Möblierte Wohnung vermieten — Zuschlag und was gilt

Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann mehr verlangen als für eine unmöblierte — das ist seit Jahrzehnten anerkannte Rechtspraxis. Der Zuschlag selbst ist gesetzlich nicht geregelt; geltende Instanzpraxis ist das Berliner Modell (2 % des Zeitwerts/Monat, LG Berlin 63 S 365/01). Die 10-%-Pauschale und die Pflicht zum gesonderten Ausweis stehen im Entwurf Mietrecht II (BT-Drs. 21/6807) — sie sind nicht in Kraft.

Bisherige Rechtslage: Möblierung als Schlupfloch

Die Mietpreisbremse nach §556d BGB gilt auch für möblierte Wohnungen — die Basismiete ohne Zuschlag darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % überschreiten. Das Problem: Der Möblierungszuschlag war bisher gesetzlich nicht geregelt. Vermieter konnten ihn in beliebiger Höhe ansetzen und mussten ihn nicht gesondert ausweisen. In der Praxis wurden Zuschläge von 20–50 % der Nettokaltmiete verlangt — oft ohne Bezug zum tatsächlichen Wert der Einrichtung.

Das Ergebnis: Möblierte Wohnungen lagen faktisch außerhalb der Mietpreisbremse, weil die Gesamtmiete nicht überprüfbar war. Mieter konnten nicht nachvollziehen, ob der Zuschlag angemessen war — und Vermieter riskierten im Streitfall eine gerichtliche Herabsetzung, wenn kein Nachweis vorlag. Wie sich ein angemessener Zuschlag konkret berechnen lässt (Berliner und Hamburger Modell), zeigt der Ratgeber Möblierungszuschlag berechnen.

Mietrecht II: was der Entwurf vorsieht — nicht geltendes Recht

Das Bundeskabinett beschloss am 29. April 2026 den Gesetzentwurf zum Mietrecht II (BT-Drs. 21/6807, 1. Lesung 9. Juli 2026). Die folgenden Punkte gelten erst, wenn der Bundestag sie beschließt — bis dahin bleibt es bei Zeitwertmodellen:

Hinweis: Der Gesetzentwurf ist noch nicht verabschiedet — der Bundestag hat ihn am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten (Drs. 21/6807) und berät ihn nun in den Ausschüssen; das Inkrafttreten wird frühestens für Herbst 2026 erwartet. Alle fünf geplanten Änderungen im Detail: Mietrechtsreform 2026.

Möblierungszuschlag berechnen: zwei Methoden

Geltendes Recht kennt keine 10-%-Pauschale. Der Zuschlag wird nach etablierten Zeitwertmodellen ermittelt. In der Praxis haben sich zwei Modelle durchgesetzt:

In der Praxis führt das Hamburger Modell meist zu etwas höheren Zuschlägen. Berliner Gerichte tendieren zum Berliner Modell (2 % des Zeitwerts pro Monat). Wichtig: Beide Modelle setzen eine sorgfältige Inventarliste mit Zeitwerten voraus. Fehlt diese Dokumentation, lässt sich ein höherer Zuschlag vor Gericht kaum durchsetzen.

Was die möblierte Miete von der unmöblierten unterscheidet

In der Vermieter-Szene wird möblierte Vermietung als Rendite-Hebel gehandelt — und tatsächlich sind möblierte Wohnungen deutlich teurer: In den größten Städten liegt die Angebotsmiete möbliert oft 30–50 % über unmöbliert (Brutto — ein Teil davon geht allerdings auf kleinere Wohnungen und bessere Lagen zurück; der reine Möblierungseffekt fällt geringer aus). Dazu kommt ein steuerlicher Vorteil, den es unmöbliert nicht gibt: Die Abschreibung der Möbel (AfA) mindert den steuerpflichtigen Überschuss.

Beispiel — Wohnung mit 1.200 € Nettokaltmiete, unmöbliert vs. möbliert (Entwurf-Pauschale 10 %, nicht geltendes Recht), Einrichtung 8.000 € über 10 Jahre abgeschrieben:

Richtig gelesen: Der Cash-Mehrertrag bleibt 1.440 €/Jahr — die Möbel-AfA von 800 € senkt nur die Steuerbemessung, nicht die Einnahme. Bei 42 % Steuersatz sind auf die Mehreinnahme dank AfA nur rund 269 € statt 605 € Steuern fällig.

Der Entwurf will undurchsichtige Zuschläge und dauerhafte „Kurzzeit“-Verträge schließen. Bis er Gesetz ist, bleibt der Nachweis über Inventar und Zeitwert die Praxis, mit der Gerichte den Zuschlag prüfen. Gegenzurechnen sind mehr Verwaltung, höhere Fluktuation und der Ersatz abgenutzter Möbel.

Ein Spezialfall der möblierten Vermietung ist das Monteurzimmer für Berufspendler und Handwerker-Teams: Dort greift bei echtem vorübergehendem Gebrauch §549 Abs. 2 Nr. 1 BGB (kein Kündigungsschutz, keine Mietpreisbremse), dafür stellen sich Umsatzsteuer- und Gewerbe-Fragen — Details im Artikel Monteurzimmer vermieten.

Stand: Juli 2026 · Quelle: BMJV-Pressemitteilung „Miete II“ (Kabinettsbeschluss 29.04.2026), Gesetzentwurf BT-Drs. 21/6807 (1. Lesung 09.07.2026), § 549 BGB; Preisaufschlag möbliert: Marktauswertung Top-7-Städte. Der Gesetzentwurf ist noch im parlamentarischen Verfahren (Ausschussberatung) — Inkrafttreten frühestens Herbst 2026.

Was muss im Mietvertrag stehen?

Nach geltendem Recht muss der Zuschlag nachvollziehbar sein; eine gesetzliche Pflicht zum unaufgeforderten gesonderten Ausweis gibt es nicht. Der Entwurf (BT-Drs. 21/6807) will für angespannte Märkte Folgendes vorschreiben:

Steuerliche Behandlung des Möblierungszuschlags

Der Möblierungszuschlag ist für den Vermieter vollständig als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung (§21 EStG) zu versteuern. Gleichzeitig ergeben sich aber steuerliche Abzugsmöglichkeiten, die bei unmöblierten Vermietungen nicht bestehen:

Das Anlageverzeichnis (Kaufdatum, Kaufpreis, Nutzungsdauer) ist die Grundlage für die AfA und für den Zeitwertnachweis des Zuschlags.

Möblierte Wohnung und Mieterhöhung

Eine Besonderheit bei möblierten Wohnungen: Wird die Einrichtung im Laufe des Mietverhältnisses abgenutzt oder ersetzt, kann der Möblierungszuschlag entsprechend angepasst werden — sofern der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält oder der Mieter zustimmt. Ein einseitiges Erhöhungsrecht nur wegen neuer Möbel gibt es nicht.

Für die Basismiete gelten die normalen Regeln der Mieterhöhung nach §558 BGB: Begründungspflicht, Wartefrist von 15 Monaten, Kappungsgrenze. Der Möblierungszuschlag kann davon unabhängig angepasst werden, wenn sich der Wert der Einrichtung ändert — aber nur im Einvernehmen.

Häufige Fragen