Von Laurin Schlereth · 30. April 2026 · 4 Min. Lesezeit
Fassadenreinigung als Nebenkosten — umlagefähig oder nicht?
Fassadenreinigung nicht in §2 BetrKV gelistet — trotzdem kann sie umlagefähig sein. Wann Vermieter abrechnen dürfen und wann Mieter widersprechen können.
Die Fassadenreinigung taucht in vielen Nebenkostenabrechnungen auf — doch ist sie tatsächlich umlagefähig? Die Antwort ist nicht so eindeutig wie bei Treppenhaus oder Hausmeister: Die Betriebskostenverordnung nennt die Fassadenreinigung nicht ausdrücklich, und Gerichte haben unterschiedlich entschieden. Hier ist der aktuelle Stand.
Was sagt die BetrKV?
§2 BetrKV listet 17 Kostenarten abschließend auf, die Vermieter auf Mieter umlegen dürfen. Die Fassadenreinigung ist dort nicht ausdrücklich genannt. Relevant sind zwei Positionen:
Wann ist Fassadenreinigung umlagefähig?
Ein ausdrückliches BGH-Urteil zur Fassadenreinigung gibt es nicht — der maßgebliche Maßstab ergibt sich aber aus dem „Dachrinnenurteil" des BGH (Urteil v. 07.04.2004 – VIII ZR 167/03). Dort entschied der BGH für die — rechtlich vergleichbare — Dachrinnenreinigung: Sie ist als sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umlagefähig, wenn sie in regelmäßig wiederkehrenden Abständen als vorbeugende Pflegemaßnahme anfällt und diese konkrete Kostenart im Mietvertrag ausdrücklich als sonstige Betriebskosten vereinbart wurde. Eine einmalige Reinigung aus konkretem Anlass dagegen ist Instandhaltung und nicht umlagefähig. Genau dieser Maßstab — regelmäßig + vertraglich konkret benannt — gilt auch für die Fassadenreinigung. Praktisch bedeutet das: Alle drei Voraussetzungen müssen erfüllt sein:
| Voraussetzung | Was das bedeutet |
|---|---|
| Regelmäßigkeit | Nicht einmalig, sondern in regelmäßigen Abständen (z.B. alle 2–3 Jahre) |
| Vertragliche Vereinbarung | Im Mietvertrag muss auf §2 Nr. 17 BetrKV oder 'sonstige Betriebskosten' verwiesen werden |
| Laufende Kosten | Keine Grundsanierung oder Erstmaßnahme, sondern laufende Pflege |
Wann ist die Umlage nicht zulässig?
Was Mieter prüfen sollten
Wenn die Fassadenreinigung in Ihrer Abrechnung auftaucht, prüfen Sie:
- Ist im Mietvertrag eine Klausel zu „sonstigen Betriebskosten" (§2 Nr. 17 BetrKV) enthalten?
- War die Reinigung bereits in der Vergangenheit regelmäßig abgerechnet worden?
- Ist der Betrag angemessen für eine reine Reinigungsmaßnahme?
- Gibt es eine separate Rechnung, die nur Reinigung und keine Renovierung ausweist?
Fehlt die vertragliche Grundlage oder handelt es sich um eine Erstmaßnahme, können Mieter schriftlich Widerspruch einlegen und die Rückerstattung fordern.
Abgrenzung zu anderen Reinigungskosten
| Position | Umlagefähig? | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Treppenhaus reinigen | Ja | §2 Nr. 9 BetrKV |
| Keller/Technikraum reinigen | Ja | §2 Nr. 9 BetrKV |
| Fassadenreinigung (regelmäßig) | Ja, wenn vertraglich | §2 Nr. 17 BetrKV |
| Fassadenreinigung (einmalig) | Nein | Instandsetzung, nicht Betriebskosten |
| Fensterreinigung Außen | Nur gemeinschaftlich genutzte Fenster | §2 Nr. 9 BetrKV |
Häufige Fragen
Ist die Fassadenreinigung in §2 BetrKV ausdrücklich genannt?
Nein. Die 17 Kostenarten in §2 BetrKV nennen die Fassadenreinigung nicht explizit. Sie kann aber unter §2 Nr. 9 (Hausreinigung) oder als sonstige Betriebskosten nach §2 Nr. 17 BetrKV abgerechnet werden — letzteres setzt eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung voraus.
Wann ist eine Fassadenreinigung umlagefähig, wann nicht?
Umlagefähig ist sie, wenn sie regelmäßig (alle 2–3 Jahre) durchgeführt wird, eine vertragliche Grundlage besteht und es sich um eine laufende Pflegemaßnahme handelt — keine Erstmaßnahme. Nicht umlagefähig ist eine einmalige Grundreinigung nach jahrelanger Vernachlässigung, da diese als Instandsetzung gilt.
Was soll ich tun, wenn die Fassadenreinigung ohne Vertragsgrundlage in der Abrechnung steht?
Prüfen Sie zunächst Ihren Mietvertrag auf eine Klausel zu sonstigen Betriebskosten (§2 Nr. 17 BetrKV). Fehlt eine solche Klausel oder ist sie zu allgemein formuliert, legen Sie innerhalb von 12 Monaten nach Zugang schriftlich Widerspruch ein. Fordern Sie gleichzeitig die Rechnung des Reinigungsunternehmens per Belegeinsicht an.
Gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot auch für die Fassadenreinigung?
Ja. Der Vermieter ist auch bei der Fassadenreinigung verpflichtet, nur wirtschaftlich angemessene Kosten umzulegen. Besonders teure Spezialreinigungen oder überteuerte Angebote können Mieter anfechten. Bei der Belegeinsicht sollte geprüft werden, ob mehrere Angebote eingeholt wurden oder der Preis im üblichen Rahmen liegt.