Von Laurin Schlereth · 01. Juli 2026 · 7 Min. Lesezeit

Wohnung als WG vermieten — Rendite, Verträge & Recht

Wohnung als WG zimmerweise vermieten: höhere Miete durch Einzelvermietung, die drei Vertragsmodelle, Mietpreisbremse je Zimmer, Zweckentfremdung & Fallstricke.

Kurzantwort: Eine Wohnung zimmerweise als WG zu vermieten bringt meist mehr Kaltmiete als die Vermietung am Stück — die Summe der Zimmermieten liegt oft deutlich über der Gesamtmiete. Dafür steigen Verwaltungsaufwand, Fluktuation und rechtliche Anforderungen: Die Mietpreisbremse gilt auch je Zimmer, in vielen Städten greifen Zweckentfremdungsverbote, und bei Eigentumswohnungen muss die Teilungserklärung die Nutzung erlauben. Drei Vertragsmodelle stehen zur Wahl — jedes mit eigenem Haftungs- und Aufwandsprofil.

Schnellzugriff: Rendite berechnen · Möbliert vermieten · Untervermietung §553 BGB

„Aus einer Wohnung mehrere Mieten machen" — die zimmerweise WG-Vermietung wird in der Immobilien-Szene als Rendite-Hebel gehandelt. Der Kern stimmt: Wer eine 3-Zimmer-Wohnung nicht an eine Familie, sondern zimmerweise an drei Einzelmieter vergibt, nimmt in der Regel spürbar mehr ein. Doch aus „mehr Miete" wird nur dann „mehr Netto", wenn Vertrag, Recht und Aufwand stimmen. Dieser Leitfaden zeigt, wie das Modell funktioniert — und wo die Fallstricke liegen.

Der Rendite-Hebel — was bringt es wirklich?

Beispiel: eine 80-m²-3-Zimmer-Wohnung in einer Uni-Stadt. Am Stück erzielt sie eine ortsübliche Kaltmiete von rund 900 €. Zimmerweise lassen sich pro Zimmer etwa 400 € erzielen (Gemeinschaftsflächen mitgenutzt):

Vermietung am Stück (Kaltmiete)900 €/Monat

WG: 3 Zimmer × 400 €1.200 €/Monat

= Mehr-Kaltmiete+ 300 €/Monat

= pro Jahr+ 3.600 €

Das ist der Reiz — aber es ist eine Brutto-Betrachtung. Gegenzurechnen sind: mehr Aufwand (mehrere Verträge, häufigerer Mieterwechsel, mehr Kommunikation), Möblierung und deren Ersatz, kürzere Verweildauer, gelegentlicher Leerstand einzelner Zimmer. Rechnen Sie die Netto-Rendite ehrlich durch, statt nur die Bruttomiete zu vergleichen — dabei hilft der Renditerechner.

Die drei Vertragsmodelle

Wie die WG mietrechtlich aufgesetzt wird, entscheidet über Haftung, Aufwand und Kontrolle. Es gibt drei gängige Modelle:

Vertragsmodelle für die WG-Vermietung im Vergleich
Modell	So funktioniert es	Für den Vermieter
Einzelmietverträge („unechte WG")	Ein Vertrag je Mieter über sein Zimmer + Mitnutzung der Gemeinschaftsräume.	Höchste Mieteinnahme & Kontrolle, Mieterwechsel einfach — aber maximaler Verwaltungsaufwand (Kaution, NK, Kündigung je Zimmer).
Hauptmieter untervermietet	Ein Hauptmietvertrag; der Hauptmieter vermietet Zimmer mit Ihrer Erlaubnis unter (§ 553 BGB).	Nur ein Ansprechpartner, wenig Aufwand — aber weniger Kontrolle, und der Hauptmieter trägt das WG-Risiko (und darf Untermietzuschlag verlangen).
Gemeinsamer Vertrag („echte WG")	Alle unterschreiben gemeinsam als gleichberechtigte Hauptmieter.	Gesamtschuldnerische Haftung — bei Zahlungsausfall haftet jeder für alles. Aber: Mieterwechsel nur mit Zustimmung aller Beteiligten (auch Ihrer).

Rechtliche Fallstricke

Mietpreisbremse gilt auch je Zimmer: Ein verbreiteter Irrtum: Zimmerweise Vermietung sei ein Weg um die Mietpreisbremse herum. Falsch — die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt in angespannten Wohnungsmärkten für jeden Wohnraum-Mietvertrag, also auch für das einzelne Zimmer. Jede Zimmermiete muss sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren; die höhere Gesamteinnahme ergibt sich aus der intensiveren Nutzung, nicht aus einem Freibrief für Wuchermieten.

Zweckentfremdungsverbote: In vielen Städten (u. a. Berlin, München, Hamburg) gibt es Zweckentfremdungssatzungen. Für eine dauerhafte Wohn-WG mit Dauermietern ist das in der Regel unkritisch — das bleibt Wohnnutzung. Relevant wird die Satzung vor allem bei Kurzzeit-, Monteur- oder Feriennutzung. Im Zweifel vorab die kommunale Regelung prüfen.

Eigentumswohnung: Teilungserklärung beachten: Bei einer Eigentumswohnung kann die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung die Nutzung einschränken. Eine zimmerweise WG-Vermietung mit erhöhtem Publikumsverkehr kann als Störung gewertet werden — im Zweifel vorab prüfen und ggf. WEG-Beschluss einholen.

Untervermietung nur mit Erlaubnis: Beim Hauptmieter-Modell braucht der Hauptmieter Ihre Erlaubnis zur Untervermietung. Ein Anspruch besteht bei berechtigtem Interesse (§ 553 BGB); Sie dürfen dann einen angemessenen Untermietzuschlag verlangen, die Erlaubnis aber nicht grundlos verweigern.

Befristung nur mit Grund (§ 575 BGB): Ein Zeitmietvertrag (etwa für Studierende) ist nur mit einem gesetzlichen Befristungsgrund nach § 575 BGB zulässig — nicht einfach „auf Wunsch“. Ohne wirksamen Grund gilt der Vertrag als unbefristet.

Praktische Anforderungen

Ob sich eine Wohnung als WG eignet, hängt vom Grundriss ab. Bewährt haben sich in der Praxis:

Möglichst gleich große, abschließbare Zimmer — ähnliche Größe beugt Streit über die Mietaufteilung vor.

Ausreichend Bad-/WC-Kapazität — ab etwa vier Bewohnern ist ein zweites WC ein klarer Vorteil.

Küche und Aufenthaltsraum als echte Gemeinschaftsflächen, nicht nur eine Kochnische.

Möblierung erhöht die erzielbare Miete und die Zielgruppe (Wohnen auf Zeit), erfordert aber Pflege und Ersatz.

Klare Regeln zu Nebenkosten, Reinigung und Gemeinschaftsflächen — am besten schriftlich als Hausordnung/Anlage.

Steuer: Einnahmen und was absetzbar ist

Die Mieteinnahmen aus der WG sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Absetzbar sind wie bei jeder Vermietung die Werbungskosten — Gebäude-AfA, Finanzierungszinsen, Instandhaltung, anteilige Verwaltung — und bei möblierten Zimmern zusätzlich die AfA auf die Möbel (typisch 10 Jahre). Ein separater Zähler oder eine saubere Nebenkosten-Umlage je Zimmer erleichtert die spätere Abrechnung erheblich.

Häufige Fehler

Nur die Bruttomiete vergleichen und Aufwand, Fluktuation und Leerstand ausblenden.

Mietpreisbremse ignorieren, weil „das sind ja nur Zimmer“ — sie gilt trotzdem je Vertrag.

Beim gemeinsamen Vertrag den Mieterwechsel unterschätzen: Ohne Zustimmung aller ist ein Austausch schwierig.

Zweckentfremdungssatzung oder Teilungserklärung nicht prüfen und später zurückrudern müssen.

Keine Inventar-/Zustandsliste bei möblierten Zimmern — Streit beim Auszug ist vorprogrammiert.

Ehrliche Einordnung: Das Modell steht auch in der Kritik — Stichwort „Zwangs-WG", wenn Mieter mangels bezahlbarer Ganz-Wohnungen in Einzelzimmer gedrängt werden. Für Vermieter heißt das: seriös und rechtskonform aufsetzen (faire Mieten, ordentliche Verträge, echte Gemeinschaftsflächen) — sonst drohen Reputations- und Rechtsärger, der die Mehreinnahme schnell auffrisst.

Häufige Fragen

Lohnt sich die WG-Vermietung finanziell?

Meist ja auf der Einnahmenseite — die Summe der Zimmermieten liegt oft 20–40 % über der Gesamtmiete. Netto bleibt davon weniger übrig, weil Verwaltung, Möblierung, Fluktuation und Leerstand einzelner Zimmer dagegenstehen. Entscheidend ist die ehrliche Netto-Rendite-Rechnung, nicht der Bruttovergleich.

Gilt die Mietpreisbremse auch bei einzelnen Zimmern?

Ja. In angespannten Wohnungsmärkten gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) für jeden Wohnraum-Mietvertrag — auch für das einzelne WG-Zimmer, möbliert wie unmöbliert. Jede Zimmermiete muss sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren.

Welches Vertragsmodell ist für Vermieter am besten?

Das hängt vom Ziel ab: Einzelmietverträge bringen die höchste Einnahme und Kontrolle bei hohem Aufwand; das Hauptmieter-Modell ist am bequemsten (nur ein Ansprechpartner), gibt aber Kontrolle ab; der gemeinsame Vertrag sichert über die gesamtschuldnerische Haftung ab, erschwert aber den Mieterwechsel.

Brauche ich als Eigentümer eine Genehmigung für eine WG?

Bei einer Eigentumswohnung kann die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Nutzung einschränken. Zusätzlich können kommunale Zweckentfremdungssatzungen greifen. Beides sollten Sie vor dem Start prüfen, um späteren Rückbau oder Bußgelder zu vermeiden.

Stand: 2026 · Quelle: BGB (§§ 553 Untervermietung, 556d Mietpreisbremse, 575 Zeitmietvertrag, 21 EStG), landesrechtliche Zweckentfremdungssatzungen. Angaben ohne Gewähr — für den Einzelfall Mietrechts-/Steuerberatung einholen.

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