Von Laurin Schlereth · 13. Juli 2026 · 8 Min. Lesezeit

Anlage V ausfüllen — Steuererklärung für Vermieter

Anlage V für Vermietungseinkünfte Schritt für Schritt: Frist 31. Juli, Einnahmen, Werbungskosten, AfA, Leerstand und die 66-%-Regel bei verbilligter Miete.

Auf einen Blick

Wer eine Immobilie vermietet, erklärt die Einkünfte in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung (§ 21 EStG) — eine Anlage pro Objekt. Ohne Steuerberater muss die Erklärung für 2025 bis zum 31. Juli 2026 beim Finanzamt sein (§ 149 AO); danach droht ein Verspätungszuschlag von mindestens 25 € je angefangenem Monat (§ 152 AO). Eingetragen werden alle Einnahmen (Kaltmiete + Umlagen) und alle Werbungskosten (AfA, Zinsen, Erhaltungsaufwand, Betriebskosten).

Die Anlage V ist für private Vermieter das wichtigste Steuerformular — und zugleich das, bei dem am meisten Geld liegen bleibt. Verschenkt wird es selten durch einen groben Schnitzer, meist durch Kleinigkeiten: eine vergessene Fahrt zur Eigentümerversammlung, ein nicht verteilter Erhaltungsaufwand, die Tilgung statt der Zinsen eingetragen. Welche Kosten grundsätzlich absetzbar sind, klärt der Ratgeber Vermietung & Steuern — hier geht es um das Formular selbst: welche Beträge hineingehören, bis wann die Erklärung abgegeben sein muss und wo das Finanzamt genau hinschaut.

Fristen: Wann die Anlage V beim Finanzamt sein muss

Ohne Steuerberater: Abgabe für das Steuerjahr 2025 bis zum 31. Juli 2026 (§ 149 Abs. 2 AO).

Mit Steuerberater / Lohnsteuerhilfeverein: Die Frist verlängert sich deutlich — für das Steuerjahr 2025 bis Ende Februar/Anfang März 2027 (§ 149 Abs. 3 AO).

Bei Verspätung: Verspätungszuschlag von 0,25 % der festgesetzten Steuer, mindestens 25 € je angefangenem Monat (§ 152 AO) — bei später Abgabe setzt das Finanzamt ihn von Amts wegen fest.

Abgabeweg: Elektronisch über ELSTER oder eine Steuersoftware; die Anlage V ist dort als eigenes Formular hinterlegt.

Einnahmen: Was oben in die Anlage V gehört

Im Einnahmen-Teil erfassen Sie sämtliche Zuflüsse des Jahres — maßgeblich ist, was 2025 tatsächlich auf dem Konto eingegangen ist (Zufluss-Prinzip):

Kaltmieten: alle vereinnahmten Grundmieten des Jahres.

Umlagen/Nebenkosten-Vorauszahlungen: Die vom Mieter gezahlten Vorauszahlungen sind Einnahmen — im Gegenzug setzen Sie die tatsächlich gezahlten Betriebskosten als Werbungskosten ab. Auch Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung zählen im Jahr des Zuflusses.

Miete für Garage, Stellplatz, Möblierung: gehört ebenfalls in die Anlage V des Objekts.

Werbungskosten: Die Abzugsposten im Überblick

Werbungskosten in der Anlage V — die wichtigsten Positionen
Position	Was gehört hinein?
AfA (Abschreibung)	2 % / 2,5 % / 3 % des Gebäudewerts je nach Baujahr, degressiv 5 % für Neubauten (Baubeginn ab Okt. 2023) — Berechnung im AfA-Rechner
Schuldzinsen	Zinsen (nicht die Tilgung!) des Immobilienkredits, plus Disagio und Finanzierungsnebenkosten
Erhaltungsaufwand	Reparaturen und Renovierungen; größere Beträge wahlweise auf 2–5 Jahre verteilen (§ 82b EStDV)
Betriebskosten	Grundsteuer, Versicherungen, Müll, Wasser, Hausmeister — alles, was Sie als Eigentümer gezahlt haben
Verwaltungskosten	Hausverwaltung, Kontoführung, Steuerberatung fürs Objekt, Mitgliedsbeiträge (z. B. Haus & Grund)
Fahrt- und Reisekosten	Fahrten zum Objekt (Besichtigung, Übergabe, Eigentümerversammlung) mit 0,30 €/km
Sonstiges	Inserate, Maklerkosten für die Vermietung, Rechtsberatung, Kontoführung

Stand: Juli 2026 · Quelle: § 9, § 21 EStG; § 82b EStDV (gesetze-im-internet.de)

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Sonderfälle: Leerstand und verbilligte Vermietung

Leerstand: Werbungskosten bleiben auch ohne Mieteinnahmen abziehbar, solange eine ernsthafte Vermietungsabsicht besteht — Nachweise sammeln (Inserate, Maklerauftrag, Besichtigungstermine).

Verbilligte Vermietung (z. B. an Angehörige): Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, bleiben die Werbungskosten voll abziehbar. Zwischen 50 % und 66 % verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose; unter 50 % werden die Werbungskosten anteilig gekürzt (§ 21 Abs. 2 EStG).

Untervermietung / zeitweise Vermietung: Auch Einkünfte aus Untervermietung gehören in die Anlage V — Details und die 520-€-Freigrenze im Ratgeber Untermiete versteuern.

Häufige Fehler in der Anlage V

Tilgung als Werbungskosten eintragen: Nur die Zinsen sind absetzbar — die Tilgung ist Vermögensbildung. Der Kontoauszug der Bank weist beides getrennt aus.

Umlagen vergessen: Nebenkosten-Vorauszahlungen der Mieter sind Einnahmen. Wer sie weglässt, aber die Betriebskosten absetzt, riskiert Rückfragen und Nachzahlungen.

AfA-Bemessung falsch: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht das Grundstück. Die Kaufpreisaufteilung sollte plausibel dokumentiert sein.

Großen Erhaltungsaufwand nicht verteilen: Die Verteilung auf 2–5 Jahre (§ 82b EStDV) lohnt, wenn der Grenzsteuersatz in den Folgejahren ähnlich hoch bleibt — ein Alles-sofort-Abzug kann den Effekt in einem Jahr „verpuffen" lassen.

Häufige Fragen

Bis wann muss ich die Anlage V abgeben?

Für das Steuerjahr 2025 ohne Steuerberater bis zum 31. Juli 2026 (§ 149 AO). Mit Steuerberater verlängert sich die Frist bis Anfang 2027. Bei Verspätung fällt ein Zuschlag von mindestens 25 € je angefangenem Monat an (§ 152 AO).

Brauche ich für jede Wohnung eine eigene Anlage V?

Ja — pro vermietetem Objekt eine eigene Anlage V. Bei Ehegatten mit gemeinsamem Eigentum werden die Einkünfte entsprechend der Eigentumsanteile aufgeteilt.

Wie trage ich die Nebenkosten richtig ein?

Die Vorauszahlungen Ihrer Mieter sind Einnahmen; die von Ihnen tatsächlich gezahlten Betriebskosten (Grundsteuer, Versicherung, Müll, Hausmeister) setzen Sie als Werbungskosten ab. Über die Jahre gleichen sich beide Positionen weitgehend aus — weglassen dürfen Sie keine von beiden.

Was gilt bei verbilligter Vermietung an Angehörige?

Ab 66 % der ortsüblichen Miete bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten. Zwischen 50 % und 66 % ist eine Totalüberschussprognose nötig; unter 50 % kürzt das Finanzamt die Werbungskosten anteilig (§ 21 Abs. 2 EStG). Die ortsübliche Miete belegen Sie am besten mit dem Mietspiegel.

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