30. April 2026 · 6 Min. Lesezeit

Wohnungsübergabe beim Auszug — Checkliste & häufige Fehler

Wohnungsübergabe richtig machen: Zählerstände, Protokoll, Schlüsselübergabe und welche Mängel der Vermieter nicht auf Sie abwälzen darf — mit Checkliste.

Die Wohnungsübergabe ist der kritischste Moment im Mietverhältnis — hier entscheidet sich, ob Vermieter die Kaution einbehalten können oder nicht. Wer unvorbereitet erscheint, riskiert teuren Streit. Mit diesen Tipps schützen sich Mieter und Vermieter gleichermaßen.

Vorbereitung: Was vor dem Termin zu tun ist

Wohnung besenrein übergeben: Das ist die gesetzliche Mindestanforderung. Böden kehren, Küche entfetten, Bad entkalken. Kein Profireiniger nötig — aber erkennbare Reinigung.

Alle Schlüssel zusammenstellen: Haustür, Wohnungstür, Keller, Briefkasten, Garage — alle, die bei Einzug übergeben wurden. Fehlende Schlüssel kosten 100–300 € Schlosseraustausch.

Fotos machen: Jeden Raum, jede Wand, Böden, Fenster, Türen — mit Datum. Diese Fotos sind Ihr Beweis, falls der Vermieter nachträglich Schäden behauptet.

Einzugsprotokoll suchen: Das Protokoll vom Einzug zeigt, welche Mängel bereits bei Einzug bestanden — diese können beim Auszug nicht neu in Rechnung gestellt werden.

Beim Übergabetermin: Schritt für Schritt

Was prüfen?

Warum wichtig?

Zählerstände ablesen (Strom, Gas, Wasser)

Grundlage für Endabrechnung — ohne Ablesen drohen Schätzungen

Alle Räume gemeinsam begehen

Kein Raum darf ausgelassen werden — spätere Nachforderungen sind schwerer

Mängel schriftlich festhalten

Nur protokollierte Mängel sind nachweisbar

Schlüssel gegen Quittung übergeben

Quittung verhindert späteren Streit über die Anzahl

Übergabeprotokoll sofort unterschreiben lassen

Unterschrift beider Parteien macht das Protokoll verbindlich

Kopie behalten / digital speichern

Das Original kann verloren gehen — Foto oder Scan sichern

Was Vermieter verlangen dürfen — und was nicht

Zulässig

Nicht zulässig

Besenreine Übergabe

Schäden über normale Abnutzung hinaus (Loch in Wand, zerkratzter Boden)

Fehlendes Zubehör (Schlüssel, Lampen, Abdeckungen)

Schönheitsreparaturen — wenn Klausel im Mietvertrag wirksam ist

Professionelle Endreinigung pauschal (ohne wirksame Klausel)

Normale Gebrauchsspuren (Tapetenschatten, leichte Kratzer)

Renovierung bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln

Mängel, die bereits bei Einzug protokolliert wurden

Viele Schönheitsreparaturklauseln sind unwirksam (BGH VIII ZR 185/14). Prüfen Sie Ihren Mietvertrag — starre Fristen ("alle 3 Jahre Streichen") sind regelmäßig nichtig.

Normale Abnutzung vs. Schaden — der entscheidende Unterschied

Nicht alles, was nach Jahren Miete abgenutzt aussieht, ist ein erstattungspflichtiger Schaden. Gerichte unterscheiden:

Normale Abnutzung (kein Schadensersatz): Ausgebleichte Tapete, leichte Kratzer auf Böden, Druckstellen von Möbeln, verfärbte Fugen nach 10 Jahren.

Schaden (Schadensersatz möglich): Große Löcher in der Wand, tief zerkratzter Parkettboden, Brandlöcher, nicht entfernter Schimmel, zerbrochene Fliesen.

Kaution: Rückgabe und Fristen

Nach der Übergabe hat der Vermieter eine angemessene Frist zur Kautionsrückgabe. Laut BGH sind das in der Regel 3–6 Monate — keine gesetzliche Frist, aber Rechtsprechung. In dieser Zeit kann der Vermieter berechtigte Forderungen prüfen und verrechnen.

Nach 6 Monaten ohne Nachricht: Schriftlich Rückgabe der Kaution fordern
Verrechnung nur mit tatsächlich entstandenen, nachgewiesenen Schäden
Forderungen nach der Kautionsabrechnung sind in der Regel ausgeschlossen
Bei Streit: Mieterverein oder Rechtsanwalt — oft genügt ein Brief

Übergabeprotokoll: Das wichtigste Dokument

Ein gutes Übergabeprotokoll enthält:

Pflichtangaben im Übergabeprotokoll:

• Datum und Uhrzeit der Übergabe

• Namen und Unterschriften beider Parteien

• Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Wärme)

• Schlüsselübergabe (Art und Anzahl)

• Zustand aller Räume — Boden, Wände, Decke, Fenster

• Vorhandene Mängel (beschreibend, nicht wertend)

• Vereinbarungen zu offenen Punkten (z.B. "Nachbesserung bis 15.05.")

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Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streitigkeiten bei der Wohnungsübergabe empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.