Bauzinsen: Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren

Millionen deutsche Immobilieneigentümer stehen 2025 bis 2027 vor einer entscheidenden Frage: Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft? Wer vor zehn Jahren zu Zinsen um 1–2 % finanziert hat, muss jetzt mit Anschlusszinsen rechnen, die über dem alten 1–2-%-Satz liegen. Die EZB hat am 10. September 2026 die drei Leitzinssätze um jeweils 25 Basispunkte angehoben. Mit Wirkung vom 16. September 2026 gelten 2,50 % Einlage, 2,65 % Hauptrefinanzierung und 2,90 % Spitzenrefinanzierung. Das ist die zweite Anhebung 2026, nach der Erhöhung vom 11. Juni (Einlage 2,25 %) und der Pause am 23. Juli. Bauzinsen bewegen sich nicht im Gleichschritt mit dem Einlagesatz. Marktmeldungen vom 12. September 2026 nannten für zehnjährige Darlehen rund 4,2 % (Interhyp) bzw. 4,29 % (FMH); Beleihung und Bonität entscheiden. Bei 250.000 € Restschuld verschiebt schon ein halber Prozentpunkt die Monatsrate um einen dreistelligen Betrag.

Stand: 12. September 2026 · Quelle: EZB, geldpolitische Beschlüsse 10.09.2026 (wirksam 16.09.2026). Bauzinsen: Interhyp ~4,2 % und FMH 4,29 % für 10 Jahre (Meldungen 12.09.2026) — keine Bankliste, kein Angebot.

Bauzinsen folgen nicht 1:1 dem Einlagesatz, sondern vor allem Pfandbrief- und Swap-Sätzen. Beleihung und Bonität entscheiden über den individuellen Sollzins.

Was passiert nach der Zinsbindung?

Mit dem Ende der Zinsbindung wird das Darlehen nicht automatisch fällig. Stattdessen haben Sie drei Optionen: Prolongation bei der bestehenden Bank, Umschuldung zu einem anderen Anbieter oder ein Forward-Darlehen, das Sie bereits im Voraus zu aktuellen Konditionen abschließen.

Prolongation bei der Hausbank — bequem, aber oft teuer

Die meisten Banken senden einige Wochen vor Ablauf der Zinsbindung ein Prolongationsangebot zu. Das ist der einfachste Weg — allerdings fehlt der Bank jeder Anreiz, attraktive Konditionen anzubieten, da sie auf Ihre Trägheit setzt. Studien zeigen, dass Prolongationskunden typischerweise 0,2–0,5 Prozentpunkte mehr zahlen als Neukunden, die aktiv verhandeln oder wechseln. Bei einer Restschuld von 200.000 € und 10 Jahren Laufzeit entsprechen 0,3 Prozentpunkte rund 5.400 € Mehrkosten. Nehmen Sie das Angebot als Verhandlungsbasis, nicht als Endpreis.

Umschuldung zur anderen Bank — wie es funktioniert

Eine Umschuldung bedeutet, dass ein neuer Kreditgeber die Restschuld übernimmt. Dabei gibt es zwei Wege, die Grundschuld zu übertragen:

Forward-Darlehen — wie früh absichern?

Ein Forward-Darlehen schließen Sie bereits bis zu 36 Monate vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung ab. Der Zins wird heute fixiert, das Darlehen aber erst zum Ablaufdatum ausgezahlt. Der Preis für diese Sicherheit: Banken berechnen einen Forward-Aufschlag von ca. 0,01–0,02 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit. Bei 24 Monaten Vorlauffrist ergibt das 0,24–0,48 Prozentpunkte Aufschlag.

Ob der Forward-Satz unter dem späteren Markt liegt, hängt davon ab, ob die Zinsen bis zur Auszahlung steigen oder fallen. Steigen sie, bleibt der heute gesicherte Satz inklusive Aufschlag oft unter dem neuen Markt. Fallen sie, bleibt der Vertrag am höheren Satz. Wer das Darlehen nicht abruft, schuldet in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung.

Prolongation vs. Umschuldung vs. Forward-Darlehen im Vergleich

Was spare ich bei 0,5 % besserem Zins?

Der Zinsunterschied klingt klein, summiert sich aber erheblich. Beispiel: Restschuld 200.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Tilgung 2 % p. a.

Annäherungsrechnung. Genaue Werte variieren je nach Tilgungsstruktur.

Vorfälligkeitsentschädigung — wann fällt sie an?

Wer ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung kündigt oder umschuldet, muss der Bank den entgangenen Gewinn erstatten — die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (VFE). Diese kann schnell mehrere Tausend Euro betragen. Wichtige Ausnahmen:

Checkliste: 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung

Häufige Fragen