14. Juni 2026 · 7 Min. Lesezeit
Hamburg ohne Mietpreisbremse — was seit April 2025 gilt
Hamburg hat die Mietpreisbremse Anfang April 2025 auslaufen lassen. Was das für Neuvermietungen, Bestandsmieten und §5 WiStG bedeutet.
Kurzantwort
Die Hamburger Mietpreisbremse ist seit Anfang April 2025 ausgelaufen — die Bürgerschaft hat die Verordnung nicht verlängert. Neuvermietungen sind in Hamburg seitdem nicht mehr durch §556d BGB begrenzt. Vermieter dürfen frei verhandeln, die Kappungsgrenze (15 % in 3 Jahren) gilt aber weiter. Bestehende Mietverträge bleiben unberührt. Hamburg ist damit die erste Großstadt mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das Instrument hat auslaufen lassen.
Sieben Jahre lang galt in Hamburg eine Mietpreisbremse — am Ende März 2025 lief die zugrundeliegende Landesverordnung aus, und die rot-grüne Bürgerschaft hat sie nicht verlängert. Damit ist Hamburg die erste Großstadt mit nachweislich angespanntem Wohnungsmarkt, in der die Mietpreisbremse seitdem nicht mehr greift. Für Vermieter und Mieter ändert sich einiges — wir erklären, was jetzt gilt.
Was war die Hamburger Mietpreisbremse?
Hamburg hatte die Mietpreisbremse 2018 per Landesverordnung erstmals eingeführt. Grundlage war §556d BGB: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung von Bestandswohnungen die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % überschreiten. Die Verordnung galt für das gesamte Stadtgebiet — alle 104 Stadtteile waren als angespannt eingestuft.
Die Bürgerschaft verlängerte das Instrument 2020 und erneut 2023. Beide Verlängerungen waren rechtlich umstritten — mehrere Vermieterverbände hatten geklagt, die Begründung der Verordnung sei lückenhaft. Das OVG Hamburg bestätigte die Wirksamkeit zuletzt 2024.
Warum wurde sie nicht verlängert?
Im Frühjahr 2025 stand die nächste Verlängerung an. Anders als zuvor entschied sich die Bürgerschaft — auch unter dem Eindruck der laufenden Bundes-Debatte um das Auslaufen der Mietpreisbremse im BGB Ende 2025 — gegen eine neue Verordnung. Begründet wurde das mit zwei Argumenten:
Was gilt für Neuvermietungen jetzt?
Wer in Hamburg nach dem 1. April 2025 einen neuen Mietvertrag abgeschlossen hat oder abschließt, kann sich nicht mehr auf §556d BGB berufen. Der Vermieter darf die Miete frei vereinbaren — auch deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Gerichte können die Miete in solchen Fällen nicht mehr auf das alte Limit (Vergleichsmiete + 10 %) zurückführen.
Eine wichtige Grenze bleibt aber: Nach §5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20 % übersteigen, wenn der Vermieter eine Mangellage ausnutzt. Diese sogenannte Mietpreisüberhöhung ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit Bußgeldern bis 50.000 € geahndet werden. In der Praxis ist der Tatbestand schwer nachzuweisen — Mieter müssen die ausgenutzte Mangellage konkret belegen.
Was gilt für bestehende Mietverträge?
Für alle Mietverhältnisse, die vor dem 1. April 2025 begründet wurden, ändert sich gar nichts. Die damals zulässige Miete bleibt zulässig — auch wenn sie unter den heute marktüblichen Werten liegt. Mieterhöhungen während des Mietverhältnisses sind weiterhin durch §558 BGB begrenzt:
Wie ist die Lage in anderen Bundesländern?
Hamburg ist mit dem Auslaufen ein Einzelfall geblieben. Alle anderen Großstädte mit Mietpreisbremse haben die Verordnungen verlängert — meist bis Ende 2025, einige bis 2029. Wichtig: Die bundesgesetzliche Grundlage in §556d BGB läuft selbst Ende 2025 aus. Ohne eine Verlängerung durch den Bundesgesetzgeber wäre die Mietpreisbremse überall in Deutschland weg. Die Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag CDU/SPD 2025 eine Verlängerung bis 2029 vereinbart — der Gesetzentwurf liegt vor, ist aber noch nicht beschlossen.
Was Hamburger Mieter konkret tun sollten
- Bestehender Vertrag: Keine Sorge — Ihre Miete bleibt wie sie ist. Mieterhöhungen sind weiter durch Kappungsgrenze und Mietspiegel begrenzt.
- Neuvermietung nach 04/2025: Sie können sich nicht mehr auf §556d BGB berufen. Bei extrem überhöhten Mieten (über 20 % der Vergleichsmiete) prüfen Sie §5 WiStG.
- Vor April 2025 abgeschlossen: Wenn die Miete damals nach §556d BGB überhöht war, können Sie die rückwirkende Reduzierung weiterhin beantragen — die alte Rechtslage gilt für die Vergangenheit.
- Mietspiegel prüfen: Der Hamburger Mietenspiegel 2023 wird 2025 fortgeschrieben. Er ist der entscheidende Vergleichsmaßstab — auch ohne Mietpreisbremse.
- Mieterverein: Bei Zweifel zur Vergleichsmiete oder zum richtigen Vorgehen lohnt sich eine Beratung beim Mieterverein Hamburg.
Was Vermieter beachten sollten
Vermieter dürfen bei Neuvermietungen seit April 2025 frei verhandeln, sollten aber drei Dinge im Blick haben:
Was passiert, wenn der Bund §556d BGB verlängert?
Wenn der Bundesgesetzgeber die Mietpreisbremse-Grundlage im BGB bis 2029 verlängert (Koalitionsvertrag 2025), könnte Hamburg jederzeit per neuer Landesverordnung zurückkehren. Politisch ist das aktuell nicht angekündigt — der Senat will am Kurs „Neubau statt Regulierung" festhalten. Sollte sich die Mehrheit ändern oder der Wohnungsmarkt weiter eskalieren, wäre eine Neueinführung jedoch ohne Bundesgesetz-Anpassung möglich.
Mietpreisbremse-Rechner: Ist Ihre Miete zulässig?
Außerhalb von Hamburg gilt die Mietpreisbremse weiter. Unser kostenloser Rechner zeigt, ob Ihre Neuvermietungs-Miete §556d BGB einhält — inklusive aller Ausnahmen (Neubau, Modernisierung, Vormiete).
Zum Mietpreisbremse-Rechner →Vertiefend: Mietpreisbremse 2025 — Bundesweiter Überblick · Mieterhöhung — Kappungsgrenze & Fristen · Mietspiegel einfach erklärt