30. April 2026 · 7 Min. Lesezeit
Schimmel in der Mietwohnung — Ursachen & Mietminderung
Schimmel in der Wohnung: Wer muss beseitigen? Mietminderung 10–50 %, Ursachen richtig zuordnen und was Mieter sofort tun müssen — mit Mängelanzeige-Muster.
Schimmelpilz in der Mietwohnung ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter. Wer muss die Beseitigung bezahlen? Wann darf der Mieter die Miete mindern? Und wie verhindert man, dass der Vermieter die Schuld abwälzt? Dieser Artikel erklärt die Rechtslage klar und zeigt, welche Schritte Mieter einleiten müssen.
Was tun bei Schimmel — sofort
Wer ist für die Beseitigung verantwortlich?
Die Grundregel: Schimmel ist ein Wohnungsmangel nach §536 BGB, für den der Vermieter verantwortlich ist — es sei denn, er kann beweisen, dass der Mieter die Ursache gesetzt hat. Die Beweislast liegt beim Vermieter, nicht beim Mieter.
In der Praxis ist die Ursache oft umstritten. Gerichte beauftragen dann einen Sachverständigen, der das Lüftungsverhalten und die Bausubstanz bewertet.
Ursachen richtig zuordnen
Ein Indiz für Baumängel: Schimmel tritt an Außenwänden, Ecken oder hinter eingebautem Mobiliar auf — also an Stellen, die der Mieter nicht durch sein Lüftungsverhalten beeinflussen kann. Schimmel hingegen, der ausschließlich im Bad oder in der Küche ohne ausreichende Lüftung entsteht, wird eher dem Mieter zugerechnet.
Wichtig: Moderne Niedrigenergiehäuser haben oft sehr dichte Gebäudehüllen. Hier reicht normales Stoßlüften nicht aus — der Vermieter muss auf diesen erhöhten Lüftungsbedarf hinweisen. Tut er das nicht, kann der Schimmel trotz Mieterverschuldens in die Verantwortung des Vermieters fallen (BGH, VIII ZR 271/17).
Mietminderung bei Schimmel — Richtwerte
Die Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung und der betroffenen Fläche. Es gibt keine festen gesetzlichen Sätze — die folgenden Werte basieren auf veröffentlichten Urteilen:
Mängelanzeige — das Pflichtdokument
Ohne schriftliche Mängelanzeige ist eine Mietminderung rückwirkend nicht möglich. Der Vermieter muss erst von dem Schimmel wissen und eine angemessene Frist zur Beseitigung erhalten haben. Erst dann entsteht das Minderungsrecht.
Muster Mängelanzeige (Kurzform):
Betreff: Mängelanzeige — Schimmelbefall [Adresse, Zimmer]
Sehr geehrte/r [Vermieter],
hiermit zeige ich Ihnen an, dass in meiner Wohnung ([Adresse]) seit [Datum] Schimmelbefall festgestellt wurde ([Ort: z.B. Schlafzimmer, Außenwand Nord-Ost]).
Ich fordere Sie auf, den Schaden bis zum [Datum, 3 Wochen] zu beseitigen. Bis zur vollständigen Mängelbeseitigung mache ich eine angemessene Mietminderung geltend.
Mit freundlichen Grüßen, [Unterschrift]
Häufige Fehler von Mietern
Häufige Fragen
Darf ich die Miete wegen Schimmel mindern, ohne den Vermieter informiert zu haben?
Nein. Das Mietminderungsrecht nach §536 BGB setzt voraus, dass der Vermieter von dem Mangel weiß und eine angemessene Frist zur Beseitigung hatte. Erst danach entsteht das Minderungsrecht. Kürzen Sie ohne vorherige Mängelanzeige, riskieren Sie eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs — auch wenn der Schimmel eindeutig sichtbar ist.
Was gilt in Niedrigenergiehäusern — muss ich anders lüften?
Ja. Moderne, dicht gebaute Niedrigenergiehäuser erfordern häufigeres und intensiveres Lüften als Altbauten. Der BGH hat entschieden (VIII ZR 271/17), dass der Vermieter Mieter beim Einzug auf diesen erhöhten Lüftungsbedarf hinweisen muss. Unterlässt er das, kann er Schimmel nicht einfach dem Mieter anlasten — auch wenn das Lüftungsverhalten objektiv unzureichend war.
Wie hoch kann die Mietminderung bei Schimmel sein?
Das hängt vom Ausmaß und der betroffenen Fläche ab. Ein kleiner Fleck im Bad rechtfertigt laut Gerichtsurteilen etwa 5–10 Prozent, Schimmel in einem ganzen Zimmer 10–20 Prozent. Bei mehreren befallenen Zimmern können es 20–40 Prozent sein, bei schwerwiegendem Befall mit Gesundheitsgefahr hat der BGH sogar 100 Prozent Minderung zugesprochen (BGH VIII ZR 222/06).
Muss ich Schimmel selbst beseitigen, wenn der Vermieter nicht reagiert?
Sie können nach erfolglosem Fristablauf Selbsthilfe nach §536a Abs. 2 BGB vornehmen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern. Voraussetzung: Sie haben den Mangel schriftlich angezeigt, eine angemessene Frist gesetzt und der Vermieter hat nicht reagiert. Lassen Sie unbedingt vorher dokumentieren, dass der Schimmel vorhanden ist — Fotos und ggf. ein Sachverständigenprotokoll sind ideal.