Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?

Notarkosten betragen etwa 1,5–2 % des Kaufpreises (Notar 1 %, Grundbuchamt 0,5 %, plus Auslagen). Bei 400.000 € Kaufpreis also ca. 6.000-8.000 €. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt — es gibt keinen Verhandlungsspielraum zwischen Notaren.

Wer wählt den Notar aus?

In der Regel der Käufer, da er die Notarkosten zahlt. Bei Doppelvertretungen (Bauträger) wird der Notar oft vorgegeben — das ist zulässig, sollte aber kritisch geprüft werden. Empfehlung: Notar mit Erfahrung im örtlichen Grundbuchamt wählen, da er die regionalen Besonderheiten kennt.

Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Immobilien: ja, anteilig als Werbungskosten — die Notarkosten erhöhen die Anschaffungskosten und damit die AfA-Bemessungsgrundlage (verteilt sich über 50 Jahre Abschreibung). Bei Eigennutzung: nicht absetzbar, da keine Einkunftserzielungsabsicht. Eine 100%ige Sofortabsetzung im Kaufjahr ist nie möglich.

Von Laurin Schlereth · 14. März 2026 · 5 Min. Lesezeit

Notarkosten beim Immobilienkauf — was kostet der Notar?

Q: Was ist in den Notarkosten enthalten?

Beurkundung Kaufvertrag (1,0-Gebühr), Auflassung & Grundbucheintragung des Eigentümerwechsels (0,5), Bestellung & Eintragung der Grundschuld (0,5-1,0 je nach Kreditbetrag), Vollzug & Treuhandtätigkeit. Plus Auslagen wie Grundbuchabschriften, Beglaubigungen, Vorabinformationen. Auf alle Notarteile kommt 19 % USt — Grundbuchamt ist umsatzsteuerfrei.

Notarkosten beim Immobilienkauf: Pflicht und gesetzlich geregelt. Was enthalten ist, Kosten nach Kaufpreis und wie Sie sie steuerlich nutzen können.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € landen rund 6.000 bis 8.000 € allein bei Notar und Grundbuchamt — ein Posten, den viele Käufer in der Finanzierungsplanung zu knapp ansetzen. Anders als Maklercourtage oder Bauqualität lässt sich daran nichts drehen: Die Gebühren stehen im Gesetz, gelten bei jedem Notar gleich und trägt immer der Käufer. Wer weiß, wofür genau er zahlt, plant das Eigenkapital realistisch statt sich kurz vor dem Notartermin zu verrechnen.

Kurzantwort: Notar- und Grundbuchkosten betragen beim Immobilienkauf zusammen rund 1,5–2 % des Kaufpreises (Notar ca. 1–1,5 %, Grundbuchamt ca. 0,5 %). Die Gebühren sind im GNotKG einheitlich geregelt, nicht verhandelbar und trägt der Käufer. Beispiel: Bei 400.000 € sind das rund 6.000–8.000 €.

Rechtsgrundlage: GNotKG

Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) einheitlich geregelt. Sie gelten bundesweit — jeder Notar berechnet dieselben Gebühren. Verhandlung oder Rabatte sind rechtlich nicht möglich. Die Gebühren sind am Geschäftswert (in der Regel dem Kaufpreis) orientiert und staffeln sich degressiv: Je höher der Kaufpreis, desto niedriger der prozentuale Anteil.

Was ist in den Notarkosten enthalten?

Kaufvertragsbeurkundung: Kerntätigkeit des Notars — Entwurf, Beurkundung und Vollzug des Kaufvertrags. Gebühr: 2,0-facher Gebührensatz des GNotKG.

Auflassungsvormerkung: Sichert den Eigentumsanspruch des Käufers im Grundbuch bis zur vollständigen Umschreibung. 0,5-facher Satz.

Grundschuldbestellung: Bestellung der Grundschuld für die finanzierende Bank — nötig bei Darlehensfinanzierung. 1,0-facher Satz auf Grundschuldbetrag.

Eigentumsumschreibung: Vollzug im Grundbuchamt (Grundbuchgebühren, nicht Notargebühren). Ca. 0,5 % des Kaufpreises separat.

Betreuungsgebühren: Für Vollzug der Transaktion (Zahlungsabwicklung, Behördengänge). Pauschal oder nach Aufwand.

Beispieltabelle Notarkosten nach Kaufpreis

Typische Gesamtkosten für Notar + Grundbuch (inkl. MwSt.):

Typische Notar- und Grundbuchkosten nach Kaufpreis (inkl. MwSt.)
Kaufpreis	Notar ca.	Grundbuch ca.	Gesamt ca.
150.000 €	1.500 €	650 €	2.150 €
200.000 €	1.900 €	800 €	2.700 €
300.000 €	2.600 €	1.100 €	3.700 €
400.000 €	3.200 €	1.400 €	4.600 €
500.000 €	3.800 €	1.700 €	5.500 €
750.000 €	5.200 €	2.300 €	7.500 €
1.000.000 €	6.500 €	2.800 €	9.300 €

Hinweis: Angaben inkl. 19 % MwSt., bei finanziertem Kauf inkl. Grundschuldbestellung. Exakte Kosten hängen von Anzahl der Parteien und Besonderheiten des Vertrags ab.

Wer zahlt die Notarkosten?

Die Notarkosten trägt grundsätzlich der Käufer — dies entspricht der deutschen Handelspraxis und wird üblicherweise im Kaufvertrag so festgelegt. Der Verkäufer zahlt lediglich für die Löschung von ihm bestellter Belastungen (z. B. Löschung einer alten Grundschuld), falls diese nicht auf den Käufer übergehen sollen.

Hinweis: Anders als Maklerprovision oder Kaufpreis sind Notarkosten nicht verhandelbar — sie folgen dem GNotKG zwingend. Wer einen Notar findet, der Rabatte anbietet, sollte skeptisch sein. Wohl aber kann die Wahl des Notars die Qualität und Schnelligkeit der Abwicklung beeinflussen.

Steuerliche Behandlung

Notarkosten erhöhen die steuerlichen Anschaffungskosten der Immobilie. Das ist vorteilhaft für Vermieter: Die anteiligen Notargebühren, die dem Gebäude zuzurechnen sind, erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und fließen so über die Abschreibung in die Steuerersparnis ein.

Anschaffungsnebenkosten: Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler — alle erhöhen die steuerlichen Anschaffungskosten.

AfA-Bemessungsgrundlage: Anteil der Nebenkosten, der auf das Gebäude entfällt (nicht Grundstück), erhöht die abschreibbare Basis.

Eigennutzung: Bei selbst genutzten Immobilien sind Notarkosten steuerlich nicht absetzbar — weder sofort noch über AfA.

Prozentualer Anteil am Kaufpreis

Notar- und Grundbuchkosten als prozentualer Anteil am Kaufpreis
Kaufpreis	Notar + Grundbuch gesamt	Anteil in %
200.000 €	ca. 2.700 €	ca. 1,35 %
300.000 €	ca. 3.700 €	ca. 1,23 %
500.000 €	ca. 5.500 €	ca. 1,10 %
1.000.000 €	ca. 9.300 €	ca. 0,93 %

Die degressive Struktur ist erkennbar: Bei höheren Kaufpreisen sinkt der prozentuale Anteil, da die Gebührentabelle des GNotKG nicht linear skaliert.

Alle Kaufnebenkosten auf einen Blick: Neben Notar und Grundbuch fallen Grunderwerbsteuer und ggf. Makler an. Kaufnebenkosten-Rechner → berechnet alle Kosten für alle 16 Bundesländer in Sekunden. Als Vermieter können Sie Notar- und Grundbuchkosten über die AfA steuerlich nutzen — AfA-Rechner →.

Das Wichtigste im Überblick

Notarkosten basieren auf dem GNotKG — gesetzlich geregelt, nicht verhandelbar.

Typisch 1,0–1,5 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch zusammen.

Notar beurkundet Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung und Grundschuld.

Grundbuchkosten ca. 0,4–0,5 % des Kaufpreises — zusätzlich zu den Notargebühren.

Immer der Käufer zahlt — vertraglich selten abweichend geregelt.

Steuerlich: erhöhen die Anschaffungskosten und damit die AfA-Basis (bei Vermietung).

Bei Vermietung erhöhen alle Nebenkosten die abschreibbare Gebäudebasis — langfristig steuerlich wirksam.