Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 7 Min. Lesezeit
Mietkaution zurückfordern — Fristen und zulässige Abzüge
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen? Rückzahlungsfristen (3–6 Monate), zulässige und unzulässige Abzüge und Vorgehen bei Verweigerung.
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter zahlt — maximal drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Nach dem Auszug muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen, sofern keine berechtigten Abzüge bestehen. Doch viele Vermieter zögern, stellen überhöhte Forderungen oder schweigen schlicht. Dieser Ratgeber erklärt, welche Fristen gelten, welche Abzüge zulässig sind — und was Mieter tun können, wenn der Vermieter nicht zahlt. Statt Barzahlung kann die Sicherheit eine Kautionsbürgschaft sein; sie zählt in dieselbe 3-Monats-Grenze.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Eine gesetzlich festgelegte Rückzahlungsfrist für die Mietkaution gibt es im BGB nicht. Die Rechtsprechung hat jedoch klare Maßstäbe entwickelt. Grundsätzlich gilt: Der Vermieter hat nach dem Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung eine angemessene Prüffrist, um mögliche Forderungen zu sichten und zu prüfen.
Zulässige Abzüge von der Kaution
Der Vermieter darf die Kaution nur für tatsächlich bestehende, fällige Forderungen einbehalten. Diese müssen aus dem Mietverhältnis stammen und konkret bezifferbar sein.
Unzulässige Abzüge — das darf der Vermieter nicht
Viele Vermieter versuchen, Abzüge geltend zu machen, die rechtlich nicht haltbar sind. Folgende Positionen sind unzulässig:
Übersicht: Abzug zulässig oder unzulässig?
| Situation | Zulässig? | Grundlage |
|---|---|---|
| Kratzer im Parkett (normaler Verschleiß) | Nein | § 538 BGB |
| Loch in der Wand (durch Mieter) | Ja | § 280 BGB |
| Offene Miete letzter Monat | Ja | § 535 BGB |
| Renovierung bei starren Fristen im Mietvertrag | Nein | BGH VIII ZR 185/14 |
| NK-Abrechnung Nachzahlung | Ja (anteilig einbehalten) | § 556 BGB |
| Vergilbte Wände nach 10 Jahren | Nein | § 538 BGB |
| Eingebaute Einbauküche beschädigt | Ja | § 280 BGB |
| Pauschalabzug ohne Rechnung | Nein | § 249 BGB |
Rechenbeispiel: Was bleibt von der Kaution?
Angenommen, die Kaution betrug drei Nettokaltmieten à 600 €, die Wohnung wurde nach vier Jahren zurückgegeben, ein vom Mieter verursachter Schaden ist belegt und die Betriebskostenabrechnung steht noch aus:
Den Sicherheitseinbehalt von 300 € muss der Vermieter nach der Betriebskostenabrechnung gesondert abrechnen und einen etwaigen Rest auszahlen. Normale Abnutzung (vergilbte Wände, kleine Kratzer) darf hier nicht abgezogen werden.
Was tun, wenn der Vermieter nicht zahlt?
Zahlt der Vermieter die Kaution nicht fristgerecht zurück, gerät er in Verzug — ab diesem Zeitpunkt schuldet er Verzugszinsen (§ 288 Abs. 1 BGB: 5 Prozentpunkte über Basiszinssatz). Folgende Schritte empfehlen sich:
Sonderfälle: Eigenbedarf und Vermieter-Insolvenz
Bei einer Eigenbedarfskündigung gelten für die Kaution dieselben Regeln wie bei jeder anderen Kündigung: Der Vermieter muss die Kaution nach Auszug und Wohnungsübergabe zurückzahlen, sofern keine berechtigten Abzüge bestehen. Die Art des Kündigungsgrundes ändert nichts an dieser Pflicht.
Wird der Vermieter insolvent, ist die Situation komplizierter. Hatte der Vermieter die Kaution ordnungsgemäß getrennt vom eigenen Vermögen angelegt (§ 551 Abs. 3 BGB: insolvenzfestes Sparkonto), ist sie vor dem Zugriff der Insolvenzmasse geschützt. Hat der Vermieter die Kaution jedoch mit eigenem Geld vermischt, hat der Mieter nur eine gewöhnliche Insolvenzforderung — mit entsprechend geringen Aussichten auf vollständige Rückzahlung. Mieter sollten daher beim Einzug auf einem Nachweis über die getrennte Anlage bestehen.
Tipps zur Beweissicherung beim Auszug
Die beste Absicherung gegen ungerechtfertigte Kautionsabzüge ist eine lückenlose Dokumentation beim Auszug. Ein gemeinsam unterzeichnetes Übergabeprotokoll mit Fotos und klaren Feststellungen zum Wohnungszustand macht es dem Vermieter schwer, nachträglich Schäden zu konstruieren, die nicht vorhanden waren.
Kaution als Brief zurückfordern
Nach Auszug: Daten, optionale Zahlungsaufforderung und IBAN — PDF. Dieser Artikel erklärt Fristen und Abzüge; Höhe und Zinsen rechnet der Kaution-Rechner.
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Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht, aber die Rechtsprechung hält 3–6 Monate für angemessen. Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter einen Teil einbehalten — den Rest muss er vorab zurückzahlen. Bei eindeutig mängelfreier Übergabe und keinen offenen Forderungen ist die Kaution unverzüglich zurückzugeben.
Darf der Vermieter für normale Abnutzung Abzüge von der Kaution machen?
Nein. Normaler Verschleiß — vergilbte Wände nach Jahren, kleine Kratzer, abgelaufene Teppiche — ist nach §538 BGB Vermietersache. Nur Schäden, die über normalen Gebrauch hinausgehen und vom Mieter verursacht wurden, können abgezogen werden. Pauschalabzüge ohne konkrete Belege sind ebenfalls unzulässig.
Was kann ich tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?
Setzen Sie dem Vermieter zunächst eine schriftliche Zahlungsfrist (z. B. 14 Tage per Einschreiben). Ab Verzugseintritt laufen Verzugszinsen (§288 Abs. 1 BGB: 5 Prozentpunkte über Basiszinssatz). Als nächste Schritte bieten sich der Mieterverein oder ein gerichtlicher Mahnbescheid beim Amtsgericht an. Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach §195 BGB in 3 Jahren.
Wie hoch darf die Kaution maximal sein?
Nach §551 Abs. 1 BGB darf die Mietkaution maximal drei Nettokaltmieten betragen. Eine höhere Vereinbarung ist nichtig — der Mieter muss dann nur drei Monatsmieten zahlen. Die Kaution darf in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden, beginnend mit dem ersten Monat der Mietzeit.
Verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Schäden auch nach dem Auszug?
Ja. Ansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren nach §548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter keine Schadensersatzansprüche mehr geltend machen — auch nicht über die Kaution.
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