Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter zahlt — maximal drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Nach dem Auszug muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen, sofern keine berechtigten Abzüge bestehen. Doch viele Vermieter zögern, stellen überhöhte Forderungen oder schweigen schlicht. Dieser Ratgeber erklärt, welche Fristen gelten, welche Abzüge zulässig sind — und was Mieter tun können, wenn der Vermieter nicht zahlt.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Eine gesetzlich festgelegte Rückzahlungsfrist für die Mietkaution gibt es im BGB nicht. Die Rechtsprechung hat jedoch klare Maßstäbe entwickelt. Grundsätzlich gilt: Der Vermieter hat nach dem Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung eine angemessene Prüffrist, um mögliche Forderungen zu sichten und zu prüfen.
3–6 Monate (Regelfall): Bei vollständiger Wohnungsübergabe ohne offene Forderungen. Der BGH hält eine Abrechnungsfrist von drei bis sechs Monaten für angemessen (BGH, Urt. v. 24.07.2012 – VIII ZR 83/12).
Bis zu 12 Monate (NK-Abrechnung ausstehend): Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung einbehalten. Der Rest muss aber vorab zurückgezahlt werden.
Sofortige Rückzahlung: Haben beide Parteien keine offenen gegenseitigen Ansprüche und die Wohnung wurde mängelfrei übergeben, ist die Kaution unverzüglich zurückzuzahlen.
Zulässige Abzüge von der Kaution
Der Vermieter darf die Kaution nur für tatsächlich bestehende, fällige Forderungen einbehalten. Diese müssen aus dem Mietverhältnis stammen und konkret bezifferbar sein.
Schäden über normale Abnutzung hinaus: Löcher in der Wand, zerstörte Fliesen, verbrannte Böden — Schäden, die der Mieter verursacht hat und die über normalen Verschleiß hinausgehen.
Ausstehende Mietzahlungen: Rückständige Mieten oder Vorauszahlungen, die zum Zeitpunkt des Auszugs noch offen sind.
Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung: Wenn die Jahresabrechnung eine Nachzahlung ergibt, darf der Vermieter diesen Betrag von der Kaution abziehen.
Kosten für unterlassene Schönheitsreparaturen: Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Renovierungsklausel enthalten ist und der Mieter vereinbarte Renovierungen tatsächlich unterlassen hat.
Unzulässige Abzüge — das darf der Vermieter nicht
Viele Vermieter versuchen, Abzüge geltend zu machen, die rechtlich nicht haltbar sind. Folgende Positionen sind unzulässig:
Normale Abnutzung: Vergilbte Wände, abgelaufene Teppiche, kleine Kratzer — das ist normaler Verschleiß und geht auf Kosten des Vermieters.
Renovierung bei unwirksamer Klausel: Viele Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind unwirksam (BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14). In diesem Fall darf kein Abzug für Schönheitsreparaturen erfolgen.
Kleinreparaturen ohne Vertragsgrundlage: Kleinreparaturklauseln sind nur gültig, wenn sie klar begrenzt sind (max. 100–150 € pro Reparatur, max. 6–8 % der Jahresmiete insgesamt).
Pauschalabzüge ohne Nachweis: Der Vermieter muss jeden Abzug konkret belegen — pauschale Einbehalte ohne Rechnungen oder Kostenvoranschläge sind unzulässig.
Verjährte Forderungen: Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung.
Übersicht: Abzug zulässig oder unzulässig?
Situation
Zulässig?
Grundlage
Kratzer im Parkett (normaler Verschleiß)
Nein
§ 538 BGB
Loch in der Wand (durch Mieter)
Ja
§ 280 BGB
Offene Miete letzter Monat
Ja
§ 535 BGB
Renovierung bei starren Fristen im Mietvertrag
Nein
BGH VIII ZR 185/14
NK-Abrechnung Nachzahlung
Ja (anteilig einbehalten)
§ 556 BGB
Vergilbte Wände nach 10 Jahren
Nein
§ 538 BGB
Eingebaute Einbauküche beschädigt
Ja
§ 280 BGB
Pauschalabzug ohne Rechnung
Nein
BGH VIII ZR 83/12
Was tun, wenn der Vermieter nicht zahlt?
Zahlt der Vermieter die Kaution nicht fristgerecht zurück, gerät er in Verzug — ab diesem Zeitpunkt schuldet er Verzugszinsen (§ 288 Abs. 1 BGB: 5 Prozentpunkte über Basiszinssatz). Folgende Schritte empfehlen sich:
Schriftliche Mahnung: Setzen Sie dem Vermieter eine konkrete Frist zur Rückzahlung (z. B. 14 Tage). Die Mahnung per Einschreiben versenden und eine Kopie behalten.
Verzugszinsen geltend machen: Ab dem Tag, an dem der Vermieter in Verzug gerät, laufen automatisch Zinsen auf den geschuldeten Betrag. Diese können Sie ebenfalls einfordern.
Mieterverein einschalten: Mitglieder eines Mietervereins erhalten kostenlose Rechtsberatung. Oft reicht ein anwaltliches Schreiben des Vereins, um den Vermieter zur Zahlung zu bewegen.
Klage beim Amtsgericht: Bei Beträgen bis 5.000 € ist das Amtsgericht zuständig. Ein gerichtlicher Mahnbescheid ist schnell und günstig zu beantragen.
Verjährung beachten: Der Rückzahlungsanspruch des Mieters verjährt nach § 195 BGB in drei Jahren (Jahresende). Handeln Sie rechtzeitig, um die Forderung nicht zu verlieren.
Sonderfälle: Eigenbedarf und Vermieter-Insolvenz
Bei einer Eigenbedarfskündigung gelten für die Kaution dieselben Regeln wie bei jeder anderen Kündigung: Der Vermieter muss die Kaution nach Auszug und Wohnungsübergabe zurückzahlen, sofern keine berechtigten Abzüge bestehen. Die Art des Kündigungsgrundes ändert nichts an dieser Pflicht.
Wird der Vermieter insolvent, ist die Situation komplizierter. Hatte der Vermieter die Kaution ordnungsgemäß getrennt vom eigenen Vermögen angelegt (§ 551 Abs. 3 BGB: insolvenzfestes Sparkonto), ist sie vor dem Zugriff der Insolvenzmasse geschützt. Hat der Vermieter die Kaution jedoch mit eigenem Geld vermischt, hat der Mieter nur eine gewöhnliche Insolvenzforderung — mit entsprechend geringen Aussichten auf vollständige Rückzahlung. Mieter sollten daher beim Einzug auf einem Nachweis über die getrennte Anlage bestehen.
Tipps zur Beweissicherung beim Auszug
Die beste Absicherung gegen ungerechtfertigte Kautionsabzüge ist eine lückenlose Dokumentation beim Auszug. Ein gemeinsam unterzeichnetes Übergabeprotokoll mit Fotos und klaren Feststellungen zum Wohnungszustand macht es dem Vermieter schwer, nachträglich Schäden zu konstruieren, die nicht vorhanden waren.
Übergabeprotokoll: Alle Mängel und Schäden schriftlich festhalten, von beiden Parteien unterschreiben lassen. Ohne Protokoll gilt: Im Zweifel muss der Vermieter Schäden beweisen.
Fotos und Videos: Räume in alle Richtungen fotografieren, Böden, Wände, Sanitäranlagen, Fenster. Zeitstempel aktivieren. Diese Beweise sind im Streitfall entscheidend.
Schlüsselübergabe dokumentieren: Anzahl und Art aller übergebenen Schlüssel schriftlich bestätigen lassen. Fehlende Schlüssel können teuer werden.
Zählerstände ablesen: Strom, Gas, Wasser — Zählerstände beim Auszug notieren und im Protokoll festhalten, um Nachforderungen bei den Betriebskosten zu vermeiden.
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