23. Mai 2026 · 7 Min. Lesezeit
Indexmiete 2026 — neuer Deckel und was Mieter wissen müssen
Indexmiete gedeckelt: Ab 3 % Inflation nur noch halbe Weitergabe. Was §557b BGB plant, ob Bestandsverträge betroffen sind und Vergleich mit Staffelmiete.
Wer einen Indexmietvertrag hat, kennt das Problem: Wenn die Inflation anzieht, zieht die Miete mit — manchmal um 7 oder 8 Prozent in einem einzigen Jahr. Genau das ist 2022 und 2023 tausendfach passiert. Die Mietrechtsreform 2026 ("Miete II") will das ändern und erstmals eine gesetzliche Obergrenze für Indexmieterhöhungen einführen. Was das bedeutet, für wen es gilt und was der Unterschied zur Staffelmiete ist — dieser Artikel erklärt es.
Was ist eine Indexmiete? (§557b BGB)
Bei einer Indexmiete (geregelt in §557b BGB) ist die Miete direkt an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Der VPI misst die durchschnittliche Preisentwicklung für private Haushalte in Deutschland — also Lebensmittel, Energie, Wohnen, Dienstleistungen.
Die Formel ist einfach: Steigt der VPI in einem Jahr um 5 Prozent, darf der Vermieter die Miete ebenfalls um 5 Prozent erhöhen — und umgekehrt. Die Miete kann frühestens alle 12 Monate angepasst werden, und die Erhöhung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden.
Ein Indexmietvertrag hat für beide Seiten Vorteile: Der Vermieter muss keine aufwendige Begründung (Mietspiegel, Vergleichswohnungen) liefern. Der Mieter weiß, dass die Miete nicht willkürlich erhöht werden kann, sondern an einen objektiven Maßstab gebunden ist. In Phasen niedriger Inflation ist das ein attraktives Modell — in Hochinflationsphasen kann es zur Falle werden.
Das Problem: Inflation 2022–2023
Die Inflationswelle nach der Energiekrise und dem Ukraine-Krieg hat die Schwachstelle der Indexmiete schonungslos offengelegt. Der Verbraucherpreisindex erreichte 2022 einen Anstieg von bis zu 8,8 Prozent — den höchsten Wert seit der Wiedervereinigung. Das bedeutete: Vermieter mit Indexmietverträgen durften die Miete theoretisch um fast 9 Prozent erhöhen — in einem Jahr, ohne Mietspiegel, ohne weitere Begründung.
Das Ergebnis: Viele Mieter in Ballungsgebieten mit Indexmietvertrag mussten 2022 und 2023 drastische Erhöhungen hinnehmen — obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete (Kappungsgrenze, Mietspiegel) deutlich weniger gestiegen war. Ein Berliner Mieter mit 1.000 Euro Nettomiete zahlte nach zwei Inflationsjahren potenziell über 1.150 Euro — legal und ohne jede Möglichkeit des Widerspruchs.
Der geplante Deckel: Wie funktioniert er?
Die Mietrechtsreform 2026 sieht vor, Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen. Die geplante Regelung funktioniert wie folgt:
Gilt der Deckel auch für bestehende Verträge?
Dies ist eine der meistgestellten Fragen — und die Antwort lautet: Ja, aber erst ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens. Laut Gesetzentwurf soll der Deckel auch für laufende Indexmietverträge gelten, sobald nach Inkrafttreten des Gesetzes eine neue Anpassungsmitteilung des Vermieters zugeht.
Das bedeutet: Bereits geleistete Zahlungen werden nicht rückwirkend erstattet. Wer in den Jahren 2022 oder 2023 eine Erhöhung von 8 Prozent akzeptiert hat, bekommt diesen Betrag nicht zurück. Für alle zukünftigen Erhöhungen nach Inkrafttreten gilt jedoch die neue Regel.
Indexmiete vs. Staffelmiete: Was ist jetzt vorteilhafter?
Beide Mietformen sind Alternativen zur normalen Vergleichsmietenerhöhung nach §558 BGB. Nach der Reform verschiebt sich die Abwägung:
Fazit: Nach der Reform wird die Indexmiete in angespannten Wohnungsmärkten attraktiver für Mieter, weil extreme Inflationsereignisse gedeckelt sind. Die Staffelmiete bleibt besser planbar — bietet aber keinen Inflationsschutz nach unten. Für Vermieter bleibt die Staffelmiete das kalkulierbarere Instrument.
Was tun, wenn der Vermieter zu viel erhöht?
Auch schon vor der geplanten Reform gibt es Grenzen. Wenn Ihr Vermieter die Indexmiete fehlerhaft berechnet — zum Beispiel den falschen Indexstand verwendet oder die 12-Monats-Frist nicht einhält — haben Sie folgende Möglichkeiten:
Häufige Fragen
Muss mein Vertrag geändert werden, damit der Deckel gilt?
Nein. Nach dem Gesetzentwurf gilt der Deckel automatisch für alle bestehenden und neuen Indexmietverträge in angespannten Wohnungsmärkten — eine Vertragsanpassung ist nicht erforderlich. Der Vermieter darf ab Inkrafttreten schlicht nicht mehr als den gesetzlich zulässigen Betrag verlangen.
Was passiert, wenn die Inflation unter 3 % liegt?
Dann ändert sich gegenüber dem bisherigen Recht gar nichts. Der Deckel greift erst, wenn der Verbraucherpreisindex um mehr als 3 Prozent steigt. In Phasen moderater Inflation bleibt die Indexmiete unverändert 1:1 an den VPI gekoppelt.
Gilt das auch, wenn ich außerhalb einer Großstadt wohne?
Nur wenn Ihr Wohnort als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist. Das entscheiden die Bundesländer per Verordnung. In der Regel betrifft das Großstädte über 100.000 Einwohner und deren Umland — ländliche Gebiete werden meist nicht erfasst. Schauen Sie in die Verordnung Ihres Bundeslandes.
Wann tritt das Gesetz in Kraft?
Das ist noch offen. Das Bundeskabinett hat den Entwurf am 29. April 2026 beschlossen — jetzt muss der Bundestag zustimmen. Bei zügigem parlamentarischem Verfahren ist ein Inkrafttreten frühestens im Herbst 2026 möglich. Bis dahin gelten die alten Regeln ohne Deckel.