Glossar: Mietrecht, Nebenkosten & Immobilien

Die wichtigsten Begriffe rund um Nebenkostenabrechnung, Mietrecht und Immobilien — kurz und präzise erklärt, jeweils mit Bezug zum Gesetz. Stand 2025/2026.

Betriebskosten§ 556 BGB, § 1 BetrKV

Laufende Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Welche Kosten umlagefähig sind, regelt abschließend die Betriebskostenverordnung (BetrKV). → Umlagefähige Nebenkosten

Nebenkosten§ 556 BGB

Umgangssprachlicher Sammelbegriff für die neben der Grundmiete (Kaltmiete) anfallenden Kosten. Rechtlich identisch mit den umlagefähigen Betriebskosten nach BetrKV. → Nebenkostenabrechnung Leitfaden

Umlageschlüssel§ 556a BGB

Maßstab, nach dem die Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden — z. B. Wohnfläche, Personenzahl, Wohneinheiten oder Verbrauch. Ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche als gesetzlicher Standard.

Abrechnungsfrist§ 556 Abs. 3 BGB

Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Danach sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen. → Nebenkostenabrechnung Fristen

Einwendungsfrist§ 556 Abs. 3 BGB

Der Mieter hat nach Zugang der Abrechnung 12 Monate Zeit, Einwendungen geltend zu machen. Nach Ablauf kann er die Abrechnung in der Regel nicht mehr beanstanden. → Widerspruch einlegen

Vorauszahlung§ 556 Abs. 2 BGB

Monatlich im Voraus gezahlter Abschlag auf die Betriebskosten, der jährlich abgerechnet wird. Daraus ergibt sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Abzugrenzen von der Betriebskostenpauschale. → Vorauszahlung vs. Pauschale

Betriebskostenpauschale§ 556 Abs. 2 BGB

Fester monatlicher Betrag für Betriebskosten ohne spätere Abrechnung. Es gibt weder Nachzahlung noch Guthaben — der Vermieter trägt das Risiko von Kostensteigerungen. → Pauschalmiete & Nebenkosten

Kaltmiete

Die reine Grundmiete für die Überlassung der Wohnung, ohne Betriebskosten. Sie ist Grundlage für Mieterhöhungen und die Kappungsgrenze. → Kaltmiete vs. Warmmiete

Warmmiete

Die Gesamtmiete inklusive Betriebskosten-Vorauszahlung (Kaltmiete + Nebenkosten). Sie ist der Betrag, den der Mieter tatsächlich monatlich überweist. → Kaltmiete vs. Warmmiete

Mietkaution§ 551 BGB

Sicherheitsleistung des Mieters, höchstens drei Nettokaltmieten. Sie muss vom Vermieter getrennt vom eigenen Vermögen und verzinslich angelegt werden. → Kaution zurückfordern

Kappungsgrenze§ 558 Abs. 3 BGB

Obergrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: höchstens 20 % in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens 15 %. → Mieterhöhung

Mietpreisbremse§ 556d BGB

In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubau und umfassende Modernisierung. → Mietpreisbremse 2025

Ortsübliche Vergleichsmiete§ 558 Abs. 2 BGB

Das übliche Mietniveau für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde, meist aus dem Mietspiegel abgeleitet. Maßstab für Mieterhöhungen und die Mietpreisbremse. → Mietspiegel erklärt

Mietminderung§ 536 BGB

Recht des Mieters, die Miete bei einem Mangel der Wohnung angemessen zu kürzen. Die Höhe richtet sich nach Art und Schwere der Beeinträchtigung. → Mietminderung Tabelle

HeizkostenverordnungHeizkostenV

Schreibt vor, dass Heiz- und Warmwasserkosten überwiegend (50–70 %) verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Bei Verstoß darf der Mieter um 15 % kürzen. → Heizkostenverordnung

CO2-KostenaufteilungCO2KostAufG

Seit 2023 werden die CO2-Kosten für Heizung nach einem Stufenmodell zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt — je schlechter der energetische Zustand, desto höher der Vermieteranteil (bis 95 %).

GrundsteuerGrStG, § 2 Nr. 1 BetrKV

Gemeindesteuer auf Grundbesitz, die als einzige Steuer auf den Mieter umgelegt werden darf. Seit der Grundsteuerreform 2025 neu berechnet. → Grundsteuer in Nebenkosten

GrunderwerbsteuerGrEStG

Einmalige Steuer beim Immobilienkauf, je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises. Größter Posten der Kaufnebenkosten. → Grunderwerbsteuer Bundesländer

AfA (Abschreibung)§ 7 EStG

Absetzung für Abnutzung — Vermieter können den Gebäudewert (nicht den Grundstücksanteil) jährlich steuerlich abschreiben, in der Regel mit 2 % oder 3 % linear. → AfA bei Immobilien

Spekulationssteuer§ 23 EStG

Steuer auf den Gewinn beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf. Bei durchgängiger Eigennutzung entfällt sie. → Spekulationssteuer

Kaufpreisfaktor

Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete. Er zeigt, nach wie vielen Jahresmieten sich der Kaufpreis amortisiert — je niedriger, desto rentabler die Kapitalanlage. → Mietrendite berechnen

Modernisierungsumlage§ 559 BGB

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter 8 % der Kosten jährlich auf die Miete umlegen, begrenzt durch eine Kappung von 2 bzw. 3 €/m² in sechs Jahren. → Modernisierungsrechner