03. April 2026 · 6 Min. Lesezeit
Mietspiegel erklärt — wie finde ich ihn & was gilt?
Qualifizierter vs. einfacher Mietspiegel: wie er funktioniert, wo Sie ihn finden und welche Rolle er bei Mieterhöhungen nach §558c BGB spielt.
Der Mietspiegel ist das zentrale Werkzeug zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete — und damit die wichtigste Grundlage für jede Mieterhöhung nach §558 BGB. Wir erklären, was ein Mietspiegel ist, wo Sie ihn finden und was er rechtlich bedeutet.
Was ist ein Mietspiegel?
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten in einer Gemeinde. Er zeigt, welche Nettokaltmieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert wurden (§558c Abs. 2 BGB).
Städte und Gemeinden sind seit dem Mietrechtsreformgesetz 2022 ab 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen — entweder einen einfachen oder einen qualifizierten Mietspiegel.
Einfacher vs. qualifizierter Mietspiegel
Der qualifizierte Mietspiegel hat deutlich mehr Gewicht. Bezieht sich ein Vermieter auf einen qualifizierten Mietspiegel, gilt die angegebene Miete als ortsüblich, solange kein Gegenbeweis erbracht wird (BGH, Urteil vom 21.11.2012, Az. VIII ZR 46/12).
Wo finde ich den Mietspiegel meiner Stadt?
Die meisten Gemeinden veröffentlichen ihren Mietspiegel online. Suchen Sie nach „Mietspiegel [Stadtname]" oder schauen Sie direkt auf der Website Ihrer Gemeindeverwaltung. Folgende Städte haben bekannte qualifizierte Mietspiegel:
- Berlin: Berliner Mietspiegel — alle 2 Jahre neu (zuletzt 2025)
- München: Münchner Mietspiegel — gilt als einer der genauesten
- Hamburg: Hamburger Mietenspiegel — mit Lagekarte
- Frankfurt: Frankfurter Mietspiegel — nach Baujahr und Wohnlage
- Köln, Stuttgart, Düsseldorf: Eigene qualifizierte Mietspiegel
In kleineren Gemeinden ohne eigenen Mietspiegel können Vermieter die Mieterhöhung stattdessen mit drei Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten begründen.
Wie wird die Miete im Mietspiegel eingeordnet?
Der Mietspiegel unterteilt Wohnungen nach mehreren Kriterien und weist Mietspannen oder Mittelwerte aus:
- Wohnfläche: z. B. unter 40 m², 40–60 m², 60–80 m², über 80 m²
- Baujahr/Sanierungsstand: Vorkrieg, 1950er, Neubau ab 1990 etc.
- Ausstattung: einfach, mittel, gut (Bad, Heizung, Küche)
- Lage: einfache, mittlere, gute Wohnlage (oft Straßenverzeichnis)
Das Ergebnis ist ein Mittelwert oder eine Spanne in €/m² Nettokaltmiete. Der Vermieter darf bis zur Obergrenze dieser Spanne erhöhen — maximal aber bis zur Kappungsgrenze (15 % oder 20 % in 3 Jahren, je nach Region).
Mietspiegel und Mietpreisbremse
In angespannten Wohnungsmärkten greift zusätzlich die Mietpreisbremse (§556d BGB): Bei Neuvermietungen darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auch hier ist der Mietspiegel die Referenz. Verstöße können Mieter innerhalb von 30 Monaten rügen und zuviel gezahlte Miete zurückfordern.
Kein Mietspiegel vorhanden — was dann?
Hat die Gemeinde keinen Mietspiegel, muss der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete anderweitig belegen. Zulässige Alternativen nach §558a Abs. 2 BGB:
- 3 Vergleichswohnungen: konkrete Adressen und Miethöhe müssen genannt werden
- Mietdatenbank: von Interessenverbänden geführte Datenbasis
- Gutachten: öffentlich bestellter Sachverständiger — kostenintensiv
Als Mieter können Sie die Vergleichbarkeit der genannten Wohnungen prüfen und bestreiten — dann muss der Vermieter im Streitfall vor Gericht nachweisen, dass die Miete ortsüblich ist.
Mietspiegel als Mieter nutzen
Nicht nur Vermieter, auch Mieter können den Mietspiegel aktiv nutzen:
- Prüfen, ob eine Mieterhöhung zulässig ist
- Herausfinden, ob die aktuelle Miete schon ortsüblich ist (dann ist Erhöhung gesperrt)
- Abwägen, ob eine Sonderkündigung nach §561 BGB sinnvoll ist
- Mietpreisbremsen-Verstoß bei Neuvermietung identifizieren
Häufige Fragen
Welchen Unterschied macht es, ob die Gemeinde einen qualifizierten oder einfachen Mietspiegel hat?
Ein qualifizierter Mietspiegel (§558d BGB) wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und alle zwei Jahre aktualisiert. Er hat Vermutungswirkung — wer ihn als Begründung für eine Mieterhöhung heranzieht, muss keinen weiteren Beweis für die Ortsüblichkeit erbringen. Ein einfacher Mietspiegel ist nur ein Indiz, das der Gegner widerlegen kann. Das hat erhebliche Auswirkungen auf Mieterhöhungsstreitigkeiten vor Gericht.
Wie gehe ich vor, wenn meine Gemeinde keinen Mietspiegel hat?
Ohne Mietspiegel kann der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete durch drei konkrete Vergleichswohnungen mit Adresse und Mietpreis belegen, eine Mietdatenbank nutzen oder ein Sachverständigengutachten vorlegen (§558a Abs. 2 BGB). Als Mieter können Sie die Vergleichbarkeit der genannten Wohnungen bestreiten — dann muss der Vermieter im Streitfall vor Gericht die Ortsüblichkeit nachweisen.
Ab welcher Gemeindegröße muss ein Mietspiegel erstellt werden?
Seit der Mietrechtsreform 2022 sind Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern gesetzlich verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen und zu veröffentlichen. Ob es ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel sein muss, richtet sich nach weiteren Kriterien. Kleinere Gemeinden sind nicht verpflichtet — können aber freiwillig einen erstellen.
Kann ich als Mieter den Mietspiegel nutzen, um eine Mieterhöhung abzuwehren?
Ja — und das ist eine der wichtigsten Funktionen des Mietspiegels für Mieter. Liegt die aktuelle Miete bereits an der Obergrenze der Mietspiegelspanne, kann der Vermieter keine weitere Erhöhung verlangen, selbst wenn die Kappungsgrenze noch nicht ausgeschöpft ist. Beide Grenzen müssen eingehalten werden — die niedrigere gilt.