14. März 2026 · 6 Min. Lesezeit
Wohngebäudeversicherung für Vermieter — was ist pflicht, was kostet sie?
Die Wohngebäudeversicherung schützt das Gebäude gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Wir erklären was Vermieter versichern müssen, wie hoch die Prämien sind und wann sie auf Mieter umgelegt werden dürfen.
Die Wohngebäudeversicherung gehört für jeden Vermieter zu den unverzichtbaren Absicherungen. Sie schützt das Gebäude selbst vor den finanziell verheerendsten Schäden — von einem Wohnungsbrand bis zum geplatzten Wasserrohr. Gleichzeitig dürfen die Kosten nach § 2 Nr. 13 BetrKV auf die Mieter umgelegt werden, was die Versicherung aus Vermietersicht besonders attraktiv macht. Wer hier spart oder den falschen Schutz wählt, riskiert im Schadensfall existenzbedrohende Verluste.
Was die Wohngebäudeversicherung abdeckt
Eine marktübliche Wohngebäudeversicherung umfasst in der Regel drei Kernbausteine, die häufig als Kombinationspaket angeboten werden. Daneben gibt es optionale Erweiterungen, die je nach Lage des Objekts sinnvoll sein können.
Feuer: Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosion und Implosion sowie Anprall oder Absturz eines Luftfahrzeugs. Feuer ist die häufigste Ursache für Totalschäden an Gebäuden — ein einziger Großbrand kann Millionenschäden verursachen.
Leitungswasser: Bruch von wasserführenden Rohren innerhalb des Gebäudes, austretende Feuerlöschanlagen sowie Frost- und sonstige Bruchschäden an Rohren. Wassereinbruch durch defekte Rohre ist statistisch der häufigste Schadenfall überhaupt.
Sturm und Hagel: Schäden durch Sturm (ab Windstärke 8, also ca. 63 km/h) und Hagelschlag. Abgedeckt sind abgedeckte Dächer, eingedrückte Fenster und durch den Sturm verursachte Folgeschäden im Inneren.
Elementarschäden (optional): Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch. Dieser Baustein ist separat abzuschließen und wird gerade in Hochwassergebieten unverzichtbar — gleichwohl verweigern manche Versicherer den Abschluss in Hochrisikolagen oder verlangen deutlich höhere Prämien.
Was die Wohngebäudeversicherung NICHT abdeckt
Viele Vermieter machen den Fehler, den Schutzumfang zu überschätzen. Folgende Schäden und Konstellationen sind typischerweise vom Versicherungsschutz ausgeschlossen:
Hausrat der Mieter: Möbel, Elektrogeräte, Kleidung und sonstige bewegliche Gegenstände der Mieter sind nicht mitversichert. Dafür benötigt jeder Mieter eine eigene Hausratversicherung.
Mietausfall durch normalen Leerstand: Steht eine Wohnung leer, weil kein Mieter gefunden wird, zahlt die Wohngebäudeversicherung nichts. Viele Tarife enthalten jedoch einen Baustein für Mietausfall infolge eines versicherten Schadens (z. B. wenn die Wohnung nach einem Brand vorübergehend unbewohnbar ist). Das ist etwas anderes als eine Mietausfallversicherung bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters.
Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit: Schäden, die der Versicherungsnehmer vorsätzlich oder durch grobe Fahrlässigkeit herbeigeführt hat, sind ausgeschlossen. Bei grober Fahrlässigkeit kürzen viele Versicherer die Leistung — achten Sie daher auf Tarife mit dem Verzicht auf den Einwand der groben Fahrlässigkeit.
Kriegs- und Kernenergieschäden: Standardmäßig ausgeschlossen in allen Policen.
Verschleiß und Baumängel: Normale Abnutzung, Schimmel durch bauliche Mängel oder Planungsfehler am Gebäude sind keine versicherten Ereignisse.
Unterversicherung: Das unterschätzte Risiko
Eines der gravierendsten Probleme in der Wohngebäudeversicherung ist die Unterversicherung. Wer sein Gebäude zu niedrig versichert hat, bekommt im Schadensfall nur einen anteiligen Ersatz — und das auch noch bei einem Totalschaden.
Moderne Tarife arbeiten daher mit dem gleitenden Neuwertfaktor (auch: Anpassungsfaktor oder Baukostenindex). Dieser wird jährlich vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) veröffentlicht und bildet die Entwicklung der Baukosten ab. Versicherungssumme und Prämie werden jährlich automatisch angepasst, sodass das Gebäude stets zum Neuwert versichert bleibt.
Beispiel Unterversicherung
Ein Gebäude hat einen Neuwert von 500.000 €, ist aber nur mit 400.000 € versichert — das entspricht einer Unterversicherungsquote von 20 %. Entsteht ein Brandschaden von 100.000 €, zahlt die Versicherung nur 80.000 € (= 80 % der Schadensumme). Die Differenz trägt der Vermieter selbst. Bei einem Wiederaufbau nach Totalschaden kann das die Existenz ruinieren.
Um Unterversicherung zu vermeiden, sollten Vermieter:
Tarife mit gleitendem Neuwertfaktor wählen (Wert 1914 als Basisgröße oder modernere Verfahren).
Nach Umbaumaßnahmen, Anbauten oder Sanierungen die Versicherungssumme unverzüglich anpassen lassen.
Alle werterhöhenden Einbauten (Fußbodenheizung, hochwertige Bäder, Photovoltaikanlage) dem Versicherer melden.
Umlagefähigkeit nach § 2 Nr. 13 BetrKV
Nach § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes umlagefähige Betriebskosten. Dazu zählt ausdrücklich die Wohngebäudeversicherung für Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden.
Damit die Umlage wirksam ist, muss der Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung enthalten — entweder durch Bezugnahme auf die BetrKV oder durch ausdrückliche Nennung der Versicherungskosten. Fehlt diese Vereinbarung, können die Kosten nicht umgelegt werden.
Wichtig: Nur der auf das vermietete Objekt entfallende Anteil der Prämie ist umlagefähig. Wer mehrere Gebäude unter einer Police versichert hat, muss die Kosten anteilig aufschlüsseln. Pauschale Umlage der Gesamtprämie ist unzulässig.
Typische Jahresprämien
Die Kosten einer Wohngebäudeversicherung variieren stark nach Lage, Baujahr, Konstruktionsweise und Ausstattung des Gebäudes. Als grobe Orientierung gelten folgende Richtwerte für ein typisches Einfamilienhaus bzw. ein kleineres Mehrfamilienhaus:
Hochwassergebiete (ZÜRS-Zone 3 oder 4) können deutlich teurer sein — oder Versicherer lehnen Elementarschutz ganz ab. Altbauten mit Massivholzdecken oder Reetdächern gelten als erhöhtes Brandrisiko und zahlen Aufschläge. Neubauten mit modernen Sicherheitssystemen (Rauchmelder, Einbruchmeldeanlagen) erhalten oft Rabatte.
Worauf beim Abschluss achten
Neuwertversicherung statt Zeitwert: Immer auf Neuwertbasis versichern. Zeitwertversicherungen ersetzen nur den aktuellen Marktwert des beschädigten Gebäudeteils — beim Wiederaufbau reicht das nie.
Verzicht auf Einrede grobe Fahrlässigkeit: Viele Premium-Tarife verzichten auf die Kürzungsmöglichkeit bei grober Fahrlässigkeit. Angesichts des Risikos empfiehlt sich dieser Einschluss ausdrücklich.
Mietausfallklausel: Prüfen Sie, ob der Tarif Mietausfall bei unbewohnbarem Zustand nach einem versicherten Schaden mitversichert — typisch für 6 bis 24 Monate.
Photovoltaikanlagen mitversichern: PV-Anlagen gelten als Gebäudebestandteil, sind aber nicht automatisch mitversichert. Explizite Einbeziehung im Vertrag sicherstellen.
Leerstandsklausel: Steht die Immobilie vorübergehend leer (z. B. zwischen zwei Mietverhältnissen), müssen Sie dies in der Regel melden. Andernfalls kann der Versicherer die Leistung kürzen.
Selbstbeteiligung abwägen: Eine höhere Selbstbeteiligung (z. B. 500 € oder 1.000 €) senkt die Jahresprämie spürbar. Kleine Schäden lohnt es sich ohnehin selbst zu tragen, um die Schadenfreiheitsrabatte zu erhalten.
Regelmäßiger Tarifvergleich: Bestehende Policen werden oft teurer, ohne dass die Leistung steigt. Alle drei bis fünf Jahre sollte ein Vergleichsangebot eingeholt werden — Sonderkündigungsrechte nach Schadensfall und nach Prämienerhöhung nutzen.
Schadensfall: Was Vermieter wissen müssen
Im Schadenfall gilt: unverzügliche Meldung beim Versicherer ist Pflicht. Viele Policen sehen eine Meldefrist von wenigen Tagen vor. Wer zu lange wartet, riskiert eine Kürzung der Leistung wegen Obliegenheitsverletzung. Außerdem:
Schaden dokumentieren: Vor Beseitigung Fotos und Videos anfertigen. Der Versicherer schickt einen Gutachter — alle Beweise sollten bis dahin erhalten bleiben.
Notmaßnahmen ergreifen: Schadensminderungspflicht — Vermieter müssen zumutbare Maßnahmen ergreifen, um den Schaden nicht zu vergrößern (z. B. undichtes Dach notdürftig abdecken).
Polizeilich anzeigen bei Vandalismus: Vandalismus ist oft nur versichert, wenn ein polizeiliches Ermittlungsverfahren eingeleitet wurde. Sofortige Anzeige erstatten.
Fazit für Vermieter
Die Wohngebäudeversicherung ist keine optionale Absicherung, sondern eine Grundvoraussetzung für jeden Vermieter. Wer auf Neuwertbasis versichert, Unterversicherung durch gleitende Anpassung vermeidet und den Vertrag regelmäßig überprüft, ist gut aufgestellt. Die Umlagemöglichkeit nach § 2 Nr. 13 BetrKV macht die Versicherung wirtschaftlich noch attraktiver — vorausgesetzt, der Mietvertrag enthält die entsprechende Klausel.