Untermiete versteuern — 520-€-Freigrenze & wann fällig

Ob WG-Zimmer, Airbnb-Gast über das Wochenende oder dauerhafte Untermiete: Sobald Sie für die Überlassung von Wohnraum Geld bekommen, interessiert sich das Finanzamt dafür. Wann das steuerfrei bleibt, wann Sie etwas zahlen und was Sie gegenrechnen dürfen — der Überblick.

Wann Untervermietung steuerpflichtig ist

Wer eine Wohnung oder ein Zimmer gegen Entgelt überlässt, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§21 EStG). Das gilt für den Hauptmieter, der ein Zimmer untervermietet, genauso wie für den Eigentümer. Diese Einnahmen gehören in die Anlage V der Steuererklärung — versteuert wird aber nicht der Umsatz, sondern der Überschuss (Einnahmen minus Werbungskosten). Ob die Untervermietung mietrechtlich überhaupt erlaubt ist, klärt der Ratgeber Untervermietung — Erlaubnis des Vermieters.

Die 520-Euro-Freigrenze für vorübergehende Vermietung

Für kleine Fälle gibt es eine Vereinfachung: Vermieten Sie vorübergehend Teile Ihrer selbst genutzten Wohnung oder Ihres Hauses und übersteigen die Einnahmen 520 € im Veranlagungszeitraum nicht, kann das Finanzamt auf die Besteuerung verzichten (R 21.2 Abs. 1 EStR). Wichtig: Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag — sie wirkt nach dem Alles-oder-nichts-Prinzip:

Stand: Juli 2026 · Quelle: R 21.2 Abs. 1 EStR. Die Freigrenze gilt nur für vorübergehende Vermietung im selbst genutzten Wohnraum, nicht für dauerhafte Untervermietung.

Ein Rechenbeispiel: Sie vermieten Ihr Gästezimmer während einer Messe für drei Wochen.

Was Sie als Werbungskosten abziehen können

Sobald Sie versteuern müssen — weil die Freigrenze überschritten ist oder dauerhaft untervermietet wird —, zählt nur der Gewinn. Von den Einnahmen ziehen Sie die auf den vermieteten Teil entfallenden Kosten anteilig ab (§9 EStG):

Als Mieter, der ein Zimmer untervermietet und selbst absetzt, lohnt der Blick in den Ratgeber Nebenkosten steuerlich absetzen.

Airbnb & Co.: Das Finanzamt liest mit

Wer über Portale wie Airbnb oder Booking vermietet, sollte die Einnahmen nicht „vergessen": Seit dem Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG, Umsetzung der EU-Richtlinie DAC7) müssen die Plattformen die Vermietungsumsätze ihrer Anbieter jährlich an das Bundeszentralamt für Steuern melden, das die Daten an die Finanzämter weiterleitet. Anders als beim Verkauf von Waren gibt es bei der Vermietung von Unterkünften keine Bagatellgrenze — praktisch jeder Vermieter wird gemeldet, unabhängig von der Höhe der Einnahmen. Wer die Einnahmen nicht angibt, riskiert eine Steuernachforderung samt Zuschlägen.

Mietrechtlich erlaubt heißt nicht steuerfrei

Zwei getrennte Baustellen: Ob Sie untervermieten dürfen, ist Mietrecht; ob Sie die Einnahmen versteuern müssen, ist Steuerrecht. Der BGH hat 2026 klargestellt, dass ein gewinnbringendes Untervermieten — also über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus — kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung begründet (BGH, Urteil vom 28.01.2026, VIII ZR 228/23). Der Vermieter kann die Erlaubnis dann verweigern. Steuerlich bleibt es dabei: Erzielte Einnahmen sind unabhängig davon anzugeben.

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