Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 8 Min. Lesezeit
Energieausweis Pflicht bei Vermietung — Kosten & Bußgeld
Energieausweis-Pflicht bei Vermietung nach § 80 GModG: Vorlage bei Besichtigung, Inserat nach § 87, Bußgeld bis 10.000 €. Was 2026 gilt, was 2027 kommt.
Das Dokument heißt weiter Energieausweis, das Gesetz seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für Vermieter ändert sich 2026 an der Vorlagepflicht wenig: Besichtigung, Übergabe, Inserat. Wer „muss ich den Ausweis vorlegen?“ googelt, braucht diese Mechanik — nicht die Heizungsreform und nicht den Renovierungspass.
Wann ist der Energieausweis Pflicht?
Ausstellung, Vorlage und Inserat stehen in §§ 80 und 87 GModG (Zwischenstand bis 31.12.2026). Dieselbe Pflicht trifft Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und den Immobilienmakler (§ 80 Abs. 5).
Neuvermietung: Soll vermietet, verpachtet oder verleast werden und liegt kein gültiger Ausweis vor, ist einer auszustellen (§ 80 Abs. 3 Satz 1). Vorlage spätestens bei der Besichtigung (Original, Kopie, Aushang oder Auslegen). Unverzüglich nach Vertragsschluss ist der Ausweis oder eine Kopie zu übergeben — nicht erst auf Verlangen (§ 80 Abs. 5 in Verbindung mit Abs. 4 Satz 1 bis 5).
Verkauf: Dieselbe Mechanik gegenüber dem Käufer (§ 80 Abs. 4). Ohne Besichtigung: unverzüglich, spätestens auf Aufforderung. Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen kommt nach der Übergabe ein informatorisches Beratungsgespräch hinzu, wenn es unentgeltlich als Einzelleistung angeboten wird (Abs. 4 Satz 6) — das gilt nicht für die Vermietung.
Exposé und Inserat: In kommerziellen Medien, wenn ein Ausweis bereits vorliegt: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 Abs. 1). Liegt noch kein Ausweis vor, löst das Inserat allein keine Ausstellungspflicht aus. Das ist nicht § 80 Abs. 4 — der regelt die Besichtigung.
Nicht nur beim Erstmieter
Jede Neuvermietung löst die Pflicht erneut aus — auch die zehnte Weitervermietung derselben Wohnung. Ein laufendes Mietverhältnis ohne neuen Vertrag ist kein Anlass nach § 80 Abs. 3. Läuft der Ausweis ab, braucht die nächste Neuvermietung einen neuen.
Wann kein Ausweis nötig ist
Kleines Gebäude: Auf Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche ist Teil 5 (Energieausweise) nicht anzuwenden (§ 79 Abs. 4 Satz 1, Begriff in § 3 Abs. 1 Nr. 17).
Baudenkmal: § 80 Abs. 3 bis 7 gilt 2026 nicht (§ 79 Abs. 4 Satz 2). Ob die Ausnahme ab 1. Januar 2027 fällt, steht in der Artikel-2-Fassung — bis Jahresende bleibt sie. Zeitplan: Energieausweis 2026 vs. 2027.
Kurze Nutzung: Wohngebäude, die für weniger als vier Monate im Jahr bestimmt sind, fallen nach § 2 Abs. 2 Nr. 8 Buchst. a aus dem GModG (mit Ausnahme der Klima-Inspektion). Dasselbe gilt, wenn die begrenzte Nutzung weniger als 25 Prozent des ganzjährigen Verbrauchs erwarten lässt (Buchst. b).
Kein Anlass: Selbstnutzung ohne Verkauf oder Neuvermietung und ein laufender Mietvertrag ohne neuen Abschluss lösen § 80 Abs. 3 nicht aus. Das ist keine Ausnahme, sondern fehlender Auslöser.
Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis
§ 79 Abs. 1 lässt Bedarf oder Verbrauch zu. Die Wahl ist nicht frei, sobald § 80 Abs. 3 Satz 2 den Bedarfsausweis vorschreibt.
| Merkmal | Verbrauchsausweis (§ 82) | Bedarfsausweis (§ 81) |
|---|---|---|
| Grundlage | Erfasster Verbrauch, heute typisch drei Jahre | Berechneter Bedarf der Konstruktion |
| Marktpreis (Orientierung) | oft 50–150 € | oft 200–600 € |
| Nutzerverhalten | geht in die Zahlen ein | bleibt außen vor |
| Wahlrecht 2026 | zulässig, soweit § 80 Abs. 3 Satz 2 nicht den Bedarf vorschreibt | immer zulässig; für Neubau nach § 80 Abs. 1 Pflicht |
Stand: 21.08.2026 · Quelle: §§ 80–82 GModG (Zwischenstand). Preise: Marktspanne, kein gesetzlicher Tarif.
Wann ist der Bedarfsausweis Pflicht? Nach § 80 Abs. 3 Satz 2 GModG muss für folgende Bestandsgebäude bei Verkauf oder Vermietung ein Bedarfsausweis ausgestellt werden:
Wohngebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seitdem nicht auf den energetischen Mindeststandard der Wärmeschutzverordnung von 1977 saniert wurden.
Neubau: Nach Fertigstellung ist ein Energiebedarfsausweis auszustellen (§ 80 Abs. 1) — das ist ein anderer Anlass als die Vermietung.
Für alle anderen Wohngebäude (insbesondere Mehrfamilienhäuser mit 5 oder mehr Wohneinheiten, sofern kein vorgenannter Pflichtfall vorliegt) kann der Eigentümer zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen.
Energieklassen A+ bis H (Wohngebäude 2026)
§ 86 GModG weist Wohngebäude nach Anlage 10 in Klassen A+ bis H ein. Maßstab ist der Endenergiekennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr. Die Skala A–G ist 2026 nicht die Wohn-Skala — das gehört in den Zeitplan 2026/2027.
| Klasse | Endenergie in kWh/(m²·a) |
|---|---|
| A+ | ≤ 30 |
| A | ≤ 50 |
| B | ≤ 75 |
| C | ≤ 100 |
| D | ≤ 130 |
| E | ≤ 160 |
| F | ≤ 200 |
| G | ≤ 250 |
| H | > 250 |
Stand: 21.08.2026 · Quelle: Anlage 10 zu § 86 GModG (gesetze-im-internet.de)
Die Klasse informiert, sie löst 2026 keine Sanierungspflicht aus. Nachrüstung nach Geschossdecke und Leitungen steht unter Sanierungspflichten für Eigentümer.
Was im Ausweis selbst steht — und was nicht
Der Zeitplan 2026 gegen 2027 (neuer Typ, Skala, Vertragsverlängerung) liegt im Schwesterartikel. Hier nur, was Vermieter am Dokument selbst prüfen:
Empfehlungen: § 84 verlangt Vorschläge zur Effizienzverbesserung. Sie binden den Eigentümer nicht und ersetzen keinen iSFP.
Energieträger: Die wesentlichen Energieträger für die Heizung gehören in den Ausweis und ins Inserat (§ 87 Abs. 1 Nr. 3) — nicht erst „ab 2027“.
Registriernummer: Ausweise erhalten nach § 98 eine Nummer über das Deutsche Institut für Bautechnik. Ein Online-Formular ohne diese Nummer ist kein vollständiger Ausweis.
Bußgelder: Was droht bei Verstößen?
Verstöße gegen Vorlage, Übergabe, Inserat oder unberechtigte Ausstellung sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 Abs. 1 Nr. 17 bis 22 GModG.
| Verstoß | Norm | Bußgeld bis |
|---|---|---|
| Vorlage bei Besichtigung fehlt oder ist unrichtig | § 108 Abs. 1 Nr. 18 | 10.000 € |
| Übergabe nach Vertrag fehlt oder ist unrichtig | § 108 Abs. 1 Nr. 19 | 10.000 € |
| Pflichtangaben im kommerziellen Inserat fehlen | § 108 Abs. 1 Nr. 21 | 10.000 € |
| Ausstellung ohne Berechtigung nach § 88 | § 108 Abs. 1 Nr. 22 | 10.000 € |
Stand: 21.08.2026 · Quelle: § 108 Abs. 1 Nr. 18–22, Abs. 2 Nr. 2 GModG
Alle vier Fälle liegen im Topf bis 10.000 € (§ 108 Abs. 2 Nr. 2). Nachrüstung der Geschossdecke ist ein anderer Topf (bis 50.000 €). Ob die Bauaufsicht im Einzelfall einschreitet, ändert die Pflicht nicht.
Wer darf den Ausweis ausstellen?
Nur nach § 88 ausstellungsberechtigte Personen — typisch bestimmte Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister und Techniker mit der dort genannten Qualifikation. Ein Eintrag in der dena-Liste der Energieeffizienz-Experten ist für den Ausweisnicht vorgeschrieben; der EEE wird erst für BEG/KfW und den iSFP relevant. Details: Energieberater und iSFP. Der Eigentümer darf den Ausweis nicht selbst ausstellen, es sei denn, er erfüllt § 88.
Kosten: Was kostet ein Energieausweis?
| Art | Typische Kosten | Gültigkeit |
|---|---|---|
| Verbrauchsausweis | 50–150 € | 10 Jahre (§ 79 Abs. 3) |
| Bedarfsausweis, einfaches Gebäude | 200–350 € | 10 Jahre |
| Bedarfsausweis, komplexes Mehrfamilienhaus | 350–600 € | 10 Jahre |
Stand: 21.08.2026 · Quelle: § 79 Abs. 3 GModG (Gültigkeit). Kosten: Marktspanne, kein gesetzlicher Tarif.
Alle Energieausweise sind nach § 79 Abs. 3 GModG zehn Jahre gültig. Unabhängig davon verliert der Ausweis seine Gültigkeit, wenn nach § 80 Abs. 2 ein neuer auszustellen ist (bestimmte Änderungen im Sinne des § 36, bei denen das gesamte Gebäude neu berechnet wird). § 82 ist der Energieverbrauchsausweis, nicht die Gültigkeitsdauer.
Ablauf vor der Neuvermietung
Art bestimmen: Bedarfsausweis, wenn weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977, sofern nicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht ist (§ 80 Abs. 3 Satz 2 und 3). „Baujahr 1977“ reicht als Prüfmerkmal nicht — es zählt der Bauantrag.
Daten: Verbrauchsausweis: Abrechnungen der letzten Jahre. Bedarfsausweis: Konstruktion (Hülle, Fenster, Anlage). Der Aussteller muss nach § 88 berechtigt sein und eine Registriernummer vergeben.
Besichtigung und Vertrag: Vorlage spätestens bei der Besichtigung. Übergabe unverzüglich nach Vertragsschluss — ohne „auf Verlangen“.
Inserat: Pflichtangaben nach § 87 nur, wenn der Ausweis schon vorliegt. Nach Ablauf der zehn Jahre (§ 79 Abs. 3) ist vor der nächsten Neuvermietung ein neuer Ausweis nötig; § 80 Abs. 2 kann die Gültigkeit früher beenden.
Häufige Fehler
Häufige Fragen
Wann muss der Energieausweis spätestens vorgelegt werden?
Bei der Neuvermietung muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und unverzüglich nach Vertragsschluss übergeben werden (§ 80 Abs. 5 in Verbindung mit Abs. 4 Satz 1 bis 5 GModG). Im kommerziellen Inserat müssen die Pflichtangaben nach § 87 stehen, sobald ein Ausweis vorliegt: Art, Endenergie, Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Klasse.
Was ist der Unterschied zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis?
Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch (heute typisch drei Jahre) und kostet oft 50 bis 150 Euro. Der Bedarfsausweis berechnet den Bedarf anhand der Konstruktion und kostet oft 200 bis 600 Euro. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht, sofern nicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht ist (§ 80 Abs. 3 Satz 2 und 3 GModG).
Wie hoch sind die Bußgelder bei Verstößen gegen die Energieausweispflicht?
Verstöße gegen Vorlage, Übergabe oder Inserat nach § 108 Abs. 1 Nr. 17 bis 21 GModG können mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 Abs. 2 Nr. 2). Das gilt für fehlende Vorlage bei der Besichtigung, fehlende Übergabe und fehlende Pflichtangaben im Inserat.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Alle Energieausweise sind nach § 79 Abs. 3 GModG zehn Jahre gültig. Unabhängig davon endet die Gültigkeit, wenn nach § 80 Abs. 2 ein neuer Ausweis auszustellen ist. § 82 bezeichnet den Verbrauchsausweis, nicht die Laufzeit.
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