Von Laurin Schlereth · 14. März 2026 · 6 Min. Lesezeit

Photovoltaik & Nebenkosten — Mieterstrom & Balkonkraftwerk

Vermieter-PV: nur Allgemeinstrom ist umlagefähig, Haushaltsstrom nicht. Mieterstrom-Modelle und das Balkonkraftwerk nach §554 BGB für Mieter erklärt.

Kurzantwort: Photovoltaik auf dem Dach gehört dem Vermieter — Einspeisevergütung und Stromerlöse darf er behalten. Eingesparter Allgemeinstrom muss aber 1:1 an die Mieter weitergegeben werden (keine fiktiven Höhen-Ansätze). Mieterstrom nach §42a EnWG ist ein separater Liefervertrag, kein Posten der Nebenkostenabrechnung. Seit dem Solarpaket I (Mai 2024) haben Mieter einen Anspruch auf Balkonkraftwerke bis 800 W — Vermieter können den Anbau nur in engen Ausnahmen verweigern (§554 BGB).

Überblick: PV-Anlagen auf dem Dach können den Allgemeinstrom in der Nebenkostenabrechnung senken. Mieterstrom des Vermieters ist kein Betriebskosten-Posten, sondern ein eigener Liefervertrag. Mieter haben seit 2024 ein gesetzliches Recht auf ein Balkonkraftwerk bis 800 W — Vermieter können es kaum noch verbieten.

Sobald eine Solaranlage aufs Dach kommt, taucht fast immer dieselbe Streitfrage auf: Wem gehört eigentlich der Strom — und profitiert der Mieter davon oder nur der Vermieter? Die Antwort fällt je nach Konstellation völlig unterschiedlich aus. Bei einer vermietereigenen Dachanlage, beim Mieterstrom-Liefervertrag und beim selbst angebauten Balkonkraftwerk gelten jeweils andere Regeln dafür, wer die Einspeisevergütung behält, was auf der Nebenkostenabrechnung landet und was gerade nicht.

Allgemeinstrom durch PV: Auswirkungen auf die NK

Wenn ein Vermieter eine Photovoltaikanlage auf dem Dach betreibt und den erzeugten Strom für die Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Tiefgarage, Aufzug) nutzt, kann der Allgemeinstromposten in der Nebenkostenabrechnung sinken. Das kommt indirekt den Mietern zugute — denn weniger Kosten für Allgemeinstrom bedeutet eine geringere Umlage.

Wichtig: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Kostenersparnis vollständig an die Mieter weiterzugeben, wenn er die PV-Anlage selbst finanziert hat. Die Abrechnung muss aber die tatsächlichen Kosten widerspiegeln — er darf keine fiktiven höheren Stromkosten ansetzen.

Das Mieterstrom-Modell nach §42a EnWG

Beim Mieterstrom-Modell erzeugt der Vermieter (oder ein beauftragter Dritter) Solarstrom und verkauft ihn direkt an die Mieter. Das ist seit dem Mieterstromgesetz 2017 und den Anpassungen 2023 (EEG 2023) möglich. Wie Mieterstrom abgerechnet wird, was er kostet und welche Rechte Mieter haben, erklärt ausführlich der Ratgeber zum Mieterstrom.

Freiwilligkeit für Mieter: Kein Mieter kann zur Teilnahme am Mieterstrom-Modell gezwungen werden. Der Mieter bleibt frei in der Wahl seines Stromanbieters (§42a Abs. 2 EnWG).

Preisdeckel: Max. 90 % des Grundversorgers: Der Mieterstrompreis darf 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs nicht übersteigen. Das schützt Mieter vor Übervorteilung.

Separate Abrechnung: Mieterstrom wird NICHT über die klassische Nebenkostenabrechnung abgerechnet, sondern separat als Energieliefervertrag.

Pflicht zur Netzanmeldung: Der Vermieter muss den Stromanschluss ans öffentliche Netz für Zeiten ohne Sonnenproduktion sicherstellen — meist über einen Rahmenvertrag mit dem Netzbetreiber.

Förderung durch EEG-Mieterstromzuschlag: Vermieter können einen Mieterstromzuschlag nach §21 EEG beantragen — dieser federt die entgangene Einspeisevergütung teilweise ab.

Einspeisevergütung: Wem gehört das Geld?

Strom, den die PV-Anlage des Vermieters in das öffentliche Netz einspeist, wird nach dem EEG vergütet. Diese Einspeisevergütung steht dem Betreiber der Anlage zu — das ist der Vermieter (oder ggf. ein Contracting-Unternehmen), nicht die Mieter. Mieter haben keinen Anspruch auf Beteiligung an den Einspeiseerlösen, es sei denn, dies ist vertraglich anders vereinbart.

Die Höhe der Vergütung hängt am Inbetriebnahmedatum der Anlage — der Satz, der bei Inbetriebnahme gilt, bleibt 20 Jahre lang fest. Für Dachanlagen bis 10 kWp mit Inbetriebnahme zwischen dem 01.02. und 31.07.2026 beträgt die Einspeisevergütung 7,78 Cent/kWh bei Überschusseinspeisung (Teileinspeisung) und 12,34 Cent/kWh bei Volleinspeisung. Zum 01.08.2026 sinken die Sätze für neu in Betrieb genommene Anlagen um weitere 1 Prozent (§49 EEG) — auf dann rund 7,70 bzw. 12,22 Cent/kWh. Das ist deutlich weniger als der Haushaltsstrompreis (bundesweit rund 37 Ct/kWh im Mittel, Neukundentarife eher 24–27 Ct/kWh) — weshalb die Eigennutzung des Stroms für den Vermieter wirtschaftlich attraktiver ist als die reine Einspeisung.

Stand: Juli 2026 · Quelle: Bundesnetzagentur, EEG-Fördersätze für Solaranlagen (feste Einspeisevergütung nach §§48, 49, 53 EEG 2023)

Balkonkraftwerk: Das Recht des Mieters seit 2024

Mit der WEG- und Mietrechtsreform vom Oktober 2024 (in Kraft seit 17.10.2024) wurde das Recht von Mietern auf Installation eines Balkonkraftwerks (Steckersolaranlage) deutlich gestärkt. Der neue §554 Abs. 1 BGB schreibt vor, dass Vermieter privilegierte Maßnahmen — zu denen Steckersolargeräte ausdrücklich zählen — grundsätzlich erlauben müssen.

Kein willkürliches Verbot mehr: Der Vermieter darf die Erlaubnis nur noch verweigern, wenn ein konkreter sachlicher Grund vorliegt — z. B. Denkmalschutz, technische Unverträglichkeit oder fehlende statische Tragfähigkeit.

Mieter muss die Erlaubnis einholen: Vor der Installation müssen Sie beim Vermieter die Erlaubnis einholen. Ein Schweigen des Vermieters gilt aber nicht automatisch als Zustimmung — §554 BGB kennt keine Genehmigungsfiktion. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne sachlichen Grund, müssen Sie den Anspruch notfalls gerichtlich durchsetzen, statt eigenmächtig zu installieren.

Keine bauliche Veränderung ohne Genehmigung: Wird das Balkonkraftwerk durch Bohren oder festes Verschrauben befestigt, braucht es eine separate Genehmigung für die bauliche Veränderung.

Rückbaupflicht bei Auszug: Der Mieter muss das Balkonkraftwerk bei Auszug wieder entfernen und eventuelle Schäden beheben, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Technische Vorgaben für Balkonkraftwerke (Stand 2025)

• Maximale Wechselrichterleistung: 800 Watt

• Anmeldung im Marktstammdatenregister: Pflicht

• VDE-Norm 0100-551-1 beachten (sichere Steckverbindung)

• Schuko-Stecker zulässig (ab 800W empfohlen: Wieland-Stecker)

• Zähler muss Rücklauf messen können (modernere Zähler oder Smart Meter)

• Ertrags- und Eigenverbrauch unter 2 kWp: pauschal steuerfrei

Steuerliche Aspekte für Vermieter

Vermieter, die eine PV-Anlage auf dem Mietgebäude betreiben, müssen steuerliche Aspekte beachten:

Ertragsteuerliche Behandlung: PV-Anlagen sind seit 2022 von der Einkommensteuer befreit (§3 Nr. 72 EStG): bei Einfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien bis 30 kWp, bei Mehrfamilienhäusern bis 15 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit (für Anlagen ab 2025: 30 kWp je Einheit), höchstens 100 kWp je Steuerpflichtigem. Die Befreiung gilt für Einspeisevergütung UND Eigenverbrauch.

Umsatzsteuer: Für neue PV-Anlagen gilt seit 2023 ein 0 %-Umsatzsteuersatz auf Lieferung und Installation, wenn die Anlage auf oder in der Nähe eines Wohngebäudes montiert wird (§12 Abs. 3 UStG). Für ältere Anlagen können andere Regeln gelten.

Vorsteuerabzug: Wer auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet und Umsatzsteuer abführt, kann Vorsteuer aus der Anschaffung ziehen. Bei gemischter Nutzung (Eigenverbrauch + Einspeisung) ist eine Aufteilung erforderlich.

Gebäudeabschreibung: Kosten für Integration der PV in die Gebäudehülle (z. B. Solardachziegel) können als Gebäudeanteil abgeschrieben werden — nicht als eigenständiges Wirtschaftsgut.

Hinweis: Die steuerlichen Regelungen im Bereich PV ändern sich regelmäßig. Dieser Artikel gibt den Stand 2026 wieder, ersetzt aber keine individuelle Steuerberatung. Bei konkreten Projekten empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater und ggf. die Bundesnetzagentur (für Marktstammdatenregister-Fragen).

Balkonkraftwerk als Mieter: Alles zum Balkonkraftwerk → — Genehmigung nach §554 BGB, Anmeldepflicht, Spartabelle, Mieterstrom-Abgrenzung und häufige Fragen.

Häufige Fragen

Senkt eine PV-Anlage auf dem Dach die Nebenkosten der Mieter?

Indirekt ja: Wenn der Vermieter den erzeugten Solarstrom für Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Tiefgarage oder Aufzug nutzt, sinkt der Posten Allgemeinstrom in der Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, die gesamte Kostenersparnis weiterzugeben — er darf aber keine fiktiv höheren Stromkosten ansetzen als tatsächlich angefallen sind.

Wird Mieterstrom über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet?

Nein. Mieterstrom nach §42a EnWG läuft als separater Energieliefervertrag zwischen Vermieter und Mieter — er wird nicht in der klassischen Betriebskostenabrechnung erfasst. Der Mieterstrompreis darf dabei 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs nicht übersteigen, und kein Mieter kann zur Teilnahme gezwungen werden.

Wem gehört die Einspeisevergütung aus der Dach-PV-Anlage?

Die Einspeisevergütung steht dem Betreiber der Anlage zu — in der Regel dem Vermieter oder einem beauftragten Contracting-Unternehmen. Mieter haben keinen gesetzlichen Anspruch auf Beteiligung an den Einspeiseerlösen, es sei denn, dies ist vertraglich vereinbart worden.

Darf der Vermieter ein Balkonkraftwerk verbieten?

Seit der WEG- und Mietrechtsreform vom Oktober 2024 (in Kraft seit 17.10.2024) nicht mehr pauschal. Nach §554 Abs. 1 BGB müssen Vermieter Steckersolargeräte grundsätzlich erlauben. Eine Ablehnung ist nur noch bei konkreten sachlichen Gründen möglich — etwa Denkmalschutz, statischen Problemen oder fehlender Netzverträglichkeit. Optische Einwände reichen nicht mehr aus. Ein Schweigen des Vermieters gilt allerdings nicht als Zustimmung — bei grundloser Verweigerung ist der Anspruch notfalls gerichtlich durchzusetzen.