Von Laurin Schlereth · 15. März 2026 · 9 Min. Lesezeit
Anschlussfinanzierung — Prolongation, Umschuldung & Forward
Zinsbindung läuft ab? Prolongation vs. Umschuldung vs. Forward-Darlehen erklärt — wie viel ein besserer Zins spart und was 12 Monate vor Ablauf zu tun ist.
Auf einen Blick
Läuft die Zinsbindung aus, braucht es für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung. 2025–2027 endet eine Welle alter Niedrigzins-Darlehen (1–2 %) — Anschlusszinsen liegen je nach Bonität und Beleihung aktuell bei ~3,4–4,1 % effektiv (10 Jahre Zinsbindung, Stand Mitte Juli 2026), bei 250.000 € Restschuld oft mehrere Hundert Euro mehr im Monat. Dazu kommt die Zinswende: Die EZB hat die Leitzinsen im Juni 2026 erstmals seit September 2023 wieder angehoben (Einlagesatz 2,25 %) und im Juli 2026 unverändert bestätigt. Instrumente: Forward-Darlehen (Zinssicherung bis 36 Monate im Voraus), Umschuldung, Sondertilgung. Nach 10 Jahren gilt ein Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB).
Millionen deutsche Immobilieneigentümer stehen 2025 bis 2027 vor einer entscheidenden Frage: Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft? Wer vor zehn Jahren zu Zinsen um 1–2 % finanziert hat, muss jetzt mit Anschlusszinsen von rund 3,4–4,1 % effektiv rechnen (10 Jahre Zinsbindung, je nach Beleihungsauslauf und Bonität; Stand Mitte Juli 2026). Hinzu kommt die Zinswende: Die EZB hat ihren Zinssenkungszyklus beendet und die Leitzinsen am 11. Juni 2026 erstmals seit September 2023 wieder um 0,25 Punkte angehoben (Einlagesatz seit 17.06.2026: 2,25 %); auf der Sitzung vom 23. Juli 2026 ließ sie die Sätze unverändert. Das bedeutet bei einer Restschuld von 250.000 € schnell mehrere Hundert Euro mehr pro Monat. Wer frühzeitig plant und die richtigen Instrumente kennt, kann erheblich sparen.
Stand: Mitte Juli 2026 · Quelle: EZB-Pressemitteilungen vom 11.06. und 23.07.2026; Zinstabellen Dr. Klein (Topzins 10 Jahre: 3,39 %, 06.07.2026) und Interhyp (Woche 13.–19.07.2026).
Was passiert nach der Zinsbindung?
Mit dem Ende der Zinsbindung wird das Darlehen nicht automatisch fällig. Stattdessen haben Sie drei Optionen: Prolongation bei der bestehenden Bank, Umschuldung zu einem anderen Anbieter oder ein Forward-Darlehen, das Sie bereits im Voraus zu aktuellen Konditionen abschließen.
Prolongation bei der Hausbank — bequem, aber oft teuer
Die meisten Banken senden einige Wochen vor Ablauf der Zinsbindung ein Prolongationsangebot zu. Das ist der einfachste Weg — allerdings fehlt der Bank jeder Anreiz, attraktive Konditionen anzubieten, da sie auf Ihre Trägheit setzt. Studien zeigen, dass Prolongationskunden typischerweise 0,2–0,5 Prozentpunkte mehr zahlen als Neukunden, die aktiv verhandeln oder wechseln. Bei einer Restschuld von 200.000 € und 10 Jahren Laufzeit entsprechen 0,3 Prozentpunkte rund 5.400 € Mehrkosten. Nehmen Sie das Angebot als Verhandlungsbasis, nicht als Endpreis.
Umschuldung zur anderen Bank — wie es funktioniert
Eine Umschuldung bedeutet, dass ein neuer Kreditgeber die Restschuld übernimmt. Dabei gibt es zwei Wege, die Grundschuld zu übertragen:
Forward-Darlehen — wie früh absichern?
Ein Forward-Darlehen schließen Sie bereits bis zu 36 Monate vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung ab. Der Zins wird heute fixiert, das Darlehen aber erst zum Ablaufdatum ausgezahlt. Der Preis für diese Sicherheit: Banken berechnen einen Forward-Aufschlag von ca. 0,01–0,02 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit. Bei 24 Monaten Vorlauffrist ergibt das 0,24–0,48 Prozentpunkte Aufschlag.
Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn Sie erwarten, dass die Zinsen weiter steigen. Es ist dagegen nachteilig, wenn die Zinsen bis zur Auszahlung sinken — denn dann sind Sie an den höheren Zinssatz gebunden und können nicht mehr ohne Weiteres wechseln. Wer ein Forward-Darlehen abschließt und es nicht abruft, muss in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen.
Prolongation vs. Umschuldung vs. Forward-Darlehen im Vergleich
| Kriterium | Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen |
|---|---|---|---|
| Aufwand | Sehr gering | Mittel (4–8 Wochen) | Gering bis mittel |
| Kosten | Keine Wechselkosten | Ca. 100–1.500 € | Forward-Aufschlag 0,01–0,02 %/Monat |
| Zinsniveau | Oft 0,2–0,5 % über Markt | Bestes Marktangebot | Heute gesicherter Zins + Aufschlag |
| Planungssicherheit | Hoch | Hoch | Sehr hoch (bis 36 Monate vorher) |
| Risiko | Marktrisiko bei Verlängerung | Wechselrisiko (Timing) | Gebunden, wenn Zinsen sinken |
| Empfehlung | Nur bei exzellenten Konditionen | Standardfall bei Zinsdifferenz | Bei Zinsanstiegserwartung |
Was spare ich bei 0,5 % besserem Zins?
Der Zinsunterschied klingt klein, summiert sich aber erheblich. Beispiel: Restschuld 200.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Tilgung 2 % p. a.
| Zinssatz | Monatliche Rate | Zinszahlungen gesamt (10 J.) |
|---|---|---|
| 3,5 % | 916 € | ca. 54.500 € |
| 4,0 % | 1.000 € | ca. 62.400 € |
| 4,5 % | 1.083 € | ca. 70.200 € |
| Differenz 3,5 % zu 4,5 % | 167 €/Monat | ca. 15.700 € gespart |
Annäherungsrechnung. Genaue Werte variieren je nach Tilgungsstruktur.
Vorfälligkeitsentschädigung — wann fällt sie an?
Wer ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung kündigt oder umschuldet, muss der Bank den entgangenen Gewinn erstatten — die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (VFE). Diese kann schnell mehrere Tausend Euro betragen. Wichtige Ausnahmen:
Checkliste: 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung
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