Wichtige Mietrecht-Urteile im Überblick

Der Mieter hat Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege der Betriebskostenabrechnung; bei gemischt genutzten Gebäuden ist ein Vorwegabzug der Gewerbeflächen nicht zwingend erforderlich.

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn der zugrunde gelegte Verteilerschlüssel für den Mieter nicht nachvollziehbar dargestellt ist.

Legt der Vermieter Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid ein, ist das ein von ihm nicht zu vertretendes Abrechnungshindernis: Die Nachforderungsfrist beginnt erst mit der Einspruchsentscheidung — die Grundsteuer-Nachforderung bleibt trotz Ablauf der 12-Monats-Frist zulässig (20.05.2026).

Die formularmäßige Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, genügt — eine Auflistung der einzelnen Kostenarten ist nicht erforderlich, der Verweis auf den gesetzlichen Betriebskostenkatalog reicht.

Die Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter, nicht der Vermieter.

Die 12-monatige Abrechnungs-Ausschlussfrist (§ 556 Abs. 3 BGB) gilt nur für Wohnraum — im Gewerbemietrecht besteht sie nicht.

Bei einem Eigentümerwechsel bleibt der frühere Eigentümer für bereits abgelaufene Abrechnungsperioden abrechnungspflichtig.

Die regelmäßige Beseitigung von wild abgestelltem Sperrmüll gehört zu den umlagefähigen Müllbeseitigungskosten (§2 Nr. 8 BetrKV) — auch dann, wenn der Verursacher trotz zumutbarer Bemühungen nicht ermittelt werden kann.

Der Vermieter darf die kalten Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abrechnen — maßgeblich ist das Jahr der Zahlung, nicht des Verbrauchs. Für verbrauchsabhängige Heizkosten gilt das nicht.

Ein Verbrauchswert ist nicht schon deshalb unverwertbar, weil die Eichfrist des Zählers abgelaufen war — der Vermieter kann die Messrichtigkeit auf andere Weise nachweisen. Die abgelaufene Eichfrist kippt nur die Vermutung der Richtigkeit.

Für die Umlage der Betriebskosten nach Wohnfläche ist stets die tatsächliche Fläche maßgeblich — die frühere 10-%-Toleranz bei Flächenabweichungen wurde aufgegeben.

Stellt der Vermieter von jahrzehntelanger Selbstversorgung des Mieters auf gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) um, kann er die Wärmelieferungskosten nicht allein auf § 556c BGB gestützt umlegen — die Vorschrift setzt voraus, dass der Mieter Heizkosten schon vorher als Betriebskosten trug (20.05.2026).

Der Betriebsstrom der Heizungsanlage gehört zu den verbrauchsabhängig abzurechnenden Heizkosten — nicht zum allgemein umgelegten Allgemeinstrom.

Kosten eines Hausmeister- bzw. Notdienstes für die reine Bereitschaft sind Verwaltungskosten und nicht auf die Mieter umlagefähig.

Das Fällen eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums zählt zur umlagefähigen laufenden Gartenpflege.

Auch der Mieter im Erdgeschoss ist über den Wohnflächenschlüssel an den Aufzugskosten zu beteiligen.

Schätzt der Vermieter den Verbrauch bei Zählerausfall nach §9a HeizkostenV korrekt (bei mehr als 25 % geschätzter Fläche: reine Flächenabrechnung nach §9a Abs. 2), steht dem Mieter kein 15-%-Kürzungsrecht zu — die 15 % greifen nur bei einem Verstoß gegen die verbrauchsabhängige Abrechnung.

Bei den Heizkosten ist das Abflussprinzip unzulässig — abzurechnen ist der tatsächlich im Abrechnungszeitraum verbrauchte Brennstoff, nicht der bloß eingekaufte.

Auch Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung dürfen ohne abweichende Vereinbarung einen Mindeststandard erwarten, der zeitgemäßes Wohnen und den Betrieb üblicher Haushaltsgeräte ermöglicht — eine unzureichende Elektroinstallation ist ein Mangel (§ 536 BGB).

Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten von der vereinbarten Fläche ab, liegt ein zur Minderung berechtigender Mangel vor.

Für eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§558 BGB) ist stets die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich — die frühere 10-%-Toleranz bei Flächenabweichungen gilt hier nicht mehr; die Kappungsgrenze bleibt aber zu beachten.

Die Heizung muss tagsüber mindestens 20 °C und nachts 18 °C ermöglichen; wird das unterschritten, liegt ein zur Minderung berechtigender Mangel vor.

Wärmebrücken und ein daraus folgendes Schimmelrisiko sind bei einem nach den Bauvorschriften seiner Errichtungszeit errichteten Gebäude kein Mangel; dem Mieter ist ein zumutbares Heiz- und Lüftungsverhalten abzuverlangen.

Wird eine Wohnung unrenoviert übergeben, ist die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam — er muss bei Auszug nicht renovieren.

Starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen (z. B. zwingend alle 3 oder 5 Jahre) sind unwirksam.

Quotenabgeltungsklauseln, die den Mieter anteilig an noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen beteiligen, sind unwirksam.

Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung noch offener Betriebskosten zurückbehalten.

Im laufenden Mietverhältnis darf sich der Vermieter nicht wegen streitiger Forderungen aus der Kaution bedienen — nur unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche berechtigen zur Verwertung; abweichende Mietvertragsklauseln sind unwirksam.

Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig — der gekündigte Mieter kann Ersatz seiner Umzugs- und Mehrkosten verlangen.

Eigenbedarf kann auch vorliegen, wenn der Vermieter seine eigene Wohnung umbauen und verkaufen will und dafür in die vermietete Wohnung zieht — die Kündigung ist allein an §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu messen, und der selbst herbeigeführte Bedarf schadet nicht. Entscheidend bleibt der ernsthafte, dauerhafte Selbstnutzungswille (Urteil vom 24.09.2025, zur weiteren Aufklärung zurückverwiesen).

Eine Schonfristzahlung macht zwar die fristlose, nicht aber die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam.

Der bloße Wunsch, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, ist kein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung nach § 553 BGB (28.01.2026).

Eine allgemein erteilte Erlaubnis zur Untervermietung deckt nicht die tageweise Vermietung an Touristen (Airbnb).

Für die Vormiete-Ausnahme genügt es, wenn der Vermieter die Höhe der vereinbarten Vormiete mitteilt (Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB); ihre Zulässigkeit muss er nicht selbst prüfen.

Die Hausverwaltung darf für die Neuvermietung der von ihr verwalteten Wohnung keine Vermittlungsprovision verlangen (§2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG) — auch nicht vom Vermieter; gezahlte Provisionen sind nach §812 BGB rückforderbar (21.05.2026).

Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft grundsätzlich die Gestattung eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon verlangen (§20 Abs. 3 WEG) — durchsetzbar per Beschlussersetzungsklage; die WEG darf Auflagen zu Geräteart und Betriebsmodus machen (17.07.2026).

Beim Eigentümerwechsel schuldet die Sonderumlage, wer bei Beschluss und Fälligkeit Eigentümer war: Der Erwerber haftet nicht für vor dem Eigentumsübergang beschlossene und fällige Rückstände des Verkäufers (13.09.2013).

Auch reine Schönheitsreparaturen zählen in die 15-%-Grenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) — das frühere Erfordernis eines engen Zusammenhangs mit einer Sanierung wurde aufgegeben (14.06.2016).

Leerstandszeiten einer Ferienwohnung können den Vermietungstagen zugerechnet werden, wenn die Wohnung in dieser Zeit nachweislich zur Vermietung angeboten und nicht selbst genutzt wurde.

Der auf ein häusliches Arbeitszimmer entfallende Anteil unterliegt beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist nicht der Besteuerung nach § 23 EStG.

Auch die Zwangsversteigerung eines Grundstücks ist eine Veräußerung im Sinne des § 23 EStG und kann Spekulationssteuer auslösen (12.11.2024).

Die alte Einheitsbewertung als Grundlage der Grundsteuer war verfassungswidrig — das Urteil war Auslöser der Grundsteuerreform.