Nebenkosten gestiegen? Die 6 Gründe für 2026

„Warum ist meine Nebenkostenabrechnung plötzlich so hoch?" — diese Frage stellt sich in der Abrechnungssaison häufiger denn je. Die ehrliche Antwort: Ein großer Teil der Steigerung ist echt und trifft fast alle Mietverhältnisse gleichzeitig. Dieser Artikel erklärt die Ursachen — also warum die Abrechnung marktweit teurer geworden ist. Ob Ihre konkrete Abrechnung darüber hinaus fehlerhaft ist, ist eine andere Frage — die klärt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung zu hoch mit den typischen Fehler-Signalen.

Welches Jahr rechnet Ihre Abrechnung eigentlich ab?

Für die Einordnung entscheidend: Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Die Abrechnung, die 2026 im Briefkasten liegt, deckt also in aller Regel das Kalenderjahr 2025 ab. Preisänderungen aus 2026 — etwa der höhere Mindestlohn — erscheinen erst in der nächsten Abrechnung, wirken aber schon jetzt, wenn der Vermieter die monatliche Vorauszahlung anhebt. Die folgende Übersicht ordnet jeden Treiber dem Jahr zu, in dem er bei Ihnen ankommt.

Stand: Juli 2026 · Quellen: DEHSt/Umweltbundesamt (CO₂-Preis nach BEHG); GDV-Anpassungsfaktor 2026; Verivox-Netzentgelt-Analysen 2025/2026; IT.NRW (Wasser-/Abwasserentgelte 2025); BMAS (Fünfte Mindestlohnanpassungsverordnung); BIV-Lohntarifvertrag Gebäudereinigung.

Grund 1: Der CO₂-Preis steigt Jahr für Jahr

Wer mit Gas oder Öl heizt, zahlt über den Brennstoffpreis den nationalen CO₂-Preis nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) mit. Der lag 2024 bei 45 € pro Tonne CO₂, 2025 bei 55 € — ein Plus von 22 % — und wird 2026 erstmals versteigert, in einem Preiskorridor von 55 bis 65 €/t. Seit dem 1. Januar 2023 müssen Vermieter die CO₂-Kosten allerdings nach dem Stufenmodell des CO2KostAufG mit dem Mieter teilen: je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto größer der Vermieteranteil (bis zu 95 %).

Vereinfachte Rechnung mit dem BEHG-Standardfaktor für Erdgas (~0,2 kg CO₂/kWh), CO₂-Preis netto. Wie die Aufteilung im Detail funktioniert: CO₂-Kosten in der Nebenkostenabrechnung.

Grund 2: Die erste Abrechnung mit reformierter Grundsteuer

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach reformierten Regeln berechnet — die Abrechnungen für 2025, die 2026 eintreffen, enthalten diese Position also erstmals vollständig neu. Die Reform sollte in der Summe aufkommensneutral sein, verschiebt die Last aber zwischen Grundstücken: Einzelne Mieter zahlen spürbar mehr, andere weniger. Dazu kommt eine zweite Welle: Etliche Kommunen heben die Hebesätze 2026 weiter an — Dortmund etwa auf einheitlich 800 % (für Wohngrundstücke +28 % gegenüber 2025), Essen rückwirkend zum 1. Januar 2026 auf 925 %. Berlin zeigt die Gegenrichtung: Der Hebesatz sank zum 1. Januar 2025 von 810 auf 470 %, um die höheren neuen Grundsteuerwerte auszugleichen.

Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig. Ein Sonderfall ist derzeit häufig: Legt der Vermieter gegen den neuen Grundsteuerbescheid Einspruch ein, darf er die Grundsteuer ausnahmsweise auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist nachfordern (BGH, Urteil vom 20.05.2026 — VIII ZR 6/24). Alle Details zur Position: Grundsteuer in den Nebenkosten.

Grund 3: Gebäudeversicherung wird teurer

Die Wohngebäudeversicherung läuft meist als gleitende Neuwertversicherung: Ihr Beitrag folgt dem jährlich vom Gesamtverband der Versicherer (GDV) festgelegten Anpassungsfaktor, der zu 80 % den Baupreisindex für Wohngebäude und zu 20 % die Tariflöhne im Baugewerbe abbildet. Für 2026 steigt der Faktor von 26,51 auf 27,63 (+4,2 %) — Ihre Versicherungsposition wächst also selbst dann, wenn der Vermieter den Vertrag gar nicht wechselt. Mit durchschnittlich 0,31 €/m² monatlich ist die Sach- und Haftpflichtversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) laut Betriebskostenspiegel einer der größeren Kaltposten. Was dabei umlagefähig ist und was nicht: Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung.

Grund 4: Gasnetzentgelte ziehen an — nicht der Börsenpreis

Bei den Heizkosten sind derzeit weniger die Beschaffungspreise das Problem als die Netzentgelte: Zum 1. Januar 2025 stiegen die Gasnetzentgelte nach Verivox-Auswertung im Schnitt um rund 25 %, zum 1. Januar 2026 um weitere 11 % (für ein Einfamilienhaus mit 20.000 kWh rund 61 € Mehrkosten im Jahr). Hintergrund sind geänderte Abschreibungsregeln der Bundesnetzagentur (Stichwort KANU 2.0): Netzbetreiber dürfen die Kosten ihrer Gasnetze auf kürzere Restlaufzeiten verteilen, weil viele Netze perspektivisch stillgelegt werden. Zwei Entlastungen wirken gegen: Die Gasspeicherumlage fällt zum 1. Januar 2026 weg (rund −69 €/Jahr für den Beispielhaushalt), und die Fernwärmepreise blieben zuletzt stabil (Ø 15,7 ct/kWh zum 1. Januar 2026 nach der Preistransparenzplattform von AGFW, BDEW und VKU). Auch beim Allgemeinstrom entspannt es sich: Die Stromnetzentgelte sinken 2026 im Schnitt um 16 %. Wie Heizkosten korrekt abgerechnet werden: Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung.

Grund 5: Kommunale Gebühren — Wasser, Abwasser, Müll

Wasserversorgung (§ 2 Nr. 2 BetrKV), Entwässerung (Nr. 3) und Müllabfuhr (Nr. 8) sind Gebührenpositionen der Kommunen — der Vermieter reicht sie nur durch. Und die Kommunen drehen an der Schraube: In NRW stiegen die Entgelte Anfang 2025 zum fünften Mal in Folge — Trinkwasser auf 1,86 €/m³ (+2,8 %), Abwasser auf 3,21 €/m³ (+6,6 %; IT.NRW). Beim Müll entscheidet der Wohnort über Hunderte Euro: Im Städteranking von IW Consult für Haus & Grund (2026, 100 Städte, 4-Personen-Haushalt) reicht die Spanne von 162,60 €/Jahr in Flensburg bis 477,84 €/Jahr in Bergisch Gladbach. Details zu den Positionen: Wasserkosten und Müllgebühren.

Grund 6: Löhne — Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege

Viele Nebenkostenpositionen sind fast reine Lohnkosten: Hauswart (§ 2 Nr. 14 BetrKV), Gebäudereinigung (Nr. 9), Gartenpflege (Nr. 10), Winterdienst. Zum 1. Januar 2026 stieg der gesetzliche Mindestlohn von 12,82 auf 13,90 €/Stunde (+8,4 %), zum 1. Januar 2027 folgt die zweite Stufe auf 14,60 € (Fünfte Mindestlohnanpassungsverordnung). In der Gebäudereinigung gilt seit Januar 2026 ein allgemeinverbindlicher Branchenmindestlohn von 15,00 €/Stunde (Lohngruppe 1, vorher 14,25 €). Diese Steigerungen stecken noch nicht in der Abrechnung für 2025 — sie kommen in der Abrechnung für 2026 an und begründen schon jetzt höhere Vorauszahlungs-Kalkulationen. Was beim Hausmeister umlagefähig ist: Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung.

Was ist noch normal — und ab wann lohnt das Prüfen?

Zur Einordnung: Der Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds weist im Schnitt 2,67 €/m² und Monat inklusive Heizung aus (Heizung/Warmwasser allein 1,32 €/m²); fallen ausnahmslos alle Kostenarten an, sind bis zu 3,68 €/m² möglich. Bemerkenswert: Das Plus von 6 % im Abrechnungsjahr 2024 lag fast beim Dreifachen der allgemeinen Inflation (Verbraucherpreise 2024: +2,2 %, Destatis) — Nebenkosten steigen also strukturell schneller als das übrige Preisniveau. Die Durchschnittswerte je Kostenart finden Sie in den Nebenkosten-Richtwerten, Ihren persönlichen Erwartungswert liefert der Nebenkosten-Rechner.

Wichtig bleibt die Unterscheidung: Marktweite Preissteigerungen sind kein Abrechnungsfehler — springt aber eine Position ohne einen der sechs Gründe, tauchen nicht umlagefähige Posten wie Verwaltung oder Reparaturen auf (§ 1 Abs. 2 BetrKV) oder passt der Umlageschlüssel nicht zum Vertrag, sollten Sie genauer hinsehen. Welche Kostenarten überhaupt umgelegt werden dürfen, listet die Betriebskostenverordnung abschließend auf; die Fehler-Signale und das Vorgehen erklärt Nebenkostenabrechnung zu hoch.

Folge der Steigerungen: höhere Vorauszahlungen

Nach einer formell wirksamen Abrechnung darf der Vermieter die monatliche Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe anheben — Maßstab ist das letzte Abrechnungsergebnis geteilt durch zwölf, ein pauschaler Sicherheitszuschlag ist unzulässig (§ 560 Abs. 4 BGB; BGH VIII ZR 294/10). Konkret absehbare Steigerungen wie der höhere CO₂-Preis dürfen dagegen einkalkuliert werden. Alle Regeln, Fristen und das Senkungsrecht des Mieters: Betriebskosten-Erhöhung nach § 560 BGB.

Häufige Fragen