Was ist der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel?

Ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) ist von der Gemeinde anerkannt und dient als Orientierung. Ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt; für ihn gilt die gesetzliche Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt abbildet — er hat vor Gericht die stärkste Beweiskraft.

Welche Rolle spielt der Mietspiegel bei einer Mieterhöhung?

Der Mietspiegel weist die ortsübliche Vergleichsmiete aus, die die Obergrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB bildet. Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze von 20 % (in angespannten Märkten 15 %) in drei Jahren. Der qualifizierte Mietspiegel ist das wichtigste Begründungsmittel des Vermieters.

Müssen Städte einen Mietspiegel haben?

Seit 2023 sind Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Dadurch gibt es flächendeckend mehr Mietspiegel als früher. Qualifizierte Mietspiegel müssen alle zwei Jahre angepasst und spätestens nach vier Jahren neu erstellt werden.

Was hat sich beim Betrachtungszeitraum geändert?

Seit 2020 fließen die Mietvereinbarungen und -änderungen der vergangenen sechs Jahre in den Mietspiegel ein — vorher waren es vier Jahre. Der längere Zeitraum dämpft den Einfluss kurzfristiger Mietsprünge und führt tendenziell zu einer moderateren ortsüblichen Vergleichsmiete.

← Alle Artikel

Von Laurin Schlereth · 15. Juni 2026 · Aktualisiert am 17. Oktober 2026 · 6 Min. Lesezeit

Mietspiegel 2026 — Turnus und Rechtsrahmen

Mietspiegel 2026: Zweijahresturnus (§ 558c Abs. 4, § 558d Abs. 2). Grundlagen einfach vs. qualifiziert stehen im Owner-Artikel.

Auf einen Blick

2026 ist ein Turnus-Jahr: Qualifizierte Mietspiegel müssen alle zwei Jahre angepasst und spätestens nach vier Jahren neu erstellt werden (§ 558d Abs. 2). Gemeinden über 50.000 Einwohner müssen einen Mietspiegel vorhalten (§ 558c Abs. 4 Satz 2). Was der Spiegelist, steht im Grundlagen-Artikel.

Was ein Mietspiegel ist, wie einfacher und qualifizierter sich unterscheiden und wie man eine Wohnung in die Tabelle legt, steht im Owner Mietspiegel — Grundlagen. Hier geht es um den Rechtsrahmen, der 2026 die Neuaufstellungen treibt — ohne Stadt-Einzelwerte, die sich lokal ändern.

Angebotsmieten aus Inseraten misst der GREIX-Mietpreisindex. Das ist eine andere Größe als die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel, die aus vereinbarten Bestandsmieten der letzten sechs Jahre kommt (§ 558 Abs. 2).

Was 2026 den Turnus bestimmt

Pflicht ab 50.000 Einwohnern: Seit dem Mietspiegelreformgesetz (in Kraft 1.7.2022) müssen Gemeinden über 50.000 Einwohner einen Mietspiegel vorhalten (§ 558c Abs. 4 Satz 2 BGB). Die Pflicht gilt, die konkrete Tabelle ist Ortsrecht.

Sechs-Jahres-Zeitraum: In die Vergleichsmiete fließen Vereinbarungen und Änderungen der letzten sechs Jahre (§ 558 Abs. 2) — nicht nur der letzten vier. Das dämpft kurze Sprünge, macht den Spiegel aber träger.

Turnus des qualifizierten Spiegels: Ein qualifizierter Mietspiegel muss alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst und spätestens nach vier Jahren neu erstellt werden (§ 558d Abs. 2). Viele Spiegel, die 2022/2023 zur Pflicht neu aufgestellt wurden, stehen 2026 in genau diesem Fenster.

Was der Spiegel 2026 nicht ändert: Mieterhöhung bleibt § 558 plus Kappungsgrenze; Mietpreisbremse bleibt 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d). Der neue Spiegel ändert die Bezugsgröße, nicht die Mechanik — die steht im Grundlagen-Artikel.

Stand: Juli 2026 · Quellen: §§ 558c–558d BGB, Mietspiegelverordnung (MsV), örtliche Mietspiegel der Gemeinden.

Weiterlesen: Mietspiegel — Grundlagen erklärt · Mieterhöhung widersprechen · Mietpreisbremse 2025/2026 · Wohngeld-Rechner

Nebenkosten RechnerMonatliche Nebenkosten für Wohnung oder Haus schätzen — kostenlos.Zum Rechner →

Weiterlesen

Heizkosten 50 bis 70 %: Wann 70 % Pflicht sind

§ 7 HeizkostenV: wann 70 % nach Verbrauch Pflicht sind, welche Kosten verteilt werden, wie der Vermieter den Schlüssel ändern darf und was der Grundpreis ist.

Lesen

Kappungsgrenze bei Mieterhöhung berechnen

Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB Schritt für Schritt: Ausgangsmiete, 20 oder 15 Prozent, was nicht mitzählt und wann die Vergleichsmiete die Grenze setzt.

Lesen

Mietminderung von der Bruttomiete — Nebenkosten zählen

Minderung nach § 536 BGB rechnet von der Bruttomiete inkl. Nebenkostenvorauszahlung (BGH VIII ZR 347/04). Was das für die Betriebskostenabrechnung heißt.

Lesen

Heizöl-Abrechnung: Restbestand & Leistungsprinzip

Heizöl nur nach Verbrauch abrechnen, nicht nach der Lieferrechnung (BGH VIII ZR 156/11). So gehört der Tank-Restbestand ins nächste Jahr.

Lesen

Fernwärme in der Heizkostenabrechnung — was Mieter zahlen

Fernwärme-Abrechnung prüfen: Grund- und Arbeitspreis werden gemeinsam verteilt (§7 HeizkostenV, 50–70 % Verbrauch). Ø 15,7 ct/kWh, Spanne 8 bis 36 ct.

Lesen

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Angaben ohne Gewähr — Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder Steuerberater.