Reinigungskosten als Nebenkosten — was ist umlagefähig?

Reinigungskosten gehören zu den häufigsten Positionen in der Nebenkostenabrechnung. Doch nicht alle Reinigungsleistungen sind umlagefähig. Was der Vermieter abrechnen darf, welche Kosten er selbst tragen muss und was der Mieter prüfen sollte.

Rechtliche Grundlage: §2 Nr. 9 BetrKV

Die Nummer 9 nennt zwei Kostenarten: Neben der Gebäudereinigung steht dort die Ungezieferbekämpfung. Für den Betrieb einer Gemeinschaftswaschküche gilt dagegen §2 Nr. 16 — Wäschepflege in den Nebenkosten.

Die Betriebskostenverordnung nennt in §2 Nr. 9 BetrKV explizit die "Kosten der Hausreinigung". Umlagefähig sind Kosten für die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile wie Flure, Treppenhäuser, Dachböden, Keller, Waschküchen und Zubehörräume.

Was ist umlagefähig?

Was ist nicht umlagefähig?

• Reinigung von Wohnungen: Schönheitsreparaturen und Wohnungsreinigung sind kein Teil der Betriebskosten.
• Grundreinigungen nach Schäden: Reinigungen nach Wasserschäden oder Bauarbeiten sind Instandhaltungskosten.
• Reinigung vermietereigener Räume: Büro- oder Privaträume des Vermieters dürfen nicht eingerechnet werden.
• Erstmalige Reinigung nach Sanierung: Bauabschlusssreinigungen sind keine laufenden Betriebskosten.
• Fensterreinigung von innen in Gemeinschaftsflächen: Strittig — bitte im Vertrag vereinbaren.

Eigenleistung des Vermieters

Reinigt der Vermieter das Treppenhaus selbst, darf er die Kosten ansetzen, die eine gleichwertige Leistung eines Dritten kosten würde (§1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV) — die Umsatzsteuer eines Dritten darf dabei ausdrücklich nicht aufgeschlagen werden. Eine gesonderte Klausel im Mietvertrag ist dafür nicht nötig; der Ansatz muss aber der Höhe nach angemessen und in der Abrechnung nachvollziehbar sein.

Eigenständige Reinigung durch Mieter

In vielen Häusern übernehmen die Mieter die Treppenhausreinigung im Wechsel ("Kehrwoche"). Ist dies vertraglich geregelt und tatsächlich praktiziert, dürfen keine gesonderten Reinigungskosten in der Nebenkostenabrechnung erscheinen.

Beauftragt der Vermieter trotzdem ein Reinigungsunternehmen, ohne die Mieter darüber zu informieren, können die Kosten anfechtbar sein — insbesondere wenn die Mieter ihre Reinigungspflicht erfüllt haben.

Abgrenzung: laufende Reinigung vs. Sonderfälle

Umlagefähig ist nach §2 Nr. 9 BetrKV nur die laufende, wiederkehrendeInnenreinigung (Treppenhaus, Keller, gemeinschaftliche Flächen). Davon sauber zu trennen sind drei Fälle, die häufig falsch abgerechnet werden:

Wirtschaftlichkeitsgebot bei Reinigungsdienstleistern

Bei externen Reinigungsunternehmen gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot: Der Vermieter muss marktübliche Preise zahlen. Deutlich überhöhte Kosten können vom Mieter beanstandet werden; als Vergleichsmaßstab dienen ortsübliche Stundensätze für Gebäudereiniger. Dass der Auftrag ohne Ausschreibung oder Vergleichsangebote vergeben wurde, reicht dafür allerdings nicht — der BGH verlangt, dass der Preis objektiv überhöht und nicht mehr marktkonform ist, und legt die Darlegungslast dem Mieter auf. Der Maßstab im Detail.

Rechenbeispiel: Reinigungs-Anteil

Die Hausreinigung wird in der Regel nach Wohnfläche verteilt. So ergibt sich der Anteil einer 70-m²-Wohnung in einem Haus mit 700 m² Gesamtfläche:

Häufige Fragen