Von Laurin Schlereth · 13. März 2026 · 4 Min. Lesezeit
Reinigungskosten als Nebenkosten — was ist umlagefähig?
Hausreinigung, Treppenhausputz, Aufzugreinigung — was ist umlagefähig? §2 Nr. 9 BetrKV, Ausnahmen und was bei der Kehrwoche gilt.
Reinigungskosten gehören zu den häufigsten Positionen in der Nebenkostenabrechnung. Doch nicht alle Reinigungsleistungen sind umlagefähig. Was der Vermieter abrechnen darf, welche Kosten er selbst tragen muss und was der Mieter prüfen sollte.
Rechtliche Grundlage: §2 Nr. 9 BetrKV
Die Betriebskostenverordnung nennt in §2 Nr. 9 BetrKV explizit die "Kosten der Hausreinigung". Umlagefähig sind Kosten für die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile wie Flure, Treppenhäuser, Dachböden, Keller, Waschküchen und Zubehörräume.
Was ist umlagefähig?
Was ist nicht umlagefähig?
- Reinigung von Wohnungen: Schönheitsreparaturen und Wohnungsreinigung sind kein Teil der Betriebskosten.
- Grundreinigungen nach Schäden: Reinigungen nach Wasserschäden oder Bauarbeiten sind Instandhaltungskosten.
- Reinigung vermietereigener Räume: Büro- oder Privaträume des Vermieters dürfen nicht eingerechnet werden.
- Erstmalige Reinigung nach Sanierung: Bauabschlusssreinigungen sind keine laufenden Betriebskosten.
- Fensterreinigung von innen in Gemeinschaftsflächen: Strittig — bitte im Vertrag vereinbaren.
Eigenleistung des Vermieters
Reinigt der Vermieter das Treppenhaus selbst, darf er die Kosten ansetzen, die eine gleichwertige Leistung eines Dritten kosten würde (§1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV) — die Umsatzsteuer eines Dritten darf dabei ausdrücklich nicht aufgeschlagen werden. Eine gesonderte Klausel im Mietvertrag ist dafür nicht nötig; der Ansatz muss aber der Höhe nach angemessen und in der Abrechnung nachvollziehbar sein.
Eigenständige Reinigung durch Mieter
In vielen Häusern übernehmen die Mieter die Treppenhausreinigung im Wechsel ("Kehrwoche"). Ist dies vertraglich geregelt und tatsächlich praktiziert, dürfen keine gesonderten Reinigungskosten in der Nebenkostenabrechnung erscheinen.
Beauftragt der Vermieter trotzdem ein Reinigungsunternehmen, ohne die Mieter darüber zu informieren, können die Kosten anfechtbar sein — insbesondere wenn die Mieter ihre Reinigungspflicht erfüllt haben.
Abgrenzung: laufende Reinigung vs. Sonderfälle
Umlagefähig ist nach §2 Nr. 9 BetrKV nur die laufende, wiederkehrendeInnenreinigung (Treppenhaus, Keller, gemeinschaftliche Flächen). Davon sauber zu trennen sind drei Fälle, die häufig falsch abgerechnet werden:
Wirtschaftlichkeitsgebot bei Reinigungsdienstleistern
Bei externen Reinigungsunternehmen gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot: Der Vermieter muss marktübliche Preise zahlen. Deutlich überhöhte Kosten — z. B. durch einen teuren Exklusivvertrag ohne Ausschreibung — können vom Mieter beanstandet werden. Als Vergleichsmaßstab dienen ortsübliche Stundensätze für Gebäudereiniger.
Rechenbeispiel: Reinigungs-Anteil
Die Hausreinigung wird in der Regel nach Wohnfläche verteilt. So ergibt sich der Anteil einer 70-m²-Wohnung in einem Haus mit 700 m² Gesamtfläche:
Was kostet Gebäudereinigung im Durchschnitt?
| Kennzahl | Richtwert |
|---|---|
| Bundesweiter Durchschnitt | 0,21 €/m² pro Monat |
| Bei 60 m² Wohnfläche | ≈ 151 € pro Jahr |
| Bei 80 m² Wohnfläche | ≈ 202 € pro Jahr |
| Anteil an den gesamten Betriebskosten | ≈ 8 % |
Stand: Betriebskostenspiegel 2024 (Deutscher Mieterbund, Abrechnungsjahr 2024, veröffentlicht Dezember 2025), bundesweiter Durchschnitt · regional und je Objekt schwanken die Werte deutlich.
Häufige Fragen
Welche Reinigungskosten sind nach BetrKV umlagefähig?
Nach §2 Nr. 9 BetrKV sind Kosten für die Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile umlagefähig: Flure, Treppenhäuser, Dachböden, Keller, Waschküchen, Aufzugkabinen und Müllräume. Nicht umlagefähig sind Reinigungen von Einzelwohnungen, Grundreinigungen nach Schäden und Ersteinigungen nach Bauarbeiten.
Darf der Vermieter seine Eigenleistung als Reinigungskosten abrechnen?
Ja — reinigt der Vermieter das Treppenhaus selbst, darf er die fiktiven Kosten einer gleichwertigen Fremdleistung ansetzen (§1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV), allerdings ohne die Umsatzsteuer eines Dritten. Eine gesonderte Klausel im Mietvertrag ist dafür nicht nötig; der Ansatz muss der Höhe nach angemessen und in der Abrechnung nachvollziehbar sein.
Was gilt, wenn Mieter die Kehrwoche übernehmen?
Ist die Treppenhausreinigung durch Mieter (Kehrwoche) vertraglich geregelt und wird sie tatsächlich praktiziert, dürfen keine gesonderten Reinigungskosten in der Nebenkostenabrechnung erscheinen. Beauftragt der Vermieter trotzdem ein Unternehmen, können diese Kosten anfechtbar sein.
Was tun, wenn die Reinigungskosten unangemessen hoch erscheinen?
Beantragen Sie Belegeinsicht. Vergleichen Sie mit ortsüblichen Stundensätzen für Gebäudereiniger. Erscheinen die Kosten deutlich überhöht — z. B. durch einen teuren Exklusivvertrag ohne Ausschreibung — können Sie innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung schriftlich Widerspruch einlegen.