Von Laurin Schlereth · · 7 Min. Lesezeit
Wohnung als WG vermieten — Rendite, Verträge & Recht
Wohnung als WG zimmerweise vermieten: höhere Miete durch Einzelvermietung, die drei Vertragsmodelle, Mietpreisbremse je Zimmer, Zweckentfremdung & Fallstricke.
„Aus einer Wohnung mehrere Mieten machen" — die zimmerweise WG-Vermietung wird in der Immobilien-Szene als Rendite-Hebel gehandelt. Der Kern stimmt: Wer eine 3-Zimmer-Wohnung nicht an eine Familie, sondern zimmerweise an drei Einzelmieter vergibt, nimmt in der Regel spürbar mehr ein. Doch aus „mehr Miete" wird nur dann „mehr Netto", wenn Vertrag, Recht und Aufwand stimmen. Dieser Leitfaden zeigt, wie das Modell funktioniert — und wo die Fallstricke liegen.
Der Rendite-Hebel — was bringt es wirklich?
Beispiel: eine 80-m²-3-Zimmer-Wohnung in einer Uni-Stadt. Am Stück erzielt sie eine ortsübliche Kaltmiete von rund 900 €. Zimmerweise lassen sich pro Zimmer etwa 400 € erzielen (Gemeinschaftsflächen mitgenutzt):
Das ist der Reiz — aber es ist eine Brutto-Betrachtung. Gegenzurechnen sind: mehr Aufwand (mehrere Verträge, häufigerer Mieterwechsel, mehr Kommunikation), Möblierung und deren Ersatz, kürzere Verweildauer, gelegentlicher Leerstand einzelner Zimmer. Rechnen Sie die Netto-Rendite ehrlich durch, statt nur die Bruttomiete zu vergleichen — dabei hilft der Renditerechner.
Wie realistisch die 400 € pro Zimmer sind, zeigt der Markt: Bundesweit kostet ein WG-Zimmer im Schnitt rund 512 €/Monat (+3,9 % gegenüber dem Vorjahr), in München als teuerstem Standort etwa 800 € (Moses-Mendelssohn-Institut, Sommersemester 2026). Seit 2012 sind die WG-Mieten nach einer empirica-Auswertung um rund 83 % gestiegen — deutlich stärker als die allgemeine Inflation. Der Nachfrage-Peak liegt jedes Jahr zum Wintersemester (September/Oktober); wer dann anbietet, vermietet am schnellsten.
Stand: Juli 2026 · Quelle: Moses-Mendelssohn-Institut (WG-Zimmer-Preise SoSe 2026); Preisentwicklung seit 2012: empirica.
Die drei Vertragsmodelle
Wie die WG mietrechtlich aufgesetzt wird, entscheidet über Haftung, Aufwand und Kontrolle. Es gibt drei gängige Modelle:
| Modell | So funktioniert es | Für den Vermieter |
|---|---|---|
| Einzelmietverträge („unechte WG") | Ein Vertrag je Mieter über sein Zimmer + Mitnutzung der Gemeinschaftsräume. | Höchste Mieteinnahme & Kontrolle, Mieterwechsel einfach — aber maximaler Verwaltungsaufwand (Kaution, NK, Kündigung je Zimmer). |
| Hauptmieter untervermietet | Ein Hauptmietvertrag; der Hauptmieter vermietet Zimmer mit Ihrer Erlaubnis unter (§ 553 BGB). | Nur ein Ansprechpartner, wenig Aufwand — aber weniger Kontrolle, und der Hauptmieter trägt das WG-Risiko (und darf Untermietzuschlag verlangen). |
| Gemeinsamer Vertrag („echte WG") | Alle unterschreiben gemeinsam als gleichberechtigte Hauptmieter. | Gesamtschuldnerische Haftung — bei Zahlungsausfall haftet jeder für alles. Aber: Mieterwechsel nur mit Zustimmung aller Beteiligten (auch Ihrer). |
Rechtliche Fallstricke
Praktische Anforderungen
Ob sich eine Wohnung als WG eignet, hängt vom Grundriss ab. Bewährt haben sich in der Praxis:
Steuer: Einnahmen und was absetzbar ist
Die Mieteinnahmen aus der WG sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Absetzbar sind wie bei jeder Vermietung die Werbungskosten — Gebäude-AfA, Finanzierungszinsen, Instandhaltung, anteilige Verwaltung — und bei möblierten Zimmern zusätzlich die AfA auf die Möbel (typisch 10 Jahre). Ein separater Zähler oder eine saubere Nebenkosten-Umlage je Zimmer erleichtert die spätere Abrechnung erheblich.
Häufige Fehler
Häufige Fragen
Lohnt sich die WG-Vermietung finanziell?
Meist ja auf der Einnahmenseite — die Summe der Zimmermieten liegt oft 20–40 % über der Gesamtmiete. Netto bleibt davon weniger übrig, weil Verwaltung, Möblierung, Fluktuation und Leerstand einzelner Zimmer dagegenstehen. Entscheidend ist die ehrliche Netto-Rendite-Rechnung, nicht der Bruttovergleich.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei einzelnen Zimmern?
Ja. In angespannten Wohnungsmärkten gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) für jeden Wohnraum-Mietvertrag — auch für das einzelne WG-Zimmer, möbliert wie unmöbliert. Jede Zimmermiete muss sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren.
Welches Vertragsmodell ist für Vermieter am besten?
Das hängt vom Ziel ab: Einzelmietverträge bringen die höchste Einnahme und Kontrolle bei hohem Aufwand; das Hauptmieter-Modell ist am bequemsten (nur ein Ansprechpartner), gibt aber Kontrolle ab; der gemeinsame Vertrag sichert über die gesamtschuldnerische Haftung ab, erschwert aber den Mieterwechsel.
Brauche ich als Eigentümer eine Genehmigung für eine WG?
Bei einer Eigentumswohnung kann die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Nutzung einschränken. Zusätzlich können kommunale Zweckentfremdungssatzungen greifen. Beides sollten Sie vor dem Start prüfen, um späteren Rückbau oder Bußgelder zu vermeiden.
Stand: 2026 · Quelle: BGB (§§ 553 Untervermietung, 556d Mietpreisbremse, 575 Zeitmietvertrag, 21 EStG), landesrechtliche Zweckentfremdungssatzungen. Angaben ohne Gewähr — für den Einzelfall Mietrechts-/Steuerberatung einholen.
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