Notarkosten beim Immobilienkauf — was kostet der Notar wirklich?

Notarkosten sind beim Immobilienkauf Pflicht und gesetzlich geregelt. Wir erklären was enthalten ist, wie hoch die Kosten bei verschiedenen Kaufpreisen ausfallen und wie Sie sie steuerlich nutzen.

Notarkosten gehören zu den Kaufnebenkosten, die bei jeder Immobilientransaktion anfallen — und die viele Käufer unterschätzen. Sie sind gesetzlich geregelt, nicht verhandelbar und fallen immer zulasten des Käufers. Wer die Gebührenstruktur kennt, kann besser planen und vermeidet böse Überraschungen.

Rechtsgrundlage: GNotKG

Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) einheitlich geregelt. Sie gelten bundesweit — jeder Notar berechnet dieselben Gebühren. Verhandlung oder Rabatte sind rechtlich nicht möglich. Die Gebühren sind am Geschäftswert (in der Regel dem Kaufpreis) orientiert und staffeln sich degressiv: Je höher der Kaufpreis, desto niedriger der prozentuale Anteil.

Was ist in den Notarkosten enthalten?

Kaufvertragsbeurkundung: Kerntätigkeit des Notars — Entwurf, Beurkundung und Vollzug des Kaufvertrags. Gebühr: 2,0-facher Gebührensatz des GNotKG.

Auflassungsvormerkung: Sichert den Eigentumsanspruch des Käufers im Grundbuch bis zur vollständigen Umschreibung. 0,5-facher Satz.

Grundschuldbestellung: Bestellung der Grundschuld für die finanzierende Bank — nötig bei Darlehensfinanzierung. 1,0-facher Satz auf Grundschuldbetrag.

Eigentumsumschreibung: Vollzug im Grundbuchamt (Grundbuchgebühren, nicht Notargebühren). Ca. 0,5 % des Kaufpreises separat.

Betreuungsgebühren: Für Vollzug der Transaktion (Zahlungsabwicklung, Behördengänge). Pauschal oder nach Aufwand.

Beispieltabelle Notarkosten nach Kaufpreis

Typische Gesamtkosten für Notar + Grundbuch (inkl. MwSt.):

KaufpreisNotar ca.Grundbuch ca.Gesamt ca.

150.000 €1.500 €650 €2.150 €

200.000 €1.900 €800 €2.700 €

300.000 €2.600 €1.100 €3.700 €

400.000 €3.200 €1.400 €4.600 €

500.000 €3.800 €1.700 €5.500 €

750.000 €5.200 €2.300 €7.500 €

1.000.000 €6.500 €2.800 €9.300 €

Hinweis: Angaben inkl. 19 % MwSt., bei finanziertem Kauf inkl. Grundschuldbestellung. Exakte Kosten hängen von Anzahl der Parteien und Besonderheiten des Vertrags ab.

Wer zahlt die Notarkosten?

Die Notarkosten trägt grundsätzlich der Käufer — dies entspricht der deutschen Handelspraxis und wird üblicherweise im Kaufvertrag so festgelegt. Der Verkäufer zahlt lediglich für die Löschung von ihm bestellter Belastungen (z. B. Löschung einer alten Grundschuld), falls diese nicht auf den Käufer übergehen sollen.

Hinweis: Anders als Maklerprovision oder Kaufpreis sind Notarkosten nicht verhandelbar — sie folgen dem GNotKG zwingend. Wer einen Notar findet, der Rabatte anbietet, sollte skeptisch sein. Wohl aber kann die Wahl des Notars die Qualität und Schnelligkeit der Abwicklung beeinflussen.

Steuerliche Behandlung

Notarkosten erhöhen die steuerlichen Anschaffungskosten der Immobilie. Das ist vorteilhaft für Vermieter: Die anteiligen Notargebühren, die dem Gebäude zuzurechnen sind, erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und fließen so über die Abschreibung in die Steuerersparnis ein.

Anschaffungsnebenkosten: Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler — alle erhöhen die steuerlichen Anschaffungskosten.

AfA-Bemessungsgrundlage: Anteil der Nebenkosten, der auf das Gebäude entfällt (nicht Grundstück), erhöht die abschreibbare Basis.

Eigennutzung: Bei selbst genutzten Immobilien sind Notarkosten steuerlich nicht absetzbar — weder sofort noch über AfA.

Prozentualer Anteil am Kaufpreis

KaufpreisNotar + Grundbuch gesamtAnteil in %

200.000 €ca. 2.700 €ca. 1,35 %

300.000 €ca. 3.700 €ca. 1,23 %

500.000 €ca. 5.500 €ca. 1,10 %

1.000.000 €ca. 9.300 €ca. 0,93 %

Die degressive Struktur ist erkennbar: Bei höheren Kaufpreisen sinkt der prozentuale Anteil, da die Gebührentabelle des GNotKG nicht linear skaliert.

Das Wichtigste im Überblick

Notarkosten basieren auf dem GNotKG — gesetzlich geregelt, nicht verhandelbar.

Typisch 1,0–1,5 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch zusammen.

Notar beurkundet Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung und Grundschuld.

Grundbuchkosten ca. 0,4–0,5 % des Kaufpreises — zusätzlich zu den Notargebühren.

Immer der Käufer zahlt — vertraglich selten abweichend geregelt.

Steuerlich: erhöhen die Anschaffungskosten und damit die AfA-Basis (bei Vermietung).

Bei Vermietung erhöhen alle Nebenkosten die abschreibbare Gebäudebasis — langfristig steuerlich wirksam.