Von Laurin Schlereth · 24. Juli 2026 · 6 Min. Lesezeit
Modernisierungsumlage: 8 % Mieterhöhung nach §559 BGB
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter 8 % der Kosten pro Jahr umlegen — gedeckelt auf 3 €/m² in 6 Jahren. So rechnen Sie die Erhöhung nach.
Auf einen Blick
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter 8 % der aufgewendeten Kosten pro Jahrauf die Jahresmiete umlegen (§559 BGB). Gedeckelt ist das durch die Kappungsgrenze: höchstens 3 €/m² in sechs Jahren — bzw. 2 €/m², wenn die Ausgangsmiete unter 7 €/m² liegt (§559 Abs. 3a BGB). Instandhaltungsanteile müssen vorher herausgerechnet werden.
Nach einer energetischen Sanierung, einem neuen Aufzug oder neuen Fenstern flattert vielen Mietern eine Mieterhöhung ins Haus — dauerhaft, nicht nur einmalig. Diese Modernisierungsumlagenach §559 BGB folgt eigenen Regeln, die sich von der normalen Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete unterscheiden. Dieser Ratgeber erklärt, wie viel der Vermieter verlangen darf, wo die Grenzen liegen und wie Sie die Erhöhung nachrechnen.
Die 8-Prozent-Regel
Der Vermieter darf die jährliche Miete um 8 % der Kosten erhöhen, die auf die einzelne Wohnung entfallen. Aus 8 % der Jahressumme wird über zwölf Monate verteilt die monatliche Erhöhung. Ein Rechenbeispiel für eine Wohnung, auf die 20.000 € Modernisierungskosten entfallen:
Die Kappungsgrenze (§559 Abs. 3a BGB)
Damit die Erhöhung nicht ausufert, gilt zusätzlich eine absolute Obergrenze — unabhängig von den 8 %:
| Ausgangsmiete (nettokalt) | Max. Erhöhung in 6 Jahren | Beispiel 70 m² |
|---|---|---|
| ab 7 €/m² | 3 €/m² | max. 210 €/Monat mehr |
| unter 7 €/m² | 2 €/m² | max. 140 €/Monat mehr |
Die Kappungsgrenze bezieht sich auf einen Zeitraum von sechs Jahren. Mehrere Modernisierungen innerhalb dieser Frist werden zusammengerechnet.
Was NICHT umgelegt werden darf
Härteeinwand des Mieters
Nach §559 Abs. 4 BGB kann der Mieter einen Härteeinwand geltend machen, wenn die Erhöhung ihn wirtschaftlich unzumutbar belastet. Der Einwand ist nur ausgeschlossen, wenn die Wohnung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder die Modernisierung auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte (typischerweise eine gesetzliche Pflicht).
Vereinfachtes Verfahren bei kleineren Maßnahmen (§559c BGB)
Für Modernisierungen bis 10.000 € je Wohnung darf der Vermieter pauschal 30 % als Instandhaltungsanteil abziehen, statt ihn im Einzelnen nachzuweisen. Das vereinfachte Verfahren nach §559c BGB senkt den Aufwand für Vermieter — die 8-%-Regel und die Kappungsgrenze gelten unverändert. Wichtig für Mieter: Im vereinfachten Verfahren ist der Härteeinwand ausgeschlossen (Ausnahme: Einbau einer neuen Heizung). Der Gesetzentwurf „Mietrecht II" will die Wertgrenze auf 20.000 € anheben — noch nicht in Kraft.
Häufige Fragen
Ab wann muss ich die höhere Miete zahlen?
Die Erhöhung wird mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung fällig. Die Erklärung muss in Textform erfolgen und die Kosten sowie die Berechnung nachvollziehbar darstellen.
Kann ich wegen der Modernisierungserhöhung kündigen?
Ja. Nach §561 BGB steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu — Sie können bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung außerordentlich kündigen; die Erhöhung tritt dann für Sie nicht ein.
Gilt die Kappungsgrenze zusätzlich zur normalen Mieterhöhung?
Ja. Die Modernisierungsumlage nach §559 BGB und die Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §558 BGB haben getrennte Grenzen und können nebeneinander bestehen.