Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 6 Min. Lesezeit
Wärmecontracting — Kosten & Umstellung für Mieter (§556c)
Wärmecontracting in der Nebenkostenabrechnung: Wann der Vermieter auf gewerbliche Wärmelieferung umstellen darf (§556c BGB) und das Kostenneutralitätsgebot.
Auf einen Blick
Beim Wärmecontracting liefert ein gewerblicher Dienstleister die Wärme, statt dass der Vermieter selbst heizt — die Kosten erscheinen als eigene Position in der Nebenkostenabrechnung. Auf Contracting umstellen darf der Vermieter nur, wenn es nicht teurer wird als die bisherige Eigenversorgung (Kostenneutralität), effizienter geliefert wird und er es 3 Monate vorher in Textform ankündigt (§556c BGB).
Immer mehr Vermieter überlassen das Heizen einem Wärmedienstleister („Contractor"). Für Mieter ist das erst einmal neutral — solange die gesetzlichen Spielregeln eingehalten werden. Was Wärmecontracting bedeutet, wann die Umstellung zulässig ist und worauf Sie achten sollten.
Was ist Wärmecontracting?
Statt eine eigene Heizungsanlage zu betreiben, kauft der Vermieter die fertige Wärme von einem gewerblichen Anbieter ein, der Anlage, Brennstoff und Wartung stellt. Die Kosten der Wärmelieferung sind dann eine eigenständige Betriebskostenposition und werden — wie Heizkosten — verbrauchsabhängig nach der Heizkostenverordnung auf die Mieter umgelegt.
Wann der Vermieter umstellen darf (§556c BGB)
Läuft der Mietvertrag bereits und heizt der Vermieter bisher selbst, darf er die Kosten der Wärmelieferung nur dann auf die Mieter umlegen, wenn alle Voraussetzungen des §556c BGB erfüllt sind:
Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von diesen Regeln abweicht, ist unwirksam (§556c Abs. 4 BGB).
Grenze der Umstellung: BGH zur bisherigen Selbstversorgung (2026)
Eine wichtige Grenze hat der BGH am 20. Mai 2026 gezogen (Aktenzeichen VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25): Hat der Mieter die Wärme jahrzehntelang selbst erzeugt — etwa über eine eigene Elektroheizung oder einen eigenen Warmwasserboiler — und dabei die Energiekosten direkt selbst getragen, darf der Vermieter die Kosten einer neu eingeführten gewerblichen Wärmelieferung nicht allein auf §556c BGB gestützt umlegen.
Der Grund: §556c setzt voraus, dass der Mieter die Heizkosten schon vorher als Betriebskosten zu tragen hatte. Bestand diese Pflicht bisher nicht, entsteht sie durch die Umstellung weder unmittelbar noch analog über §556c. Wer bislang selbst versorgt war, kann eine plötzliche Contracting-Umlage also zurückweisen, solange sie nicht auf einer eigenen vertraglichen Grundlage beruht. Der BGH hat die Verfahren zur weiteren Klärung an das LG Berlin II zurückverwiesen.
Stand: Juli 2026 · Quelle: BGH, Urteile vom 20.05.2026 – VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25 (bundesgerichtshof.de).
Das Kostenneutralitätsgebot im Detail (WärmeLV)
Wie die Kostenneutralität konkret nachzuweisen ist, regelt die Wärmelieferverordnung (WärmeLV) vom 7. Juni 2013 (auf Grundlage von §556c Abs. 3 BGB). Vor der Umstellung ist ein Kostenvergleich aufzustellen (§8 WärmeLV): die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung (§9) werden den künftigen Kosten der Wärmelieferung (§10) gegenübergestellt. Nur wenn die Wärmelieferung nicht teurer ist, darf umgestellt und umgelegt werden.
Stand: Juli 2026 · Quelle: §556c BGB + Wärmelieferverordnung (WärmeLV), gesetze-im-internet.de.
Was Mieter prüfen sollten
Häufige Fehler und Irrtümer
Häufige Fragen
Was ist Wärmecontracting?
Ein gewerblicher Dienstleister liefert die Wärme (inkl. Anlage, Brennstoff, Wartung), statt dass der Vermieter selbst heizt. Die Kosten werden als eigene Position verbrauchsabhängig auf die Mieter umgelegt.
Darf der Vermieter einfach auf Contracting umstellen?
Nur unter drei Bedingungen (§556c BGB): verbesserte Effizienz aus neuer Anlage/Wärmenetz, Kostenneutralität (nicht teurer als vorher) und Ankündigung mindestens 3 Monate vorher in Textform.
Was bedeutet Kostenneutralität?
Die Kosten der Wärmelieferung dürfen die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht übersteigen. Der Nachweis erfolgt über einen Kostenvergleich nach der Wärmelieferverordnung (§§8–10 WärmeLV).
Kann ich der Umstellung widersprechen?
Sind die Voraussetzungen des §556c BGB erfüllt, müssen Sie die Kosten tragen. Sind sie es nicht (z. B. keine Kostenneutralität oder Ankündigung fehlt), ist die Umlage der Wärmeliefer-Kosten angreifbar.
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