14. März 2026 · 5 Min. Lesezeit
Maklercourtage Immobilien — wie viel kostet der Makler und wer zahlt?
Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip beim Wohnungskauf: Käufer und Verkäufer teilen die Courtage je hälftig. Wir erklären Höhe, Bestellerprinzip, wann ein Makler sinnvoll ist und wie Sie Courtage sparen können.
Die Maklerprovision gehört zu den größten Kostenpositionen beim Immobilienkauf — und war lange Zeit eines der umstrittensten Themen im deutschen Immobilienmarkt. Mit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, das am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, hat sich die Rechtslage fundamental verändert. Käufer können seitdem nicht mehr mit der vollen Maklerprovision belastet werden — das Prinzip "Wer bestellt, der bezahlt" gilt nun stärker als zuvor. Was das konkret bedeutet, welche Courtagen üblich sind und wann Sie keinen Makler brauchen, erklärt dieser Artikel.
Das Gesetz vom 23.12.2020: §656c BGB und die Provisionsteilung
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen eine klare Regel: Wer den Makler beauftragt (in der Regel der Verkäufer), muss mindestens 50 % der Maklerprovision tragen. Der Käufer darf maximal genauso viel zahlen wie der Verkäufer — und keinen Cent mehr.
Das Gesetz enthält drei wesentliche Regelungen, die in den §§656c und 656d BGB kodifiziert sind:
§656c BGB — Doppeltätigkeit: Hat der Makler einen Vertrag mit beiden Parteien geschlossen (Doppelmakler), darf er von jeder Partei nur die gleiche Provision verlangen. Die Pflicht zur Zahlung kann erst begründet werden, wenn die andere Partei ihre Provision tatsächlich gezahlt hat oder deren Zahlung gesichert ist.
§656d BGB — Einseitige Beauftragung: Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann der Verkäufer die Hälfte seiner Provisionspflicht vertraglich auf den Käufer abwälzen — aber maximal die Hälfte des Betrags, den der Verkäufer selbst zahlt. Eine vollständige Überwälzung auf den Käufer (wie früher in manchen Bundesländern üblich) ist nicht mehr möglich.
Schriftformerfordernis: Maklerverträge, die zur Zahlung einer Provision verpflichten, müssen in Textform abgeschlossen werden (§656a BGB). Ein mündlich vereinbarter Maklervertrag begründet keine Provisionspflicht.
Was sich durch das Gesetz geändert hat
Vor 2020 war es in vielen Bundesländern (insbesondere Bayern, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen) üblich, dass Käufer die gesamte Maklercourtage von 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises alleine trugen. Seit dem 23.12.2020 ist diese Praxis Geschichte. Nun gilt: Wenn der Makler für beide Seiten tätig ist oder wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision mindestens hälftig.
Typische Maklercourtagen nach Bundesland
Obwohl das Gesetz die Provisionsteilung regelt, gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die Gesamtprovision. In der Praxis haben sich je nach Region unterschiedliche Sätze etabliert:
Alle Sätze verstehen sich als Prozentzahl des beurkundeten Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € bedeutet eine Gesamtprovision von 7,14 %: 28.560 € — davon zahlt der Käufer 14.280 € und der Verkäufer 14.280 €. Diese Beträge sind Verhandlungssache; insbesondere bei hochpreisigen Objekten oder in Käufermärkten lässt sich die Provision oft auf 5–6 % gesamt drücken.
Alleinauftrag vs. einfacher Maklerauftrag
Verkäufer können dem Makler zwei verschiedene Typen von Aufträgen erteilen — mit erheblichen Unterschieden für ihre Rechtsstellung:
Einfacher Maklerauftrag: Der Verkäufer beauftragt einen oder mehrere Makler, die Immobilie zu vermarkten. Er ist nicht verpflichtet, nur mit dem beauftragten Makler zusammenzuarbeiten. Der Makler erhält die Provision nur bei Erfolg (Abschluss des Kaufvertrags durch seine Vermittlung). Kommt der Kauf ohne den Makler zustande — z.B. weil der Verkäufer einen Käufer aus dem Bekanntenkreis findet — entsteht kein Provisionsanspruch.
Qualifizierter Alleinauftrag: Der Verkäufer verpflichtet sich, ausschließlich mit einem Makler zusammenzuarbeiten und Kaufinteressenten, die sich direkt melden, an den Makler zu verweisen. Der Makler bekommt auch dann eine Provision (oder zumindest Aufwendungsersatz), wenn der Verkauf über einen anderen Weg zustande kommt. Für den Makler ist das die attraktivere Variante, für den Verkäufer weniger flexibel.
Einfacher Alleinauftrag: Mischform — der Verkäufer beauftragt nur einen Makler, verpflichtet sich aber nicht, Interessenten an ihn zu verweisen. Der Makler erhält die Provision nur bei tatsächlicher Vermittlung durch ihn. Häufige Praxis bei regionalen Maklern.
Wann kein Makler benötigt wird
Immobilien können in Deutschland ohne Makler verkauft werden — es gibt keine gesetzliche Pflicht zur Einschaltung eines Maklers. In folgenden Situationen ist ein Direktverkauf sinnvoll oder möglich:
Käufer bereits bekannt: Verkauf innerhalb der Familie, an Mieter oder an bekannte Interessenten, die schon Kontakt aufgenommen haben. In diesem Fall entfällt jede Notwendigkeit einer Vermittlung.
Online-Plattformen: Portale wie Immobilienscout24, Immowelt oder eBay Kleinanzeigen ermöglichen den Direktverkauf ohne Makler. Der Verkäufer übernimmt die Vermarktung selbst. Kosten: Inseratgebühren von ca. 100–500 €. Vorteil: kein Provisionsabzug. Nachteil: Zeitaufwand, Bonitätsprüfung und Verhandlungsführung liegen beim Verkäufer.
Vermieterverkauf an bestehende Mieter: Viele Eigentümer verkaufen ihre vermietete Eigentumswohnung an den einziehenden Mieter oder an den bisherigen Mieter — ohne Makler, da kein Vermarktungsaufwand entsteht.
Eigenvermarktung bei Großimmobilien: Bei Mehrfamilienhäusern ab 10–15 Einheiten verhandeln institutionelle Käufer oft direkt mit dem Eigentümer. Makler können hier durch eigene Kontaktaufnahme umgangen werden.
Wann ist ein Makler sein Geld wert?
Ein guter Makler bringt lokale Marktkenntnis, qualifizierte Kaufinteressenten, Erfahrung in der Preisfindung und professionelle Verhandlungsführung mit. Bei einem Verkaufspreis von 500.000 € kann ein guter Makler leicht 20.000–40.000 € mehr herausholen als ein durchschnittlich vermarktetes Direktangebot. In angespannten Märkten (Berlin, München, Hamburg) ist der Mehrwert allerdings geringer — hier verkauft sich fast alles auch ohne Makler.
Maklercourtage als Kaufnebenkosten — steuerliche Behandlung
Die steuerliche Behandlung der Maklercourtage hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird:
Eigengenutzte Immobilie: Die Maklercourtage gehört zu den Anschaffungsnebenkosten des privaten Eigenheims. Sie ist weder als Sonderausgabe noch als außergewöhnliche Belastung steuerlich absetzbar. Sie erhöht lediglich die Bemessungsgrundlage für einen späteren steuerlichen Veräußerungsgewinn (falls innerhalb von 10 Jahren verkauft).
Vermietete Immobilie: Bei einer vermieteten Immobilie ist die Maklercourtage Teil der Anschaffungsnebenkosten und erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage. Sie kann also über die Nutzungsdauer (in der Regel 50 Jahre, AfA-Satz 2 %) abgeschrieben werden — allerdings nicht sofort in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden.
Gewerbliche Immobilie: Bei gewerblich genutzten Immobilien ist die Maklercourtage als Betriebsausgabe anzusehen und fließt in die Bemessungsgrundlage der Abschreibung ein.
Ausnahme: Mieterwechsel. Zahlt ein Vermieter für die Vermittlung eines neuen Mieters eine Courtage an einen Makler, können diese Kosten als sofortige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden — denn sie stehen nicht mit dem Erwerb der Immobilie in Zusammenhang, sondern mit der laufenden Bewirtschaftung.
Die Courtage bei Vermietung: Bestellerprinzip seit 2015
Beim Thema Vermietung (nicht Verkauf) gilt seit Juni 2015 bereits das strikte Bestellerprinzip: Der Vermieter zahlt die Maklercourtage, wenn er den Makler beauftragt hat — und darf sie nicht auf den Mieter abwälzen. Die Courtage für die Vermittlung einer Mietwohnung beträgt typischerweise 2 Nettokaltmieten plus MwSt. (= 2,38 Nettokaltmieten inkl. 19 % MwSt.). Diesen Betrag schuldet der Vermieter, nicht der Mieter — außer der Mieter hat den Makler selbst beauftragt, was in der Praxis selten vorkommt.
Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten bei 450.000 €
Um die Dimension der Maklercourtage im Gesamtkontext der Kaufnebenkosten zu verstehen, hier ein Überblick:
Fazit: Provisionsteilung als Verbraucherfortschritt
Das Gesetz vom 23.12.2020 hat die Position von Immobilienkäufern erheblich verbessert. Die Zeiten, in denen Käufer in Bayern oder NRW die volle Courtage von 7,14 % alleine trugen, sind vorbei. Dennoch bleibt die Maklercourtage eine der größten Einzelkosten beim Immobilienkauf — und wer sie durch Direktkauf oder geschicktes Verhandeln reduzieren kann, spart tatsächlich substanzielle Summen. Bei einem 500.000-Euro-Objekt bedeutet keine Maklercourtage statt 3,57 % eine Ersparnis von 17.850 € — Geld, das in die Instandhaltungsrücklage oder zur Sondertilgung genutzt werden kann.