Strom als Nebenkosten — was Mieter wissen müssen

Haushaltsstrom ist nicht umlagefähig — nur Allgemeinstrom für Treppenhaus und Außenbeleuchtung darf in die Nebenkostenabrechnung. Wir erklären die Unterschiede, Mieterstrom-Modelle und das Balkonkraftwerk.

Viele Mieter fragen sich, ob ihr Stromverbrauch Teil der Nebenkostenabrechnung ist — und warum manche Stromkosten auftauchen, andere aber nicht. Die Antwort liegt in einer wichtigen Unterscheidung: Haushaltsstrom ist grundsätzlich nicht umlagefähig, Allgemeinstrom dagegen schon. Was das im Einzelnen bedeutet und welche modernen Modelle wie Mieterstrom oder das Balkonkraftwerk dabei eine Rolle spielen — das erklären wir in diesem Artikel.

Haushaltsstrom: Nicht in der Nebenkostenabrechnung

Der Strom, den ein Mieter in seiner Wohnung verbraucht — für Kühlschrank, Waschmaschine, Beleuchtung, Computer — ist sogenannter Haushaltsstrom. Dieser darf vom Vermieter nicht über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden. Jeder Mieter schließt hierfür selbst einen Vertrag mit einem Energieversorger und zahlt seine Rechnung direkt.

Ausnahme: Wenn im Mietvertrag ausdrücklich ein Mieterstrom-Modell vereinbart wurde, kann der Vermieter oder ein Drittanbieter den Strom liefern und direkt abrechnen — aber dazu weiter unten mehr.

Allgemeinstrom: Umlagefähig nach §2 Nr. 11 BetrKV

Als Allgemeinstrom (auch: Hausallgemeinstrom) bezeichnet man den Strom für gemeinschaftlich genutzte Bereiche und Anlagen im Gebäude. Dieser ist nach §2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig — vorausgesetzt, der Mietvertrag enthält eine entsprechende Vereinbarung.

Treppenhausbeleuchtung: Strom für Lampen in Fluren, Treppenhäusern und Eingangsbereichen — der typisch größte Posten.

Außenbeleuchtung: Lampen an Gebäudefassaden, auf Gehwegen, in der Einfahrt oder im Carport.

Aufzug (Betriebsstrom): Strom für Antrieb und Steuerung des Aufzugs — abzugrenzen von Wartungskosten (§2 Nr. 7 BetrKV).

Keller- und Waschküchenbeleuchtung: Strom in gemeinschaftlich nutzbaren Nebenräumen des Hauses.

Tiefgaragenbeleuchtung: Allgemein genutzte Parkbereiche, soweit nicht einzelnen Mietern zugeordnet.

Heizungs- und Pumpenanlage: Betriebsstrom für Umwälzpumpen, Brenner und Regelgeräte der Heizung.

Was darf nicht als Allgemeinstrom abgerechnet werden?

Nicht alles, was über den Hauszähler läuft, ist automatisch umlagefähig. Folgende Posten dürfen Mieter nicht zahlen:

Strom für Leerstandswohnungen: Kosten für unvermietete Einheiten trägt allein der Vermieter — eine Umlage auf aktive Mieter ist unzulässig.
Strom in der Vermieterwohnung: Wohnt der Vermieter selbst im Haus, darf sein privater Verbrauch nicht in den Gemeinschaftsstrom einfließen.
Reparatur- und Erneuerungskosten: Der Austausch einer Außenleuchte ist eine Instandhaltungsmaßnahme und gehört nicht in die Betriebskostenabrechnung.
Strom für Geschäftsräume: Gewerbliche Einheiten müssen separat erfasst und entsprechend herausgerechnet werden.
Ladestation für Elektroautos: Strom für E-Ladesäulen muss dem tatsächlichen Nutzer direkt zugeordnet werden — eine Umlage auf alle Mieter ist nicht zulässig.

Mieterstrom-Modelle: Wenn der Vermieter Strom liefert

Beim sogenannten Mieterstrom-Modell nach §42a EnWG erzeugt der Vermieter Strom — meist über eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach — und verkauft ihn direkt an die Mieter. Für den Mieter bedeutet das:

Eigener Stromvertrag: Auch beim Mieterstrom-Modell bleibt der Mieter Vertragspartner und kann selbst entscheiden — er darf nicht zur Teilnahme gezwungen werden.

Preisdeckel: Der Mieterstrom-Preis darf nicht höher als 90 % des lokalen Grundversorgungstarifs sein (§42a Abs. 4 EnWG).

Kein Teil der Nebenkostenabrechnung: Mieterstrom wird separat abgerechnet, nicht über die klassische Betriebskostenabrechnung.

Einspeisevergütung bleibt beim Vermieter: Überschüssiger Strom, der ins öffentliche Netz eingespeist wird, gehört dem Vermieter.

Balkonkraftwerk: Rechte des Mieters seit 2024

Seit der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und des BGB im Jahr 2024haben Mieter in Deutschland ein gestärktes Recht auf Installation eines Balkonkraftwerks (Steckersolaranlage). Der Vermieter darf die Erlaubnis nicht mehr willkürlich verweigern — ein berechtigtes Interesse am Betrieb einer solchen Anlage ist ausreichend.

Wichtige Regeln für Balkonkraftwerke (2025)

• Max. 800 Watt Wechselrichterleistung (Balkonkraftwerk-Grenze)

• Anmeldung im Marktstammdatenregister erforderlich

• Mieter muss Vermieter vorher informieren (schriftlich empfohlen)

• Keine bauliche Veränderung am Gebäude ohne separate Genehmigung

• Der erzeugte Strom senkt den eigenen Haushaltsstromverbrauch

• Einspeisevergütung für Kleinanlagen unter 2 kWp: pauschal steuerfrei

Das Balkonkraftwerk spart also nur Haushaltsstrom — auf die Nebenkosten hat es keinen direkten Einfluss. Wenn der Vermieter die gesamte Dachfläche mit PV bestückt und einen Teil davon zur Allgemeinstromversorgung nutzt, kann sich das jedoch indirekt im Allgemeinstrom-Posten niederschlagen.

Beispielrechnung: Allgemeinstrom in der Nebenkostenabrechnung

Beispiel: 6-Parteien-Haus, Abrechnungsjahr 2024

Gesamtkosten Allgemeinstrom: 480,00 €

Gesamtwohnfläche: 450 m²

Ihre Wohnfläche: 75 m²

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Ihr Anteil (75/450 = 16,67 %): 80,00 €

Vorauszahlungen geleistet: 72,00 €

Nachzahlung: 8,00 €

Tipps zum Stromsparen im Alltag

Den Allgemeinstrom können Mieter kaum direkt beeinflussen — wohl aber ihren eigenen Haushaltsstromverbrauch. Diese Maßnahmen helfen:

Standby konsequent meiden: TV, Receiver und Ladegeräte ziehen im Standby konstant Strom. Steckerleisten mit Schalter helfen.

LED-Leuchtmittel verwenden: LEDs verbrauchen bis zu 90 % weniger Strom als Glühlampen und halten deutlich länger.

Kühlschrank optimal einstellen: 7 °C für den Kühlschrank, -18 °C für das Tiefkühlgerät — wärmer spart erheblich Energie.

Waschmaschine bei 40 °C oder Eco-Programm: Für normale Wäsche reicht Niedrigtemperatur völlig aus und spart bis zu 40 % Energie.

Anbieter vergleichen: Ein Wechsel des Stromanbieters spart je nach Tarif bis zu 200 € pro Jahr ohne Komfortverlust.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen zu Ihrer Nebenkostenabrechnung empfehlen wir die Konsultation eines Mietervereins oder Fachanwalts für Mietrecht.