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Von Laurin Schlereth · 06. Juli 2026 · 6 Min. Lesezeit

Wärmecontracting — Umstellung & Kosten für Mieter (§556c BGB)

Wärmecontracting in der Nebenkostenabrechnung: Wann der Vermieter auf gewerbliche Wärmelieferung umstellen darf (§556c BGB) und das Kostenneutralitätsgebot.

Auf einen Blick

Beim Wärmecontracting liefert ein gewerblicher Dienstleister die Wärme, statt dass der Vermieter selbst heizt — die Kosten erscheinen als eigene Position in der Nebenkostenabrechnung. Auf Contracting umstellen darf der Vermieter nur, wenn es nicht teurer wird als die bisherige Eigenversorgung (Kostenneutralität), effizienter geliefert wird und er es 3 Monate vorher in Textform ankündigt (§556c BGB).

Immer mehr Vermieter überlassen das Heizen einem Wärmedienstleister („Contractor"). Für Mieter ist das erst einmal neutral — solange die gesetzlichen Spielregeln eingehalten werden. Was Wärmecontracting bedeutet, wann die Umstellung zulässig ist und worauf Sie achten sollten.

Was ist Wärmecontracting?

Statt eine eigene Heizungsanlage zu betreiben, kauft der Vermieter die fertige Wärme von einem gewerblichen Anbieter ein, der Anlage, Brennstoff und Wartung stellt. Die Kosten der Wärmelieferung sind dann eine eigenständige Betriebskostenposition und werden — wie Heizkosten — verbrauchsabhängig nach der Heizkostenverordnung auf die Mieter umgelegt.

Wann der Vermieter umstellen darf (§556c BGB)

Läuft der Mietvertrag bereits und heizt der Vermieter bisher selbst, darf er die Kosten der Wärmelieferung nur dann auf die Mieter umlegen, wenn alle Voraussetzungen des §556c BGB erfüllt sind:

Verbesserte Effizienz: Die Wärme wird mit verbesserter Effizienz aus einer neuen Anlage des Wärmelieferanten oder aus einem Wärmenetz geliefert. Ausnahme: Bei einer Bestandsanlage mit einem Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 % genügt, dass der Contractor die Betriebsführung übernimmt.
Kostenneutralität: Die Kosten der Wärmelieferung dürfen die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht übersteigen — die Umstellung darf für den Mieter nicht teurer werden.
Ankündigung in Textform: Der Vermieter muss die Umstellung spätestens drei Monate vorher in Textform ankündigen (§556c Abs. 2 BGB).

Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von diesen Regeln abweicht, ist unwirksam (§556c Abs. 4 BGB).

Das Kostenneutralitätsgebot im Detail (WärmeLV)

Wie die Kostenneutralität konkret nachzuweisen ist, regelt die Wärmelieferverordnung (WärmeLV) vom 7. Juni 2013 (auf Grundlage von §556c Abs. 3 BGB). Vor der Umstellung ist ein Kostenvergleich aufzustellen (§8 WärmeLV): die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung (§9) werden den künftigen Kosten der Wärmelieferung (§10) gegenübergestellt. Nur wenn die Wärmelieferung nicht teurer ist, darf umgestellt und umgelegt werden.

Stand: Juli 2026 · Quelle: §556c BGB + Wärmelieferverordnung (WärmeLV), gesetze-im-internet.de.

Was Mieter prüfen sollten

Wurde fristgerecht angekündigt?: Ohne die 3-Monats-Ankündigung in Textform ist die Umlage der Wärmeliefer-Kosten angreifbar.
Stimmt die Kostenneutralität?: Verlangen Sie den Kostenvergleich — wird es teurer als die frühere Eigenversorgung, war die Umstellung nicht zulässig.
Ist die Position transparent?: Die Wärmeliefer-Kosten müssen nachvollziehbar und verbrauchsabhängig abgerechnet werden — im Zweifel über die Belegeinsicht prüfen.

Häufige Fehler und Irrtümer

Nur der Arbeitspreis wird verglichen: Die Kostenneutralität stellt die gesamten Betriebskosten der bisherigen Eigenversorgung den vollen Kosten der Wärmelieferung gegenüber (§§9–10 WärmeLV) — nicht nur den Brennstoff- oder Arbeitspreis. Der Grund- bzw. Leistungspreis des Contractors, der oft die Investition in die neue Anlage enthält, zählt mit. Wird nur der Arbeitspreis verglichen, ist der Kostenvergleich geschönt.
Kostenneutralität per Vertragsklausel abbedungen: Klauseln im Miet- oder Wärmeliefervertrag, die zum Nachteil des Mieters von §556c abweichen — etwa der Verzicht auf den Kostenvergleich oder eine Umlage der Umstellungskosten auf den Mieter —, sind unwirksam (§556c Abs. 4 BGB). Der Schutz ist nicht abdingbar.
Wärmelieferung mit reiner Betriebsführung verwechselt: Übernimmt der Contractor nur die Betriebsführung der vorhandenen Anlage, greift die Erleichterung des §556c Abs. 1: Bei einem Jahresnutzungsgrad der Bestandsanlage ab 80 % ist keine neue, effizientere Anlage nötig. Erst die echte Wärmelieferung aus einer neuen Anlage oder einem Wärmenetz muss das volle Effizienzkriterium erfüllen.

Häufige Fragen

Was ist Wärmecontracting?

Ein gewerblicher Dienstleister liefert die Wärme (inkl. Anlage, Brennstoff, Wartung), statt dass der Vermieter selbst heizt. Die Kosten werden als eigene Position verbrauchsabhängig auf die Mieter umgelegt.

Darf der Vermieter einfach auf Contracting umstellen?

Nur unter drei Bedingungen (§556c BGB): verbesserte Effizienz aus neuer Anlage/Wärmenetz, Kostenneutralität (nicht teurer als vorher) und Ankündigung mindestens 3 Monate vorher in Textform.

Was bedeutet Kostenneutralität?

Die Kosten der Wärmelieferung dürfen die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht übersteigen. Der Nachweis erfolgt über einen Kostenvergleich nach der Wärmelieferverordnung (§§8–10 WärmeLV).

Kann ich der Umstellung widersprechen?

Sind die Voraussetzungen des §556c BGB erfüllt, müssen Sie die Kosten tragen. Sind sie es nicht (z. B. keine Kostenneutralität oder Ankündigung fehlt), ist die Umlage der Wärmeliefer-Kosten angreifbar.

Weiterlesen: Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung →

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Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Angaben ohne Gewähr — Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder Steuerberater.

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