14. März 2026 · 5 Min. Lesezeit
Energieausweis Pflicht bei Vermietung — was Vermieter wissen müssen
Bei Vermietung und Verkauf ist ein gültiger Energieausweis Pflicht nach §80 GEG. Wir erklären Bedarfs- vs. Verbrauchsausweis, Kosten, Bußgelder bei Verstoß und wie Sie den Ausweis günstig beantragen.
Der Energieausweis ist seit dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) im Jahr 2020 — und dessen Weiterentwicklung 2023/2024 — zu einem zentralen Dokument im deutschen Immobilienrecht geworden. Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet oder verkauft, ist in vielen Fällen gesetzlich verpflichtet, einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Verstöße werden mit empfindlichen Bußgeldern geahndet. Dieser Artikel erklärt, wann genau ein Energieausweis Pflicht ist, welche Art ausgestellt werden muss, und was er kostet.
Wann ist der Energieausweis Pflicht?
Die Vorlage- und Aushändigungspflicht für Energieausweise ergibt sich aus §§ 80–87 GEG. Betroffen sind im Wesentlichen drei Situationen:
Neuvermietung: Wird eine Wohnung oder ein Haus neu vermietet, muss der Vermieter dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis vorlegen (§ 80 Abs. 3 GEG). Der Mieter hat Anspruch auf eine Kopie, wenn er es verlangt.
Verkauf: Beim Verkauf von Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen muss der Energieausweis dem potenziellen Käufer spätestens beim ersten Besichtigungstermin vorgelegt werden (§ 80 Abs. 2 GEG).
Exposé und Inserat: Bereits in der Immobilienanzeige (auch online) müssen bestimmte Kennwerte aus dem Energieausweis angegeben werden: Energieeffizienzklasse, Energiekennwert, Art des Energieträgers für die Heizung und Baujahr des Gebäudes (§ 80 Abs. 4 GEG).
Achtung: Nicht nur beim Erstmieter
Die Vorlagepflicht gilt bei jeder Neuvermietung — also auch bei der dritten oder zehnten Weitervermietung derselben Wohnung. Läuft der bestehende Energieausweis ab, muss ein neuer ausgestellt werden, bevor erneut vermietet wird.
Ausnahmen von der Ausweispflicht
Es gibt einige Ausnahmen, bei denen kein Energieausweis erforderlich ist:
Denkmalgeschützte Gebäude: Für Baudenkmäler und sonstige besonders erhaltenswerte Gebäude kann der Energieausweis unter bestimmten Voraussetzungen entbehrlich sein, wenn energetische Sanierungsmaßnahmen wegen des Denkmalschutzes unzumutbar sind (§ 80 Abs. 5 GEG).
Kleine Gebäude: Für Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 m² gilt keine Ausweispflicht.
Laufendes Mietverhältnis: Während eines bestehenden Mietverhältnisses ist kein Energieausweis erforderlich — erst wenn die Wohnung neu vermietet wird.
Ferienwohnungen und Gebäude ohne Heizung: Für Ferienwohnungen, die weniger als vier Monate pro Jahr genutzt werden, sowie für Gebäude ohne Heizung gelten Sonderregelungen.
Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis
Das GEG kennt zwei grundlegend verschiedene Arten von Energieausweisen. Wann welcher ausgestellt werden darf — oder muss — hängt von der Art des Gebäudes ab.
Wann ist der Bedarfsausweis Pflicht? Nach § 80 Abs. 1 GEG muss für folgende Gebäude zwingend ein Bedarfsausweis ausgestellt werden:
Wohngebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seitdem nicht auf den energetischen Mindeststandard der Wärmeschutzverordnung von 1977 saniert wurden.
Neubauten — hier ist ohnehin ein Bedarfsausweis im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens vorgeschrieben.
Für alle anderen Wohngebäude (insbesondere Mehrfamilienhäuser mit 5 oder mehr Wohneinheiten, sofern kein vorgenannter Pflichtfall vorliegt) kann der Eigentümer zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen.
Energieklassen A+ bis H: Was bedeuten sie?
Der Energieausweis weist eine Energieeffizienzklasse aus — analog zu Haushaltselektrogeräten von A+ bis H. Die Klasse basiert auf dem Endenergiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/(m²·a)).
Für Mieter und Käufer ist die Energieklasse ein wichtiger Anhaltspunkt für die zu erwartenden Heizkosten. Ein Gebäude der Klasse H kann beim gleichen Wohnraum fünfmal so hohe Heizkosten verursachen wie ein Gebäude der Klasse B. Seit der CO₂-Bepreisung werden Klassen F, G, H auch mit steigenden laufenden Kosten durch den CO₂-Preis belastet.
GEG 2024: Neue Anforderungen
Das Gebäudeenergiegesetz in seiner Fassung von 2023/2024 hat die Anforderungen an Energieausweise und Gebäudesanierungen verschärft. Die wichtigsten Änderungen:
Sanierungsempfehlungen: Energieausweise müssen seit der GEG-Novelle 2024 konkrete Empfehlungen für kosteneffiziente Verbesserungen der Energieeffizienz enthalten. Diese Empfehlungen sind für den Eigentümer nicht bindend, aber dokumentieren den Handlungsbedarf.
Heizungsangabe: Art des Energieträgers für die Heizung muss nun explizit im Ausweis angegeben werden — relevant für Mieter angesichts steigender CO₂-Preise auf fossile Brennstoffe.
Registrierungspflicht: Jeder Energieausweis muss beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) registriert und mit einer Registriernummer versehen sein. Ohne Registriernummer ist ein Energieausweis ungültig.
Bußgelder: Was droht bei Verstößen?
Das GEG sieht empfindliche Bußgelder vor. Verstöße gegen die Energieausweispflicht sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GEG.
In der Praxis wird die Ausweispflicht von den zuständigen Behörden (Bauaufsichtsämter) nicht systematisch kontrolliert. Dennoch ist das Bußgeldrisiko real — insbesondere wenn Mieter oder Käufer nach einem Streit Anzeige erstatten.
Wer darf Energieausweise ausstellen?
Nicht jeder darf einen Energieausweis ausstellen. § 88 GEG definiert den Personenkreis der Ausstellungsberechtigten:
Architekten und Bauingenieure mit einschlägiger Hochschulausbildung und beruflicher Zulassung (Kammermitgliedschaft).
Handwerksmeister und staatlich geprüfte Techniker in gebäuderelevanten Gewerken (z. B. Heizungsbauer, Elektrotechnik, Schornsteinfeger) — jedoch nur, wenn sie eine entsprechende Zusatzqualifikation nachweisen können.
Energieberater mit anerkannter Qualifikation, die in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes (dena-Expertenliste) eingetragen sind.
Vermieter können den Energieausweis bei Energieberatern, Architekten, Schornsteinfegern oder über Online-Anbieter bestellen. Wichtig: Den Ausweis selbst ausstellen darf der Eigentümer nicht.
Kosten: Was kostet ein Energieausweis?
Alle Energieausweise sind nach § 82 GEG 10 Jahre gültig. Ein Energieausweis verliert seine Gültigkeit auch dann, wenn wesentliche energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, die seine Aussagekraft verändern — in diesem Fall ist ein neuer Ausweis empfehlenswert, auch wenn der alte formal noch gültig wäre.
Praktischer Ablauf: So kommen Vermieter zum Energieausweis
Schritt 1 — Art bestimmen: Prüfen Sie, ob ein Verbrauchsausweis ausreicht oder ob ein Bedarfsausweis Pflicht ist (Gebäude mit weniger als 5 WE, Baujahr vor 1977, keine Sanierung auf WärmeschutzV-1977-Standard).
Schritt 2 — Unterlagen zusammenstellen: Für den Verbrauchsausweis: Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre. Für den Bedarfsausweis: Baupläne, Angaben zu Dämmung, Fenstern, Heizungsanlage.
Schritt 3 — Aussteller beauftragen: Energieberater, Architekt oder Online-Dienst kontaktieren. Online-Dienste für Verbrauchsausweise sind am günstigsten (ab 50 €), aber prüfen Sie, ob eine Registriernummer vergeben wird.
Schritt 4 — Ausweis bei Besichtigung vorlegen: Original oder Kopie spätestens beim ersten Besichtigungstermin vorzeigen. Bei Abschluss des Mietvertrags dem Mieter auf Verlangen eine Kopie aushändigen.
Schritt 5 — Gültigkeit im Blick behalten: Den Ablauftermin des Energieausweises notieren. Spätestens 6 Monate vor Ablauf einen neuen Ausweis in Auftrag geben, damit bei einer Neuvermietung kein Engpass entsteht.
Fazit
Der Energieausweis ist kein bürokratisches Ärgernis, sondern gibt Mietern und Käufern eine wichtige Information über die laufenden Energiekosten. Für Vermieter gilt: Rechtzeitig vor der Neuvermietung um den Ausweis kümmern, die richtige Art wählen und die Pflichtangaben bereits im Inserat aufnehmen. Das Bußgeldrisiko von bis zu 15.000 € macht eine Investition von 50 bis 500 € in einen korrekten Energieausweis zu einer leichten Entscheidung.