der bisherige Eigentümer erhält den Kaufpreis für den verkauften Anteil sofort ausgezahlt und behält das Recht, die gesamte Immobilie weiterhin zu nutzen — also darin zu wohnen oder sie zu vermieten. Für dieses Nutzungsrecht zahlt er dem neuen Miteigentümer ein monatliches „Nutzungsentgelt", das einem Mietzins für den verkauften Anteil entspricht.

Das Nutzungsentgelt ist dabei das zentrale und oft unterschätzte Element des Modells. Es wird auf den verkauften Anteil des Immobilienwerts berechnet und liegt typischerweise zwischen 4,5 und 7 Prozent pro Jahr. Bei einem Teilverkauf von 200.000 Euro und einem Nutzungsentgelt von 6 Prozent fallen bereits 12.000 Euro jährlich — oder 1.000 Euro monatlich — als laufende Belastung an, ohne dass man auch nur einen Cent der geliehenen Summe tilgt. Im Gegensatz zu einem Kredit gibt es keine Tilgung: Das Kapital wird erst beim endgültigen Gesamtverkauf der Immobilie an das Unternehmen zurückgegeben.

Die Zielgruppe sind vor allem Senioren ab 60 Jahren, die ein schuldenfreies Eigenheim besitzen, aber nur über geringe monatliche Einnahmen verfügen. Der statistische Wert des Immobilienvermögens von Rentnerhaushalten in Deutschland liegt im Median bei rund 200.000 Euro — viele besitzen jedoch deutlich mehr, ohne ausreichend flüssige Mittel zu haben. Dieses als „Asset Rich, Cash Poor" bekannte Phänomen trifft laut Statistischem Bundesamt auf rund 3,5 Millionen Haushalte zu.

Anbieter im Vergleich: Wertfaktor, Heimkapital und weitere

Stand: August 2026 · Quelle: Anbieterangaben und Marktbeobachtung. Der Teilverkaufsmarkt ist stark in Bewegung — von den vier großen Anbietern betreibt nur noch Heimkapital Neugeschäft. Konditionen vor jeder Entscheidung direkt beim Anbieter prüfen.

Die früher verlangten Nutzungsentgelte lagen bei rund 5 bis 7 Prozent auf den verkauften Anteil. Sie sind hier dokumentiert, weil sie für Bestandsverträge weiterlaufen — als Angebot stehen sie überwiegend nicht mehr zur Verfügung. Bei Heimkapital lag das Nutzungsentgelt zuletzt (Oktober 2025) bei 5,3 bis 5,6 Prozent, der Mindest-Ankaufswert bei 100.000 Euro, was bei maximal 50 Prozent Anteil einen Verkehrswert ab etwa 200.000 Euro voraussetzt.

Versteckte Kosten und das Rechenbeispiel

Die offensichtlichste Kostenstelle ist das laufende Nutzungsentgelt. Aber die Gesamtkosten eines Teilverkaufs sind erheblich höher als es der Prospekt vermuten lässt. Beim Abschluss können je nach Anbieter Abschluss- oder Bearbeitungskosten anfallen, die vom ausgezahlten Betrag abgezogen werden; eine branchenweit einheitliche Abschlussgebühr gibt es dabei nicht — die Verbraucherzentrale weist als regelmäßige Kostenblöcke vor allem das laufende Nutzungsentgelt und das Durchführungsentgelt beim späteren Gesamtverkauf aus. Ein Wertgutachten durch einen vom Anbieter beauftragten Gutachter ist ebenfalls kostenpflichtig und geht zu Lasten des Eigentümers: typischerweise 500 bis 2.000 Euro je nach Immobilienart und Lage. Notarkosten für die Grundbucheintragung des Miteigentumsanteils sind ebenfalls vom Eigentümer zu tragen.

Beim endgültigen Verkauf der Immobilie — ob durch den Eigentümer oder nach seinem Tod — kommt eine weitere Servicegebühr hinzu, die sogenannte „Durchführungsgebühr" oder „Exitgebühr". Diese beträgt bei den meisten Anbietern 2 bis 5 Prozent des Gesamtverkaufserlöses — also nicht nur des verkauften Anteils, sondern des vollständigen Immobilienwerts. Bei einer Immobilie, die für 500.000 Euro verkauft wird, bedeutet eine Exitgebühr von 3 Prozent weitere 15.000 Euro Kosten, die vom Erlös abgehen.

Der effektive Jahreszins dieses Beispiels liegt bei rund 8,5 bis 10 Prozent — deutlich über den marktüblichen Hypothekenzinsen von 3,5 bis 4,5 Prozent (Stand Anfang 2025). Ein klassisches Bankdarlehen wäre für viele Eigentümer die erheblich günstigere Alternative.

Was Verbraucherzentrale und Stiftung Warentest sagen

Die Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) hat Teilverkaufsmodelle in mehreren Untersuchungen (zuletzt 2023/2024) kritisch bewertet und warnt vor unzureichend transparenten Konditionen, zu optimistischen Wertsteigerungsannahmen in den Anbieter-Prognosen und einem erheblichen Risiko der finanziellen Überforderung. Besonders kritisiert wird, dass das Nutzungsentgelt bei steigendem Immobilienwert ebenfalls steigt — einige Verträge enthalten Klauseln, die eine Anpassung des Entgelts nach oben an die Wertentwicklung erlauben.

Die Stiftung Warentest kommt in ihrer Untersuchung „Immobilie verrenten" (Finanztest 12/2022) zu einem ähnlichen Ergebnis: Für die meisten Eigentümer ist ein Teilverkauf teurer als ein Bankkredit oder eine klassische Leibrente. Empfohlen wird, mehrere Alternativen zu prüfen, bevor man sich auf einen Teilverkauf einlässt. Positiv bewertet wird lediglich die Flexibilität: Im Unterschied zur Leibrente kann man beim Teilverkauf jederzeit den Anteil zurückkaufen oder die gesamte Immobilie verkaufen — allerdings mit den beschriebenen Exitkosten.

Alternativen zum Teilverkauf

Für Eigentümer, die Liquidität aus ihrer Immobilie benötigen, gibt es mehrere Alternativen, die in vielen Fällen günstiger oder situationsgerechter sind.

Rechtliche Aspekte: Grundbuch, Todesfall und Erbfolge

Beim Teilverkauf wird das Unternehmen als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen — in der Regel in Abteilung I (Eigentümer) als Bruchteilseigentümer. Gleichzeitig wird ein Nießbrauch- oder Wohnrecht zugunsten des Veräußerers eingetragen, das ihm das umfassende Nutzungsrecht sichert. Dieser Eintrag bindet auch zukünftige Käufer, falls das Unternehmen seinen Anteil weiterveräußern sollte — was rechtlich möglich ist, da es sich um reguläres Eigentum handelt.

Im Todesfall des Eigentümers gibt es zwei mögliche Szenarien: Entweder übernehmen die Erben die Eigentümerstellung des Veräußerers und können entscheiden, ob sie den Unternehmensanteil zurückkaufen oder die gesamte Immobilie gemeinsam verkaufen. Oder die Erben sind nicht in der Lage, das Kapital für den Rückkauf aufzubringen, und das Unternehmen kann bei einer Teilungsversteigerung auf seinen Anteil bestehen — mit den bekannten Nachteilen für den Erlös. Viele Verträge regeln diesen Fall durch eine Mindestlaufzeit oder eine Verkaufsoption des Unternehmens, was die Erben unter Druck setzen kann. Wer ein Teilverkaufsmodell in Betracht zieht, sollte diesen Aspekt mit seinen Erben besprechen und notariell absichern.

Wann keine Alternative bleibt

Bei aller Kritik gibt es Situationen, in denen ein Teilverkauf tatsächlich die beste verfügbare Option sein kann. Wer aufgrund seines Alters, eines schlechten Gesundheitszustands oder einer negativen Bonität keinen klassischen Bankkredit mehr erhält und dennoch dringend Liquidität benötigt, hat möglicherweise keine anderen Alternativen. Ebenso kann ein Teilverkauf sinnvoll sein, wenn die Immobilie in einer Lage mit stabiler Wertentwicklung liegt und der Eigentümer realistisch damit rechnet, dass die Wertsteigerung das Nutzungsentgelt langfristig übersteigt.

Entscheidend ist, dass man die Konditionen sorgfältig vergleicht, alle Kosten transparent berechnet und sich nicht unter Zeitdruck zu einem Abschluss drängen lässt. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, vor Vertragsabschluss einen unabhängigen Berater (Verbraucherzentrale, Steuerberater) hinzuzuziehen und auf keinen Fall auf das erste Angebot einzugehen.