Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 7 Min. Lesezeit
Schimmel in der Mietwohnung — Ursachen & Mietminderung
Schimmel in der Wohnung: Wer muss beseitigen? Mietminderung 10–50 %, Ursachen richtig zuordnen und was Mieter sofort tun müssen — mit Mängelanzeige-Muster.
Kurz & klar: Schimmel ist ein Wohnungsmangel nach § 536 BGB. Der Vermieter muss ihn beseitigen — es sei denn, er beweist, dass der Mieter die Ursache gesetzt hat (falsches Heizen/Lüften); die Beweislast liegt beim Vermieter. Nach schriftlicher Mängelanzeige darf der Mieter die Miete mindern: Richtwerte 10–20 % bei Befall eines Zimmers, bis zu 100 % bei Gesundheitsgefahr.
Schimmelpilz in der Mietwohnung ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter. Wer muss die Beseitigung bezahlen? Wann darf der Mieter die Miete mindern? Und wie verhindert man, dass der Vermieter die Schuld abwälzt? Dieser Artikel erklärt die Rechtslage klar und zeigt, welche Schritte Mieter einleiten müssen.
Ab dem 1. Oktober beginnt die übliche Heizperiode — gesetzlich ist sie nicht festgeschrieben, in Mietverträgen und der Rechtsprechung aber anerkannt (1. Oktober bis 30. April). Kalte Außenwände plus warme, feuchte Raumluft sind der klassische Kondenspunkt — genau dann wird Schimmel oft erst sichtbar. Ob der Vermieter heizen muss und welche Temperaturgrenzen gelten, steht unter Heizperiode und Heizpflicht. Die Mängelanzeige lässt sich als Brief unter Mängelanzeige erzeugen.
Was tun bei Schimmel — sofort
Wer ist für die Beseitigung verantwortlich?
Die Grundregel: Schimmel ist ein Wohnungsmangel nach §536 BGB, für den der Vermieter verantwortlich ist — es sei denn, er kann beweisen, dass der Mieter die Ursache gesetzt hat. Die Beweislast liegt beim Vermieter, nicht beim Mieter.
| Vermieter trägt Kosten | Mieter trägt Kosten |
|---|---|
Baumängel (schlechte Dämmung, Wärmebrücken) Undichte Fenster oder Dach Defekte Lüftungsanlage Rohrbruch oder Feuchtigkeit aus der Wand Schimmel bereits bei Einzug vorhanden | Dauerhaftes Lüftungsversagen (nie kippen) Wäsche dauerhaft in der Wohnung trocknen Möbel direkt an Außenwände gestellt Heizung dauerhaft zu niedrig eingestellt |
In der Praxis ist die Ursache oft umstritten. Gerichte beauftragen dann einen Sachverständigen, der das Lüftungsverhalten und die Bausubstanz bewertet.
Ursachen richtig zuordnen
Ein Indiz für Baumängel: Schimmel tritt an Außenwänden, Ecken oder hinter eingebautem Mobiliar auf — also an Stellen, die der Mieter nicht durch sein Lüftungsverhalten beeinflussen kann. Schimmel hingegen, der ausschließlich im Bad oder in der Küche ohne ausreichende Lüftung entsteht, wird eher dem Mieter zugerechnet.
Wichtig: Moderne Niedrigenergiehäuser haben oft sehr dichte Gebäudehüllen und erfordern häufigeres, intensiveres Lüften — daran müssen Mieter ihr Verhalten anpassen. Eine allgemeine Pflicht des Vermieters, beim Einzug auf den erhöhten Lüftungsbedarf hinzuweisen, hat der BGH allerdings nicht aufgestellt; nur einzelne Instanzgerichte nehmen sie an, vor allem beim nachträglichen Einbau dichterer Fenster im laufenden Mietverhältnis. Umgekehrt gilt: Bei Wärmebrücken in einem Gebäude, das dem Baustandard seiner Zeit entspricht, liegt nach dem BGH kein Mangel vor, solange sich Schimmel durch zumutbares Heizen und Lüften vermeiden lässt (BGH, VIII ZR 271/17).
Mietminderung bei Schimmel — Richtwerte
Die Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung und der betroffenen Fläche. Es gibt keine festen gesetzlichen Sätze — die folgenden Werte basieren auf veröffentlichten Urteilen:
| Ausmaß | Minderungsquote (Richtwert) |
|---|---|
| Kleiner Fleck im Bad (< 10 cm²) | 5–10 % |
| Schimmel in einem Zimmer | 10–20 % |
| Mehrere Zimmer befallen | 20–40 % |
| Schwerwiegend, Gesundheitsgefahr | bis 100 % |
Mängelanzeige — das Pflichtdokument
Ohne schriftliche Mängelanzeige ist eine Mietminderung rückwirkend nicht möglich. Der Vermieter muss erst von dem Schimmel wissen und eine angemessene Frist zur Beseitigung erhalten haben. Erst dann entsteht das Minderungsrecht.
Muster Mängelanzeige (Kurzform):
Betreff: Mängelanzeige — Schimmelbefall [Adresse, Zimmer]
Sehr geehrte/r [Vermieter],
hiermit zeige ich Ihnen an, dass in meiner Wohnung ([Adresse]) seit [Datum] Schimmelbefall festgestellt wurde ([Ort: z.B. Schlafzimmer, Außenwand Nord-Ost]).
Ich fordere Sie auf, den Schaden bis zum [Datum, 3 Wochen] zu beseitigen. Bis zur vollständigen Mängelbeseitigung mache ich eine angemessene Mietminderung geltend.
Mit freundlichen Grüßen, [Unterschrift]
Häufige Fehler von Mietern
Häufige Fragen
Darf ich die Miete wegen Schimmel mindern, ohne den Vermieter informiert zu haben?
Die Minderung nach § 536 BGB entsteht kraft Gesetzes, sobald der Mangel die Tauglichkeit mindert — eine Fristsetzung ist dafür nicht nötig. Anzeigen müssen Sie den Schimmel nach § 536c. Ohne Kenntnis des Vermieters kann eine Kürzung als Zahlungsrückstand gewertet werden; die Anzeige sichert außerdem den Weg zur Beseitigung.
Was gilt in Niedrigenergiehäusern — muss ich anders lüften?
Ja. Moderne, dicht gebaute Niedrigenergiehäuser erfordern häufigeres und intensiveres Lüften als Altbauten — daran müssen Mieter ihr Verhalten anpassen. Eine allgemeine BGH-Pflicht des Vermieters, beim Einzug auf den erhöhten Lüftungsbedarf hinzuweisen, gibt es nicht; nur einzelne Instanzgerichte nehmen sie an, vor allem beim nachträglichen Einbau dichterer Fenster. Bei Wärmebrücken in einem bauzeitüblich errichteten Gebäude liegt nach dem BGH zudem kein Mangel vor, solange sich Schimmel durch zumutbares Heizen und Lüften vermeiden lässt (VIII ZR 271/17).
Wie hoch kann die Mietminderung bei Schimmel sein?
Das hängt vom Ausmaß und der betroffenen Fläche ab. Ein kleiner Fleck im Bad rechtfertigt laut Gerichtsurteilen etwa 5–10 Prozent, Schimmel in einem ganzen Zimmer 10–20 Prozent. Bei mehreren befallenen Zimmern können es 20–40 Prozent sein, bei schwerwiegendem Befall mit Gesundheitsgefahr haben Gerichte nach der Rechtsprechung sogar bis zu 100 Prozent Minderung zugesprochen.
Muss ich Schimmel selbst beseitigen, wenn der Vermieter nicht reagiert?
Sie können nach erfolglosem Fristablauf Selbsthilfe nach §536a Abs. 2 BGB vornehmen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern. Voraussetzung: Sie haben den Mangel schriftlich angezeigt, eine angemessene Frist gesetzt und der Vermieter hat nicht reagiert. Lassen Sie unbedingt vorher dokumentieren, dass der Schimmel vorhanden ist — Fotos und ggf. ein Sachverständigenprotokoll sind ideal.
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