Glossar: Mietrecht, Nebenkosten & Immobilien

Die wichtigsten Begriffe rund um Nebenkostenabrechnung, Mietrecht und Immobilien — kurz und präzise erklärt, jeweils mit Bezug zum Gesetz. Stand 2025/2026.

Betriebskosten§ 556 BGB, § 1 BetrKV

Laufende Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Welche Kosten umlagefähig sind, regelt abschließend die Betriebskostenverordnung (BetrKV). → Umlagefähige Nebenkosten

Nebenkosten§ 556 BGB

Umgangssprachlicher Sammelbegriff für die neben der Grundmiete (Kaltmiete) anfallenden Kosten. Rechtlich identisch mit den umlagefähigen Betriebskosten nach BetrKV. → Nebenkostenabrechnung Leitfaden

Umlageschlüssel§ 556a BGB

Maßstab, nach dem die Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden — z. B. Wohnfläche, Personenzahl, Wohneinheiten oder Verbrauch. Ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche als gesetzlicher Standard.

Abrechnungsfrist§ 556 Abs. 3 BGB

Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Danach sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen. → Nebenkostenabrechnung Fristen

Einwendungsfrist§ 556 Abs. 3 BGB

Der Mieter hat nach Zugang der Abrechnung 12 Monate Zeit, Einwendungen geltend zu machen. Nach Ablauf kann er die Abrechnung in der Regel nicht mehr beanstanden. → Widerspruch einlegen

Vorauszahlung§ 556 Abs. 2 BGB

Monatlich im Voraus gezahlter Abschlag auf die Betriebskosten, der jährlich abgerechnet wird. Daraus ergibt sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Abzugrenzen von der Betriebskostenpauschale. → Pauschalmiete vs. Vorauszahlung

Betriebskostenpauschale§ 556 Abs. 2 BGB

Fester monatlicher Betrag für Betriebskosten ohne spätere Abrechnung. Es gibt weder Nachzahlung noch Guthaben — der Vermieter trägt das Risiko von Kostensteigerungen. → Pauschalmiete & Nebenkosten

Kaltmiete

Die reine Grundmiete für die Überlassung der Wohnung, ohne Betriebskosten. Sie ist Grundlage für Mieterhöhungen und die Kappungsgrenze. → Kaltmiete vs. Warmmiete

Warmmiete

Die Gesamtmiete inklusive Betriebskosten-Vorauszahlung (Kaltmiete + Nebenkosten). Sie ist der Betrag, den der Mieter tatsächlich monatlich überweist. → Kaltmiete vs. Warmmiete

Mietkaution§ 551 BGB

Sicherheitsleistung des Mieters, höchstens drei Nettokaltmieten. Sie muss vom Vermieter getrennt vom eigenen Vermögen und verzinslich angelegt werden. → Kaution zurückfordern

Kappungsgrenze§ 558 Abs. 3 BGB

Obergrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: höchstens 20 % in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens 15 %. → Mieterhöhung

Mietpreisbremse§ 556d BGB

In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubau und umfassende Modernisierung. → Mietpreisbremse 2025

Ortsübliche Vergleichsmiete§ 558 Abs. 2 BGB

Das übliche Mietniveau für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde, meist aus dem Mietspiegel abgeleitet. Maßstab für Mieterhöhungen und die Mietpreisbremse. → Mietspiegel erklärt

Mietminderung§ 536 BGB

Recht des Mieters, die Miete bei einem Mangel der Wohnung angemessen zu kürzen. Die Höhe richtet sich nach Art und Schwere der Beeinträchtigung. → Mietminderung Tabelle

HeizkostenverordnungHeizkostenV

Schreibt vor, dass Heiz- und Warmwasserkosten überwiegend (50–70 %) verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Bei Verstoß darf der Mieter um 15 % kürzen. → Heizkostenverordnung

CO2-KostenaufteilungCO2KostAufG

Seit 2023 werden die CO2-Kosten für Heizung nach einem Stufenmodell zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt — je schlechter der energetische Zustand, desto höher der Vermieteranteil (bis 95 %).

GrundsteuerGrStG, § 2 Nr. 1 BetrKV

Gemeindesteuer auf Grundbesitz, die als einzige Steuer auf den Mieter umgelegt werden darf. Seit der Grundsteuerreform 2025 neu berechnet. → Grundsteuer in Nebenkosten

GrunderwerbsteuerGrEStG

Einmalige Steuer beim Immobilienkauf, je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises. Größter Posten der Kaufnebenkosten. → Grunderwerbsteuer Bundesländer

AfA (Abschreibung)§ 7 EStG

Absetzung für Abnutzung — Vermieter können den Gebäudewert (nicht den Grundstücksanteil) jährlich steuerlich abschreiben, in der Regel mit 2 % oder 3 % linear. → AfA bei Immobilien

Spekulationssteuer§ 23 EStG

Steuer auf den Gewinn beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf. Bei durchgängiger Eigennutzung entfällt sie. → Spekulationssteuer

Kaufpreisfaktor

Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete. Er zeigt, nach wie vielen Jahresmieten sich der Kaufpreis amortisiert — je niedriger, desto rentabler die Kapitalanlage. → Mietrendite berechnen

Modernisierungsumlage§ 559 BGB

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter 8 % der Kosten jährlich auf die Miete umlegen, begrenzt durch eine Kappung von 2 bzw. 3 €/m² in sechs Jahren. → Modernisierungsrechner

Hausgeld§ 28 WEG

Monatliche Zahlung eines Wohnungseigentümers an die Eigentümergemeinschaft (WEG) für die Bewirtschaftung des Gebäudes und die Instandhaltungsrücklage. Es ist nicht identisch mit den Nebenkosten eines Mieters — nur der umlagefähige Teil darf auf einen Mieter weitergegeben werden. → Hausgeld Eigentumswohnung

Grundschuld§ 1191 BGB

Dingliches Grundpfandrecht, mit dem eine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit belastet wird. Anders als die Hypothek ist die Grundschuld abstrakt — sie besteht unabhängig von der besicherten Forderung fort und kann für neue Kredite wiederverwendet werden. → Grundschuld & Hypothek

ErbbaurechtErbbauRG

Das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu besitzen, gegen Zahlung eines wiederkehrenden Erbbauzinses (meist 3–5 % des Bodenwerts pro Jahr). Das Grundstück bleibt im Eigentum des Erbbaurechtsgebers. → Erbbaurecht

Schonfristzahlung§ 569 Abs. 3 BGB

Zahlt der Mieter die rückständige Miete innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nach, wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam. Wirkt bislang nur bei der fristlosen, nicht bei der ordentlichen Kündigung. → Schonfristzahlung

Indexmiete§ 557b BGB

Mietvertrag, bei dem sich die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex koppelt. Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete entsprechend anheben — begrenzt durch geplante Deckelungen bei hoher Inflation. → Indexmiete — neue Regeln