Anschlussfinanzierung — Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen erklärt

Millionen deutsche Immobilieneigentümer stehen 2025 bis 2027 vor einer entscheidenden Frage: Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft? Wer vor zehn Jahren zu Zinsen um 1–2 % finanziert hat, muss jetzt mit Anschlusszinsen von 3,5–4,5 % rechnen. Das bedeutet bei einer Restschuld von 250.000 € schnell mehrere Hundert Euro mehr pro Monat. Wer frühzeitig plant und die richtigen Instrumente kennt, kann erheblich sparen.

Was passiert nach der Zinsbindung?

Mit dem Ende der Zinsbindung wird das Darlehen nicht automatisch fällig. Stattdessen haben Sie drei Optionen: Prolongation bei der bestehenden Bank, Umschuldung zu einem anderen Anbieter oder ein Forward-Darlehen, das Sie bereits im Voraus zu aktuellen Konditionen abschließen.

Prolongation bei der Hausbank — bequem, aber oft teuer

Die meisten Banken senden einige Wochen vor Ablauf der Zinsbindung ein Prolongationsangebot zu. Das ist der einfachste Weg — allerdings fehlt der Bank jeder Anreiz, attraktive Konditionen anzubieten, da sie auf Ihre Trägheit setzt. Studien zeigen, dass Prolongationskunden typischerweise 0,2–0,5 Prozentpunkte mehr zahlen als Neukunden, die aktiv verhandeln oder wechseln. Bei einer Restschuld von 200.000 € und 10 Jahren Laufzeit entsprechen 0,3 Prozentpunkte rund 5.400 € Mehrkosten. Nehmen Sie das Angebot als Verhandlungsbasis, nicht als Endpreis.

Umschuldung zur anderen Bank — wie es funktioniert

Eine Umschuldung bedeutet, dass ein neuer Kreditgeber die Restschuld übernimmt. Dabei gibt es zwei Wege, die Grundschuld zu übertragen:

Forward-Darlehen — wie früh absichern?

Ein Forward-Darlehen schließen Sie bereits bis zu 36 Monate vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung ab. Der Zins wird heute fixiert, das Darlehen aber erst zum Ablaufdatum ausgezahlt. Der Preis für diese Sicherheit: Banken berechnen einen Forward-Aufschlag von ca. 0,01–0,02 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit. Bei 24 Monaten Vorlauffrist ergibt das 0,24–0,48 Prozentpunkte Aufschlag.

Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn Sie erwarten, dass die Zinsen weiter steigen. Es ist dagegen nachteilig, wenn die Zinsen bis zur Auszahlung sinken — denn dann sind Sie an den höheren Zinssatz gebunden und können nicht mehr ohne Weiteres wechseln. Wer ein Forward-Darlehen abschließt und es nicht abruft, muss in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen.

Prolongation vs. Umschuldung vs. Forward-Darlehen im Vergleich

Was spare ich bei 0,5 % besserem Zins?

Der Zinsunterschied klingt klein, summiert sich aber erheblich. Beispiel: Restschuld 200.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Tilgung 2 % p. a.

Annäherungsrechnung. Genaue Werte variieren je nach Tilgungsstruktur.

Vorfälligkeitsentschädigung — wann fällt sie an?

Wer ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung kündigt oder umschuldet, muss der Bank den entgangenen Gewinn erstatten — die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (VFE). Diese kann schnell mehrere Tausend Euro betragen. Wichtige Ausnahmen:

Checkliste: 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung