30. April 2026 · 5 Min. Lesezeit

Betriebskosten bei Leerstand — wer trägt die Kosten?

Leerstand geht zulasten des Vermieters — nicht der anderen Mieter. §556a BGB, Umlageschlüssel-Korrektur und welche Betriebskosten auch bei leerer Wohnung anfallen.

Was passiert mit den Betriebskosten, wenn eine Wohnung leer steht? Diese Frage stellt sich Vermietern bei jedem Mieterwechsel — und sie hat eine klare gesetzliche Antwort: Die Kosten des Leerstands trägt grundsätzlich der Vermieter, nicht die anderen Mieter des Hauses.

Die Grundregel: §556a BGB schützt die Mieter

Nach §556a BGB werden Betriebskosten auf Basis eines Umlageschlüssels auf die Mieter verteilt. Steht eine Wohnung leer, darf der Anteil dieser Wohnung nicht auf die verbleibenden Mieter umgelegt werden — der Vermieter muss den Leerstandsanteil selbst tragen.

Wenn der Vermieter trotzdem 100 % der Gesamtkosten auf die tatsächlich bewohnten Einheiten verteilt, ist die Abrechnung fehlerhaft und anfechtbar.

Umlageschlüssel und ihre Leerstandsfolgen

Umlageschlüssel

Leerstand-Behandlung

Beispiel

Wohnfläche (m²)

Leerstand-Anteil trägt Vermieter

Leerwohnung 50 m², Haus 200 m² → 25 % gehen zulasten Vermieter

Wohneinheiten

Leerstehende Einheit zählt nicht mit

1 von 4 Wohnungen leer → Kosten nur auf 3 Einheiten

Personenanzahl

0 Personen bei Leerstand → Korrektur nötig

Nenner muss um die Leerstandspersonen reduziert werden

Verbrauch (Wasser, Heizung)

Automatisch 0 bei Leerstand

Kein Verbrauch = kein Anteil

Welche Kosten fallen auch bei Leerstand an?

Nicht alle Betriebskosten entfallen bei einer leeren Wohnung. Diese Positionen laufen auch bei Leerstand weiter — und bleiben auf Kosten des Vermieters:

Grundsteuer: Läuft unabhängig vom Leerstand weiter — der Vermieter zahlt den gesamten Jahresbetrag.

Gebäudeversicherung: Volle Prämie fällig, unabhängig von Belegung. Der Leerstandsanteil trägt der Vermieter.

Hausmeister & Reinigung: Treppenhaus und Außenanlagen werden weiter gepflegt — Leerstandsanteil trägt Vermieter.

Aufzug: Wartung und Betrieb laufen weiter — Leerstandsanteil beim Vermieter.

Wasser-Grundgebühr: Die verbrauchsunabhängige Grundgebühr fällt auch ohne Bewohner an.

Rechenbeispiel: Leerstand und Abrechnung

Szenario: 4 Wohnungen à 60 m², eine steht 6 Monate leer

Gesamte Hausreinigungskosten: 2.400 €/Jahr

Umlageschlüssel: Wohnfläche

Richtige Berechnung:

3 bewohnte Wohnungen × 60 m² = 180 m² belegte Fläche

Leerstehende Wohnung: 60 m² × 6/12 = 30 m² (halbjährlich)

→ Nenner Gesamt: 180 + 30 = 210 m²

→ Kosten je Mieter: 2.400 ÷ 240 × 60 = 600 € pro bewohnter Wohnung

Leerstandsanteil: 2.400 ÷ 240 × 30 = 300 € trägt Vermieter

Was Mieter tun können bei fehlerhafter Abrechnung

Wenn der Vermieter den Leerstand nicht berücksichtigt hat, können Mieter:

Belegeinsicht nach §259 BGB beantragen — Belegungslisten und Mietverträge einsehen
Schriftlich Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen (Frist: 12 Monate nach Zugang)
Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrags fordern
Im Streitfall: Mieterverein oder Rechtsanwalt einschalten

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information. Bei konkreten Abrechnungsstreitigkeiten empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder Fachanwalt.