Von Laurin Schlereth · 24. Juli 2026 · 6 Min. Lesezeit
Verjährung im Mietrecht: alle Fristen in einer Tabelle
Die meisten Ansprüche verjähren in 3 Jahren — doch Schadensersatz des Vermieters verjährt in nur 6 Monaten (§548 BGB). Alle Fristen im Überblick.
Auf einen Blick
Die meisten Ansprüche aus dem Mietverhältnis verjähren in der Regelfrist von drei Jahren(§195 BGB), gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§199 BGB). Zwei Ausnahmen sind teuer, wenn man sie übersieht: Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Wohnung verjähren in nur sechs Monaten ab Rückgabe (§548 BGB) — und die 12-Monats-Frist für die Nebenkostenabrechnung ist keine Verjährung, sondern eine Ausschlussfrist.
„Verjährt" heißt nicht, dass ein Anspruch erlischt — er bleibt bestehen, aber die Gegenseite darf die Leistung dauerhaft verweigern. Wer eine Frist verpasst, verliert seinen Anspruch praktisch trotzdem. Diese Tabelle fasst die wichtigsten Fristen im Mietrecht zusammen.
| Anspruch | Frist | Beginn | Norm |
|---|---|---|---|
| Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung | 3 Jahre | Ende des Zugangsjahres der Abrechnung | §195, §199 BGB |
| Mietforderungen des Vermieters (Rückstände) | 3 Jahre | Ende des Jahres der Fälligkeit | §195 BGB |
| Rückzahlung der Kaution | 3 Jahre | Ende des Jahres, in dem die Abrechnungsfrist endet | §195 BGB |
| Schadensersatz des Vermieters (Zustand der Wohnung) | 6 Monate | Rückgabe der Wohnung | §548 Abs. 1 BGB |
| Aufwendungsersatz des Mieters (z. B. Einbauten) | 6 Monate | Beendigung des Mietverhältnisses | §548 Abs. 2 BGB |
| Abrechnung der Nebenkosten durch den Vermieter | 12 Monate (Ausschlussfrist, keine Verjährung) | Ende des Abrechnungszeitraums | §556 Abs. 3 BGB |
Die 6-Monats-Falle des §548 BGB
Am häufigsten unterschätzt wird §548 BGB: Verlangt der Vermieter nach dem Auszug Schadensersatz — etwa für Kratzer im Parkett, Dübellöcher oder nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen —, verjährt dieser Anspruch sechs Monate ab Rückgabe der Wohnung. Um die Verjährung zu stoppen, genügt keine bloße Mahnung; der Vermieter muss die Verjährung hemmen — in der Praxis durch Klage oder Mahnbescheid (§204 BGB), Verhandlungen hemmen ebenfalls (§203 BGB). Danach ist der Anspruch verjährt, selbst wenn der Schaden unstrittig ist. „Rückgabe" ist der Moment, in dem der Vermieter die tatsächliche Gewalt über die Wohnung zurückerhält (Schlüsselübergabe), nicht das rechtliche Vertragsende.
Umgekehrt gilt dieselbe kurze Frist zugunsten des Mieters: Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Wegnahme von Einbauten verjähren ebenfalls in sechs Monaten nach Vertragsende.
Verjährung ist nicht Ausschlussfrist
Zwei Fristen werden ständig verwechselt. Die Ausschlussfrist des §556 Abs. 3 BGB bestimmt, bis wann der Vermieter überhaupt abrechnen darf (12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums). Erst wenn er fristgerecht abgerechnet hat, beginnt für die daraus folgende Nachzahlung die dreijährige Verjährung. Details zur Abrechnungsfrist stehen im Ratgeber Verjährung der Nebenkostenabrechnung.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter nach einem Jahr noch Schadensersatz für die Wohnung verlangen?
In der Regel nein. Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren nach §548 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung. Nach Ablauf können Sie die Zahlung verweigern.
Wie lange kann ich eine zu viel gezahlte Nebenkostennachzahlung zurückfordern?
Rückforderungsansprüche verjähren in drei Jahren zum Jahresende (§195, §199 BGB). Wichtig: Wer widerspruchslos gezahlt hat, sollte den Fehler dennoch schriftlich rügen und die Rückzahlung fordern.
Kann eine Verjährung gehemmt werden oder neu beginnen?
Beides. Gehemmt (angehalten) wird sie durch Klage oder Mahnbescheid (§204 BGB) sowie durch Verhandlungen (§203 BGB) — ein bloßes Mahnschreiben genügt nicht. Achtung Falle: Zahlt der Schuldner eine Teilrate oder erkennt er die Forderung an, beginnt die dreijährige Frist komplett neu (§212 BGB). Eine Ratenzahlung auf eine alte Forderung kann die Verjährung also unbeabsichtigt neu starten.