30. April 2026 · 7 Min. Lesezeit
Schimmel in der Mietwohnung — Mieterrechte, Ursachen & Mietminderung
Schimmel in der Wohnung: Wer muss beseitigen? Mietminderung 10–50 %, Ursachen richtig zuordnen und was Mieter sofort tun müssen — mit Mängelanzeige-Muster.
Schimmelpilz in der Mietwohnung ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter. Wer muss die Beseitigung bezahlen? Wann darf der Mieter die Miete mindern? Und wie verhindert man, dass der Vermieter die Schuld abwälzt? Dieser Artikel erklärt die Rechtslage klar und zeigt, welche Schritte Mieter einleiten müssen.
Was tun bei Schimmel — sofort
Wer ist für die Beseitigung verantwortlich?
Die Grundregel: Schimmel ist ein Wohnungsmangel nach §536 BGB, für den der Vermieter verantwortlich ist — es sei denn, er kann beweisen, dass der Mieter die Ursache gesetzt hat. Die Beweislast liegt beim Vermieter, nicht beim Mieter.
In der Praxis ist die Ursache oft umstritten. Gerichte beauftragen dann einen Sachverständigen, der das Lüftungsverhalten und die Bausubstanz bewertet.
Ursachen richtig zuordnen
Ein Indiz für Baumängel: Schimmel tritt an Außenwänden, Ecken oder hinter eingebautem Mobiliar auf — also an Stellen, die der Mieter nicht durch sein Lüftungsverhalten beeinflussen kann. Schimmel hingegen, der ausschließlich im Bad oder in der Küche ohne ausreichende Lüftung entsteht, wird eher dem Mieter zugerechnet.
Wichtig: Moderne Niedrigenergiehäuser haben oft sehr dichte Gebäudehüllen. Hier reicht normales Stoßlüften nicht aus — der Vermieter muss auf diesen erhöhten Lüftungsbedarf hinweisen. Tut er das nicht, kann der Schimmel trotz Mieterverschuldens in die Verantwortung des Vermieters fallen (BGH, VIII ZR 271/17).
Mietminderung bei Schimmel — Richtwerte
Die Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung und der betroffenen Fläche. Es gibt keine festen gesetzlichen Sätze — die folgenden Werte basieren auf veröffentlichten Urteilen:
Mängelanzeige — das Pflichtdokument
Ohne schriftliche Mängelanzeige ist eine Mietminderung rückwirkend nicht möglich. Der Vermieter muss erst von dem Schimmel wissen und eine angemessene Frist zur Beseitigung erhalten haben. Erst dann entsteht das Minderungsrecht.
Muster Mängelanzeige (Kurzform):
Betreff: Mängelanzeige — Schimmelbefall [Adresse, Zimmer]
Sehr geehrte/r [Vermieter],
hiermit zeige ich Ihnen an, dass in meiner Wohnung ([Adresse]) seit [Datum] Schimmelbefall festgestellt wurde ([Ort: z.B. Schlafzimmer, Außenwand Nord-Ost]).
Ich fordere Sie auf, den Schaden bis zum [Datum, 3 Wochen] zu beseitigen. Bis zur vollständigen Mängelbeseitigung mache ich eine angemessene Mietminderung geltend.
Mit freundlichen Grüßen, [Unterschrift]