Von Laurin Schlereth · 15. Juni 2026 · 6 Min. Lesezeit
Mietspiegel 2026 — was er für die Miete bedeutet
Mietspiegel 2026: Wie er funktioniert, was qualifizierte und einfache Mietspiegel unterscheidet und welche Rolle er bei Mieterhöhung und Mietpreisbremse spielt.
Auf einen Blick
Der Mietspiegel weist die ortsübliche Vergleichsmiete aus (§ 558c BGB) und ist der zentrale Maßstab für Mieterhöhungen und die Mietpreisbremse. Seit 2023 müssen Gemeinden über 50.000 Einwohner einen Mietspiegel erstellen; der Betrachtungszeitraum wurde auf 6 Jahre erweitert. 2026 sind viele Mietspiegel neu aufgestellt oder fortgeschrieben.
Ob Mieterhöhung, Mietpreisbremse oder einfach die Frage „zahle ich zu viel?" — am Ende läuft fast alles auf eine Zahl hinaus: die ortsübliche Vergleichsmiete. Und die steht im Mietspiegel. 2026 ist ein Jahr, in dem viele Städte ihren Mietspiegel neu erstellt oder fortgeschrieben haben. Wir erklären, was das bedeutet.
Was der Mietspiegel ist
Der Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten in einer Gemeinde, gegliedert nach Wohnungsgröße, Baujahr, Lage und Ausstattung. Er bildet ab, was für vergleichbaren Wohnraum in den vergangenen sechs Jahren tatsächlich an Miete vereinbart oder geändert wurde. Erstellt wird er von der Gemeinde gemeinsam mit Mieter- und Vermietervertretern.
Einfacher vs. qualifizierter Mietspiegel
Ein qualifizierter Mietspiegel muss alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst und spätestens nach vier Jahren neu erstellt werden. Genau deshalb stehen 2026 in vielen Städten Aktualisierungen an.
Rolle bei der Mieterhöhung
Will der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 BGB), muss er die Erhöhung begründen — der qualifizierte Mietspiegel ist dafür das wichtigste Mittel. Dabei gelten zwei Grenzen: die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze und die Kappungsgrenze von 20 % (in angespannten Märkten 15 %) in drei Jahren. Wie viel im Einzelfall zulässig ist, lässt sich mit dem Mieterhöhungsrechner prüfen.
Rolle bei der Mietpreisbremse
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Auch hier liefert der Mietspiegel die Bezugsgröße. Ob eine geforderte Miete zulässig ist, zeigt der Mietpreisbremse-Rechner.