30. April 2026 · 5 Min. Lesezeit
Betriebskosten bei Leerstand — Vermieter zahlt, nicht Mieter
Leerstand-Kosten trägt der Vermieter, nicht die anderen Mieter (§556a BGB). Wie der Umlageschlüssel korrigiert wird und welche Kosten trotz Leerstand laufen.
Was passiert mit den Betriebskosten, wenn eine Wohnung leer steht? Diese Frage stellt sich Vermietern bei jedem Mieterwechsel — und sie hat eine klare gesetzliche Antwort: Die Kosten des Leerstands trägt grundsätzlich der Vermieter, nicht die anderen Mieter des Hauses.
Die Grundregel: §556a BGB schützt die Mieter
Nach §556a BGB werden Betriebskosten auf Basis eines Umlageschlüssels auf die Mieter verteilt. Steht eine Wohnung leer, darf der Anteil dieser Wohnung nicht auf die verbleibenden Mieter umgelegt werden — der Vermieter muss den Leerstandsanteil selbst tragen.
Wenn der Vermieter trotzdem 100 % der Gesamtkosten auf die tatsächlich bewohnten Einheiten verteilt, ist die Abrechnung fehlerhaft und anfechtbar.
Umlageschlüssel und ihre Leerstandsfolgen
Welche Kosten fallen auch bei Leerstand an?
Nicht alle Betriebskosten entfallen bei einer leeren Wohnung. Diese Positionen laufen auch bei Leerstand weiter — und bleiben auf Kosten des Vermieters:
Rechenbeispiel: Leerstand und Abrechnung
Szenario: 4 Wohnungen à 60 m², eine steht 6 Monate leer
Gesamte Hausreinigungskosten: 2.400 €/Jahr
Umlageschlüssel: Wohnfläche
Richtige Berechnung:
3 bewohnte Wohnungen × 60 m² = 180 m² belegte Fläche
Leerstehende Wohnung: 60 m² × 6/12 = 30 m² (halbjährlich)
→ Nenner Gesamt: 180 + 30 = 210 m²
→ Kosten je Mieter: 2.400 ÷ 240 × 60 = 600 € pro bewohnter Wohnung
Leerstandsanteil: 2.400 ÷ 240 × 30 = 300 € trägt Vermieter
Was Mieter tun können bei fehlerhafter Abrechnung
Wenn der Vermieter den Leerstand nicht berücksichtigt hat, können Mieter:
- Belegeinsicht nach §259 BGB beantragen — Belegungslisten und Mietverträge einsehen
- Schriftlich Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen (Frist: 12 Monate nach Zugang)
- Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrags fordern
- Im Streitfall: Mieterverein oder Rechtsanwalt einschalten
Häufige Fragen
Muss der Vermieter den Leerstandsanteil bei der Nebenkostenabrechnung zwingend selbst tragen?
Ja. Nach §556a BGB werden Betriebskosten auf die tatsächlichen Mieter nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt. Eine leerstehende Wohnung hat keinen Mieter, der zahlen könnte — der Anteil fällt daher auf den Vermieter zurück. Verteilt er 100 % der Kosten auf die belegten Einheiten, ist die Abrechnung fehlerhaft und anfechtbar.
Wie erkenne ich als Mieter, ob der Vermieter den Leerstand korrekt berücksichtigt hat?
Prüfen Sie den in der Abrechnung angegebenen Gesamtschlüssel (z. B. Gesamtwohnfläche oder Anzahl der Einheiten). Wenn dieser der vollen Gebäudekapazität entspricht, obwohl bekanntermaßen Wohnungen leergestanden haben, ist das ein Warnsignal. Beantragen Sie Belegeinsicht nach §259 BGB und fordern Sie die Belegungsliste für das Abrechnungsjahr an.
Fallen bei Leerstand überhaupt noch Betriebskosten an?
Ja. Viele Betriebskosten laufen unabhängig von der Belegung weiter: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Treppenreinigung, Aufzugswartung und die verbrauchsunabhängige Wasser-Grundgebühr fallen auch für leerstehende Einheiten an. Nur verbrauchsabhängige Kosten (Heizung, Wasser nach Zähler) entfallen automatisch.
Was kann ich als Mieter tun, wenn der Leerstand in der Abrechnung nicht berücksichtigt wurde?
Legen Sie innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung schriftlich Widerspruch ein. Begründen Sie den Widerspruch mit dem Hinweis auf §556a BGB und dem bekannten Leerstand. Fordern Sie gleichzeitig Belegeinsicht an, um die tatsächliche Belegung und die verwendeten Schlüssel zu überprüfen. Bei hartnäckiger Weigerung des Vermieters hilft ein Mieterverein.