Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 9 Min. Lesezeit
Fernablesung Heizung — Ausnahmen und Pflicht
Pflicht zur Fernablesung bis Ende 2026 (§ 5 HeizkostenV) und die Ausnahmen. Was fehlt, kürzt der Mieter um 3 Prozent.
Auf einen Blick
Heizperiode startet: Die Monatsinformation muss Sie erreichen — ein Portal-Login allein reicht nicht (§ 6a HeizkostenV). Bis zum 31. Dezember 2026 müssen Bestandszähler fernablesbar nachgerüstet oder getauscht sein (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Fehlt die fernablesbare Ausstattung entgegen § 5 Abs. 2 (Neueinbau seit 1.12.2021), darf der Mieter schon jetzt 3 %kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 2); für den Bestand gilt dieselbe Kürzung ab dem 1. Januar 2027. Will der Eigentümer die Geräte mieten, kann die Mehrheit der Nutzer der Anmietung binnen eines Monats nach der Kostenmitteilung widersprechen (§ 4 Abs. 2 Satz 2); der Einbau selbst bleibt zu dulden (BGH VIII ZR 326/10). Das ist nicht die CO₂-Kürzung von 3 % und nicht die 15 % bei fehlender Verbrauchsabrechnung.
Die Frist 31.12.2026 steht schon auf vielen Abrechnungen — in der Abrechnung zählen aber drei getrennte Kürzungstatbestände, nicht der Tausch selbst: 15 % ohne Verbrauchsabrechnung, 3 % ohne fernablesbare Ausstattung, 3 % ohne Monatsinfo. Die 3 % nach CO2KostAufG sind ein vierter, eigener Anspruch.
Was „fernablesbar" bedeutet
Fernablesbar heißt: Die Zählerstände werden ohne Zutritt zur Wohnung erfasst — meist per Funk („walk-by", ein Ableser geht mit einem Empfänger durchs Haus) oder über ein festes Netzwerk, das die Daten automatisch übermittelt. Der klassische Ablesetermin, zu dem jemand in die Wohnung muss, entfällt. Grundlage ist die novellierte Heizkostenverordnung, die Deutschland die EU-Energieeffizienzrichtlinie umsetzt.
Die Fristen im Überblick
| Ab wann | Pflicht |
|---|---|
| seit 1. Dezember 2021 | Neu eingebaute Zähler müssen fernablesbar sein |
| seit 1. Januar 2022 | Monatliche Verbrauchsinfo bei fernablesbaren Geräten |
| bis 31. Dezember 2026 | Alle Bestandsgeräte fernablesbar nachrüsten oder austauschen |
Stand: Oktober 2026 · Quelle: §§ 4, 5, 6a Heizkostenverordnung (gesetze-im-internet.de).
Miete der Zähler: Widerspruch der Mehrheit
Der Einbau selbst ist zu dulden. § 4 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV verpflichtet den Gebäudeeigentümer, die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben das zu dulden. Der BGH hat das auf den Austausch noch funktionstüchtiger Geräte gegen ein Funksystem erstreckt (VIII ZR 326/10, 28.09.2011). Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 dem Eigentümer überlassen (Satz 3).
Satz 2 ist ein anderer Hebel: Will der Eigentümer die Ausstattung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, muss er das den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitteilen. Die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Der Widerspruch trifft die Anmietung, nicht die Pflicht, überhaupt zu erfassen. Kaufen statt mieten bleibt möglich; der Einbau bleibt zu dulden. Nutzer im Sinn der Verordnung sind die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume (§ 1 Abs. 1 HeizkostenV). Eine gesetzliche Kopf-gegen-Wohnung-Regel für die Mehrheit enthält § 4 Abs. 2 nicht.
| Schritt | Was die Verordnung sagt |
|---|---|
| Mitteilung | Vorher, an die Nutzer, mit den Kosten der Miete oder sonstigen Gebrauchsüberlassung (§ 4 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 1) |
| Frist | Ein Monat nach Zugang der Mitteilung |
| Wer widerspricht | Die Mehrheit der Nutzer, nicht der einzelne Mieter allein |
| Wirkung | Die Anmietung ist unzulässig. Die Erfassungspflicht und die Duldung des Einbaus bleiben. |
| Ohne Mitteilung | Die in Satz 2 vorgeschriebene Mitteilung mit Kostenangabe fehlt. Die Anmietung ist dann nicht nach dieser Vorschrift gedeckt. |
Stand: Oktober 2026 · Quelle: § 4 Abs. 2 HeizkostenV (gesetze-im-internet.de); BGH VIII ZR 326/10.
Ausnahmen: Wann die Frist nicht greift
Nicht jeder Zähler muss um jeden Preis bis Ende 2026 getauscht werden. Die Verordnung lässt Ausnahmen zu:
Ist eine Nachrüstung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unvertretbar, kann ein Bestandsgerät ausnahmsweise weiterlaufen. Der Vermieter muss das aber begründen können.
Neue Geräte müssen interoperabel und an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein — herstellerübergreifend auslesbar. So muss bei einem Wechsel des Messdienstleisters nicht jedes Mal die komplette Zählertechnik erneuert werden.
Die Pflicht betrifft Heizung und Warmwasser. Der klassische Kaltwasserzähler fällt nicht unter die Fernablese-Pflicht der Heizkostenverordnung.
Monatliche Verbrauchsinformation
Der größte praktische Effekt für Mieter: Wo fernablesbare Geräte verbaut sind, muss der Vermieter seit 2022 monatlich über den Heiz- und Warmwasserverbrauch informieren (§6a HeizkV) — mit Vergleich zum Vormonat und zum Vorjahresmonat. So fällt ein hoher Verbrauch früh auf, statt erst mit der Jahresabrechnung. Die Kosten dieser Informationen gehören nach §7 Abs. 2 HeizkostenV zu den Heizkosten und sind damit umlagefähig — ebenso Miete und Ablesung der Geräte.
Die monatliche Information muss genau drei Dinge enthalten (§6a Abs. 2 HeizkV):
den Verbrauch des Vormonats in Kilowattstunden,
einen Vergleich mit dem Vormonat und dem Vorjahresmonat desselben Haushalts,
einen Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer derselben Nutzerkategorie.
Weitergehende Angaben wie Brennstoffmix, CO₂-Emissionen oder ein witterungsbereinigter Vergleich gehören dagegen nicht in die Monatsinfo, sondern in die jährliche Abrechnung (§6a Abs. 3 HeizkV).
Was bis 31.12.2026 gilt — und was ab 01.01.2027
| Punkt | bis 31.12.2026 | ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Nachrüstung Bestandsgeräte | Frist läuft (§5 Abs. 3 Satz 1) | Pflicht verletzt, wenn nicht nachgerüstet |
| Kürzung fehlende Fernablesbarkeit | noch keine Satz-2-Kürzung allein wegen der Frist | 3 % nach §12 Abs. 1 Satz 2 |
| Kürzung fehlende Monatsinfo | 3 % nach §12 Abs. 1 Satz 3, sobald Geräte fernablesbar sind | unverändert 3 % (Satz 3) |
| Härtefall | technisch unmöglich oder unbillige Härte (§5 Abs. 3 Satz 2) | dieselbe Ausnahme — dann keine Satz-2-Kürzung |
| WEG intern | §12 Abs. 1 Sätze 1–3 gelten nicht Eigentümer ↔ Gemeinschaft (Satz 4) | unverändert |
Stand: September 2026 · Quelle: §§5, 6a, 12 HeizkostenV (gesetze-im-internet.de).
Die 3 % nach Satz 2 (keine fernablesbare Ausstattung) und die 3 % nach §7 Abs. 4 CO2KostAufG (fehlende CO₂-Aufteilung) sind verschiedene Ansprüche. Sie können nebeneinander stehen, dürfen in der Abrechnung aber nicht in einer Position verschmelzen. Die 15 % nach Satz 1 bleiben der Fall „gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet“.
In der WEG gilt §12 Abs. 1 Sätze 1–3 nicht im Verhältnis des einzelnen Eigentümers zur Gemeinschaft (Satz 4). Vermietet der Eigentümer, bleibt das Kürzungsrecht des Mieters gegen ihn unberührt — der Vermieter kann die Kürzung nicht mit dem Hinweis auf die Gemeinschaft abwehren.
Kürzungsrecht bei Verstößen
Hält sich der Vermieter nicht an die Vorgaben, dürfen Mieter kürzen:
| Verstoß | Kürzung |
|---|---|
| Keine verbrauchsabhängige Abrechnung (§12 Abs. 1 Satz 1) | 15 % |
| Keine fernablesbare Ausstattung entgegen §5 Abs. 2 oder 3 (Satz 2) | 3 % |
| Fehlende oder unvollständige Monatsinfo nach §6a (Satz 3) | 3 % |
Stand: September 2026 · Quelle: §12 HeizkostenV. Eine Vertretenmüssen-Klausel enthält §12 nicht. Die Kürzung nach Satz 2 entfällt nur, wenn die Nachrüstpflicht selbst nicht entstanden ist (Härtefall §5 Abs. 3 Satz 2).
Die 15 % nach Satz 1 (gar nicht verbrauchsabhängig) gehören in den Ratgeber zur Heizkostenverordnung. Die zwei 3-Prozent-Fälle dieser Seite sind andere Tatbestände: Satz 2 (keine fernablesbare Ausstattung entgegen § 5) und Satz 3 (keine Monatsinfo nach § 6a). Sie können sich mit den 15 % addieren; sie sind nicht die CO₂-Kürzung.
Häufige Fehler und Missverständnisse
Die Monatsinfo bleibt aus. Sind fernablesbare Geräte verbaut, ist die monatliche Verbrauchsinformation Pflicht (§6a HeizkV) — nicht optional. Fehlt sie dauerhaft, sind 3 % Kürzung drin. Viele Mieter wissen von diesem Anspruch nichts.
Monatsinfo nur ins Portal legen. §6a Abs. 1 verlangt ein Mitteilen: Die Information muss den Nutzer erreichen. Ein Login allein reicht nicht; es braucht eine aktive Übermittlung (Schreiben, E-Mail oder eine Benachrichtigung, die auf neue Werte hinweist).
Die 3 % nach Satz 2 mit der CO₂-Kürzung verrechnen. Fehlende Fernablesbarkeit (§12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV) und fehlende CO₂-Aufteilung (§7 Abs. 4 CO2KostAufG) sind zwei Ansprüche à 3 %. Sie dürfen in der Abrechnung nicht in einer Position verschmelzen.
Verwechslung mit dem Strom-Smart-Meter. Fernablesbare Heizkostenverteiler haben rechtlich nichts mit dem intelligenten Stromzähler zu tun — getrennte Geräte, getrennte Pflichten (Heizkostenverordnung hier, Messstellenbetriebsgesetz dort). Was beim Stromzähler gilt (Duldungspflicht, Preisdeckel, Kostenverteilung), erklärt der Ratgeber Smart-Meter-Pflicht in der Mietwohnung.
Den Einbau mit der Anmietung verwechseln. Der Funkzähler ist zu dulden (VIII ZR 326/10). Der Widerspruch nach § 4 Abs. 2 Satz 2 trifft nur die Miete der Geräte, braucht die Mehrheit der Nutzer und läuft einen Monat nach der Kostenmitteilung.
Fehlende Kostenmitteilung als Umlageverbot lesen. Satz 2 deckt die Anmietung nur nach vorheriger Mitteilung mit Kosten. Ein BGH-Satz, dass die Gerätemiete dann nicht umgelegt werden darf, steht in VIII ZR 326/10 nicht. Der Einbau bleibt zu dulden.
Häufige Fragen
Bis wann müssen Heizkostenzähler fernablesbar sein?
Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler fernablesbar sein oder nachgerüstet werden (§5 HeizkV). Seit dem 1. Dezember 2021 dürfen nur noch fernablesbare Geräte neu eingebaut werden.
Reicht ein Login ins Messdienst-Portal als Monatsinfo?
Nein. §6a Abs. 1 verlangt ein Mitteilen: Die Information muss den Nutzer erreichen, ohne dass er sie suchen muss. Ein Portal allein reicht nicht — es braucht Schreiben, E-Mail oder eine Benachrichtigung, dass neue Werte da sind.
Bekomme ich jetzt monatliche Verbrauchsinfos?
Ja. Bei fernablesbaren Geräten muss der Vermieter seit 2022 monatlich über den Heiz- und Warmwasserverbrauch informieren (§6a HeizkV), mit Vergleich zu Vormonat und Vorjahr.
Darf ich die Heizkosten kürzen, wenn Pflichten verletzt werden?
Drei getrennte Fälle in §12 Abs. 1 HeizkostenV: 15 %, wenn gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird (Satz 1); 3 %, wenn die fernablesbare Ausstattung entgegen §5 Abs. 2 (Neueinbau, schon jetzt) oder Abs. 3 (Bestand ab 1.1.2027) fehlt (Satz 2); 3 %, wenn die Monatsinfo nach §6a fehlt (Satz 3). Das ist nicht die CO₂-Kürzung von 3 %. §12 kennt kein Vertretenmüssen.
Kann ich die Anmietung der Heizkostenzähler verhindern?
Die Mehrheit der Nutzer kann der Anmietung innerhalb eines Monats nach Zugang der Kostenmitteilung widersprechen (§ 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV). Nutzer sind die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume (§ 1 Abs. 1). Der Einbau selbst bleibt zu dulden, auch beim Tausch funktionstüchtiger Geräte gegen Funk (BGH VIII ZR 326/10). Ein einzelner Mieter trägt den Widerspruch nicht allein. Fehlende Mitteilung ist kein BGH-Umlageverbot der Gerätemiete.
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