Mietrechtsreform 2026 — alle Änderungen für Mieter

Das Bundesjustizministerium hat mit dem Gesetzentwurf "Miete II" die größte Mietrechtsreform seit Jahren auf den Weg gebracht. Am 29. April 2026 beschloss das Bundeskabinett den Entwurf, der nun ins parlamentarische Verfahren geht. Für Mieter enthält das Paket spürbare Verbesserungen — vor allem bei Indexmietverträgen, möblierten Wohnungen und der Schonfrist. Dieser Artikel erklärt, was sich laut dem Kabinettsbeschluss ändert und was das konkret für Sie bedeutet.

Hintergrund: Warum eine Mietrechtsreform jetzt?

Die Inflation der Jahre 2022 und 2023 hat Schwachstellen im bestehenden Mietrecht offengelegt. Der Verbraucherpreisindex stieg 2022 auf bis zu 8,8 Prozent — den höchsten Wert seit der Wiedervereinigung. Bei Indexmietverträgen, bei denen die Miete direkt an die Inflation gekoppelt ist, führte das zu Mieterhöhungen von bis zu 7–8 Prozent in einem einzigen Jahr — ohne jede gesetzliche Obergrenze.

Gleichzeitig wurden möblierte Wohnungen zunehmend genutzt, um die Mietpreisbremse zu umgehen: Ein hoher Möblierungszuschlag ließ die Nettokaltmiete auf dem Papier niedrig erscheinen, de facto zahlten Mieter jedoch deutlich mehr. Der Gesetzentwurf zielt darauf ab, diese Lücken zu schließen.

Die fünf zentralen Änderungen im Überblick

1. Indexmiete: Der neue Deckel bei 3 Prozent

Bisher gilt: Steigt der Verbraucherpreisindex um 7 Prozent, darf der Vermieter die Miete um 7 Prozent erhöhen — ohne jede Begrenzung. Genau das soll sich ändern. Laut Gesetzentwurf sollen Indexmieterhöhungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt künftig gedeckelt werden.

Die konkrete Formel laut Referentenentwurf: Steigt der VPI in einem Jahr um mehr als 3 Prozent, bleibt die Hälfte des darüber liegenden Anteils bei der Mietanpassung unberücksichtigt. Beispiel: Inflation +7 % → Miete darf maximal um 5 % steigen (3 % + Hälfte von 4 % = 5 %). Die Regelung soll sowohl für neue als auch für bestehende Indexmietverträge gelten — sobald nach Inkrafttreten eine Anpassungsmitteilung zugeht.

Wichtig: Der Deckel gilt nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat — typischerweise Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart und deren Umland. In entspannten Märkten bleibt die Indexmiete unbegrenzt.

2. Möblierungszuschlag: Transparenzpflicht und Pauschale

Möblierte Wohnungen waren ein bekanntes Schlupfloch der Mietpreisbremse: Vermieter setzten einen hohen, intransparenten Möblierungszuschlag an, der de facto die Nettokaltmiete in die Höhe trieb, ohne dass Mieter dies einfach überprüfen konnten. Das Gesetzentwurf sieht nun zwei Änderungen vor:

3. Schonfristzahlung: Jetzt auch bei ordentlicher Kündigung

Die Schonfristzahlung ist bisher ein Rettungsanker nur bei fristloser Kündigung: Zahlt der Mieter den gesamten Mietrückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§569 BGB). Das klingt gut — hat aber einen Haken: Vermieter sprechen bei Zahlungsverzug oft gleichzeitig eine fristlose und eine ordentliche Kündigung aus. Die Schonfristzahlung heilt bisher nur die fristlose — die ordentliche Kündigung bleibt wirksam.

Laut Gesetzentwurf soll die Schonfristzahlung künftig auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs abwenden. Für Mieter in finanziellen Engpässen bedeutet das: Wer den Rückstand rechtzeitig begleicht, hat eine deutlich bessere Chance, in der Wohnung zu bleiben — selbst wenn der Vermieter beide Kündigungsarten ausgesprochen hat.

4. Kurzzeitmietverträge: Neue Höchstdauer und Registrierungspflicht

Sogenannte Zeitmietverträge ohne besonderen Grund waren ein weiteres Instrument, um Mieterschutzvorschriften zu umgehen. Künftig sollen solche Verträge nur noch für maximal sechs Monate abgeschlossen werden dürfen. Eine Verlängerung auf insgesamt acht Monate soll unter bestimmten Voraussetzungen möglich bleiben.

Parallel dazu tritt seit Mai 2026 auf EU-Ebene eine Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb in Kraft. Vermieter, die Wohnungen kurzfristig vermieten, müssen sich in ein nationales Register eintragen — die Plattformen sind verpflichtet, nur registrierte Angebote zuzulassen. Deutschland setzt diese EU-Verordnung in nationales Recht um.

5. Modernisierungsumlage: Anpassung der Wertgrenze

Für kleinere Modernisierungsmaßnahmen gibt es ein vereinfachtes Verfahren bei der Mieterhöhung — bisher galt dies bis zu Kosten von 10.000 Euro. Da Baukosten stark gestiegen sind, soll die Grenze auf 20.000 Euro angehoben werden, damit das vereinfachte Verfahren auch weiterhin bei überschaubaren Maßnahmen greift. Für Mieter ändert sich an den Grundregeln der Modernisierungsumlage (max. 8 % der Kosten, Kappungsgrenze) nichts.

Was kommt als nächstes?

Der Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 ist erst der Anfang. Der Gesetzentwurf geht nun in den Bundestag — dort sind Anhörungen, Ausschussberatungen und Abstimmungen nötig. Änderungen am Entwurf sind in diesem Verfahren durchaus üblich. Laut aktuellem Zeitplan ist ein Inkrafttreten frühestens im Herbst 2026 realistisch, wenn das parlamentarische Verfahren zügig verläuft.

Mieter mit Indexmietverträgen und Bewohner möblierter Wohnungen sollten die Entwicklung im Blick behalten. Dieser Artikel wird nach dem Bundestagsbeschluss aktualisiert.

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