Von Laurin Schlereth · 23. Mai 2026 · 7 Min. Lesezeit
Möblierte Wohnung vermieten — Zuschlag & Mietpreisbremse
Möblierungszuschlag berechnen und Mietpreisbremse einhalten: Was die Reform 2026 für möblierte Wohnungen ändert — Transparenzpflicht und 10-%-Pauschale.
Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann mehr verlangen als für eine unmöblierte — das ist seit Jahrzehnten anerkannte Rechtspraxis. Doch genau dieser Möblierungszuschlag wurde in der Vergangenheit häufig als Schlupfloch genutzt, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Das ändert sich mit der Mietrechtsreform 2026 (Mietrecht II): Transparenzpflicht, klare Berechnungsregeln und eine 10-Prozent-Pauschale sollen das Instrument fairer machen — sowohl für Vermieter als auch für Mieter.
Bisherige Rechtslage: Möblierung als Schlupfloch
Die Mietpreisbremse nach §556d BGB gilt auch für möblierte Wohnungen — die Basismiete ohne Zuschlag darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % überschreiten. Das Problem: Der Möblierungszuschlag war bisher gesetzlich nicht geregelt. Vermieter konnten ihn in beliebiger Höhe ansetzen und mussten ihn nicht gesondert ausweisen. In der Praxis wurden Zuschläge von 20–50 % der Nettokaltmiete verlangt — oft ohne Bezug zum tatsächlichen Wert der Einrichtung.
Das Ergebnis: Möblierte Wohnungen lagen faktisch außerhalb der Mietpreisbremse, weil die Gesamtmiete nicht überprüfbar war. Mieter konnten nicht nachvollziehen, ob der Zuschlag angemessen war — und Vermieter riskierten im Streitfall eine gerichtliche Herabsetzung, wenn kein Nachweis vorlag.
Mietrechtsreform 2026: Was sich ändert
Das Bundeskabinett beschloss am 29. April 2026 den Gesetzentwurf zum Mietrecht II. Die wichtigsten Änderungen für möblierte Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten:
Hinweis: Der Gesetzentwurf war bei Redaktionsschluss noch nicht abschließend verabschiedet — das Inkrafttreten wird für 2026 erwartet. Alle fünf geplanten Änderungen im Detail: Mietrechtsreform 2026.
Möblierungszuschlag berechnen: zwei Methoden
Wer keinen pauschalen 10-%-Zuschlag nutzen möchte — zum Beispiel weil die Einrichtung deutlich hochwertiger ist — kann den Zuschlag nach etablierten Berechnungsmodellen ermitteln. In der Praxis haben sich zwei Modelle durchgesetzt:
| Berliner Modell | Hamburger Modell |
|---|---|
Formel: Zeitwert × 2 % = monatl. Zuschlag (Zeitwert = Neuwert × verbleibende Jahre / 10) Beispiel: Neuwert 10.000 €, noch 7 von 10 Jahren → Zeitwert 7.000 € × 2 % = 140 €/Monat | Formel: Zeitwert × (Zinssatz + Abschreibungssatz) / 12 = monatl. Zuschlag Beispiel: Zeitwert 7.000 €, Zinssatz 12 %, Abschreibung 15 %: 7.000 × 27 % / 12 = 157,50 €/Monat |
In der Praxis führt das Hamburger Modell meist zu etwas höheren Zuschlägen. Berliner Gerichte tendieren zum Berliner Modell (2 % des Zeitwerts pro Monat). Wichtig: Beide Modelle setzen eine sorgfältige Inventarliste mit Zeitwerten voraus. Fehlt diese Dokumentation, lässt sich ein höherer Zuschlag vor Gericht kaum durchsetzen.
Vereinfachte Pauschale (ab 2026):
Lohnt sich möbliert? Der Rendite-Vergleich
In der Vermieter-Szene wird möblierte Vermietung als Rendite-Hebel gehandelt — und tatsächlich sind möblierte Wohnungen deutlich teurer: In den größten Städten liegt die Angebotsmiete möbliert oft 30–50 % über unmöbliert (Brutto — ein Teil davon geht allerdings auf kleinere Wohnungen und bessere Lagen zurück; der reine Möblierungseffekt fällt geringer aus). Dazu kommt ein steuerlicher Vorteil, den es unmöbliert nicht gibt: Die Abschreibung der Möbel (AfA) mindert den steuerpflichtigen Überschuss.
Beispiel — Wohnung mit 1.200 € Nettokaltmiete, unmöbliert vs. möbliert (10-%-Pauschale), Einrichtung 8.000 € über 10 Jahre abgeschrieben:
Richtig gelesen: Der Cash-Mehrertrag bleibt 1.440 €/Jahr — die Möbel-AfA von 800 € senkt nur die Steuerbemessung, nicht die Einnahme. Bei 42 % Steuersatz sind auf die Mehreinnahme dank AfA nur rund 269 € statt 605 € Steuern fällig.
Der Haken: Die Reform 2026 schließt genau die Umgehungs-Schlupflöcher (undurchsichtige Zuschläge, dauerhafte „Kurzzeit“-Verträge). Wer möbliert seriös vermietet — sauber ausgewiesener Zuschlag, Inventarliste, echte Möblierung — behält den Vorteil; wer nur die Mietpreisbremse tricksen wollte, verliert ihn. Gegenzurechnen sind außerdem mehr Verwaltung, höhere Fluktuation und der Ersatz abgenutzter Möbel.
Stand: 2026 · Quelle: BMJV-Pressemitteilung „Miete II" (Kabinettsbeschluss 29.04.2026), § 549 BGB; Preisaufschlag möbliert: Marktauswertung Top-7-Städte. Der Gesetzentwurf ist noch im parlamentarischen Verfahren — Inkrafttreten frühestens Herbst 2026.
Was muss im Mietvertrag stehen?
Ab der Reform 2026 ist für möblierte Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten Folgendes im Mietvertrag zu dokumentieren:
Steuerliche Behandlung des Möblierungszuschlags
Der Möblierungszuschlag ist für den Vermieter vollständig als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung (§21 EStG) zu versteuern. Gleichzeitig ergeben sich aber steuerliche Abzugsmöglichkeiten, die bei unmöblierten Vermietungen nicht bestehen:
| Abzugsfähige Position | Typische Nutzungsdauer / Satz |
|---|---|
| AfA Möbel (§7 Abs. 1 EStG) | 10 Jahre = 10 % / Jahr |
| AfA Elektrogeräte (Kühlschrank, Waschmaschine) | 10 Jahre = 10 % / Jahr |
| Kleingeräte bis 800 € netto | Sofortabschreibung im Kaufjahr |
| Instandhaltung / Ersatz defekter Möbel | Voll abzugsfähig als Werbungskosten |
| Plattformgebühren (z. B. für Wohnen auf Zeit) | Voll abzugsfähig |
Praxistipp: Führen Sie ein Anlageverzeichnis für alle Möbel und Geräte — mit Kaufdatum, Kaufpreis und voraussichtlicher Nutzungsdauer. Das vereinfacht die Steuererklärung erheblich und ist zugleich die Grundlage für die korrekte Berechnung des Möblierungszuschlags.
Möblierte Wohnung und Mieterhöhung
Eine Besonderheit bei möblierten Wohnungen: Wird die Einrichtung im Laufe des Mietverhältnisses abgenutzt oder ersetzt, kann der Möblierungszuschlag entsprechend angepasst werden — sofern der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält oder der Mieter zustimmt. Ein einseitiges Erhöhungsrecht nur wegen neuer Möbel gibt es nicht.
Für die Basismiete gelten die normalen Regeln der Mieterhöhung nach §558 BGB: Begründungspflicht, Wartefrist von 15 Monaten, Kappungsgrenze. Der Möblierungszuschlag kann davon unabhängig angepasst werden, wenn sich der Wert der Einrichtung ändert — aber nur im Einvernehmen.
Häufige Fragen
Wie berechne ich den Möblierungszuschlag korrekt?
Es gibt zwei etablierte Methoden: Das Berliner Modell berechnet 2 % des Zeitwerts der Möbel pro Monat. Das Hamburger Modell verzinst den Zeitwert mit 12–15 % jährlich plus Abschreibung. Ab 2026 ist auch die einfache 10-%-Pauschale der Nettokaltmiete zulässig — ohne Einzelnachweis für vollmöblierte Wohnungen.
Gilt die Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen?
Ja. Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen. Der Möblierungszuschlag ist zusätzlich zur Basismiete erlaubt — aber die Basismiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % überschreiten. Ab 2026 muss der Zuschlag gesondert ausgewiesen werden; fehlt er im Vertrag, gilt die Wohnung als unmöbliert.
Was muss im Mietvertrag bei möblierten Wohnungen stehen?
Ab der Reform 2026 müssen Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten den Möblierungszuschlag unaufgefordert und gesondert im Mietvertrag ausweisen. Bei höheren Zuschlägen als 10 % der Nettokaltmiete ist eine Inventarliste mit Zeitwerten als Anlage empfehlenswert.
Wie werden Einnahmen aus möblierten Vermietungen versteuert?
Einnahmen aus möblierten Vermietungen sind vollständig als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§21 EStG) zu versteuern. Abzugsfähig sind AfA auf Möbel (typisch 10 Jahre), Instandhaltungskosten und anteilige Werbungskosten. Die Möbel-AfA mindert den steuerpflichtigen Gewinn — ein steuerlicher Vorteil gegenüber unmöblierten Vermietungen.