Von Laurin Schlereth · 24. Juni 2026 · 6 Min. Lesezeit
Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen — umlagefähig?
Ist die Wohngebäudeversicherung umlagefähig? So legen Vermieter die Gebäudeversicherung nach §2 Nr. 13 BetrKV auf Mieter um — Schlüssel, Beispiel & Grenzen.
Auf den Punkt
Ja — die Wohngebäudeversicherung ist umlagefähig (§2 Nr. 13 BetrKV) und darf über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, sofern das im Mietvertrag vereinbart ist. Verteilt wird ohne andere Vereinbarung nach Wohnfläche (§556a BGB). Nicht umlagefähig sind dagegen die Rechtsschutz-, Mietausfall- und Hausratversicherung des Vermieters.
Auf fast jeder Nebenkostenabrechnung taucht der Posten „Versicherung" auf — und sorgt regelmäßig für Diskussionen. Darf der Vermieter die Gebäudeversicherung wirklich auf die Mieter umlegen? Welche Versicherungen gehören dazu, welche nicht — und wie hoch ist der Anteil? Dieser Artikel erklärt die Rechtslage nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Ist die Gebäudeversicherung umlagefähig?
Ja. Die Betriebskostenverordnung nennt die Versicherung ausdrücklich als umlagefähige Betriebskostenart. Nach §2 Nr. 13 BetrKV zählen die „Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung" dazu — namentlich die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Leitungswasser- sowie sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung, die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
Maßgeblich ist also nicht die Bezeichnung der Police, sondern ihr Zweck: Versichert sein muss das Gebäude bzw. die Haftung, die aus dem Gebäude entsteht. Reine Eigeninteressen des Vermieters — etwa der Schutz seiner Mieteinnahmen — sind keine Betriebskosten und damit nicht umlagefähig.
Welche Versicherungen sind umlagefähig — und welche nicht?
| Versicherung | Umlagefähig? | Hinweis |
|---|---|---|
| Wohngebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Leitungswasser) | Ja | Kern des §2 Nr. 13 BetrKV |
| Elementarschadenversicherung (Hochwasser, Starkregen) | Ja | als Teil bzw. Erweiterung der Gebäudeversicherung |
| Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht | Ja | Haftpflicht für das Gebäude |
| Glasversicherung | Ja | soweit Gemeinschaftsglas betroffen ist |
| Öltank-/Gewässerschadenversicherung | Ja | bei vorhandenem Öltank |
| Rechtsschutzversicherung des Vermieters | Nein | dient dem Eigeninteresse des Vermieters |
| Mietausfall-/Mietverlustversicherung | Nein | schützt nur die Einnahmen des Vermieters |
| Hausratversicherung | Nein | private Versicherung, kein Gebäudebezug |
| Reparatur-/Instandhaltungsversicherung | Nein | Instandhaltung trägt der Vermieter |
Wie wird die Gebäudeversicherung auf die Mieter umgelegt?
Umgelegt wird immer nur die tatsächlich gezahlte Versicherungsprämie des Abrechnungsjahres. Welchen Anteil der einzelne Mieter trägt, hängt vom Verteilerschlüssel ab. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, gilt nach §556a Abs. 1 BGB die Umlage nach Wohnfläche:
Was kostet Sach- und Haftpflichtversicherung im Durchschnitt?
| Kennzahl | Richtwert |
|---|---|
| Bundesweiter Durchschnitt | 0,31 €/m² pro Monat |
| Bei 60 m² Wohnfläche | ≈ 223 € pro Jahr |
| Bei 80 m² Wohnfläche | ≈ 298 € pro Jahr |
| Anteil an den gesamten Betriebskosten | ≈ 12 % |
Stand: Betriebskostenspiegel 2024 (Deutscher Mieterbund), bundesweiter Durchschnitt · regional und je Objekt schwanken die Werte deutlich.
Muss die Umlage im Mietvertrag vereinbart sein?
Ja. Betriebskosten darf der Vermieter nur dann umlegen, wenn das im Mietvertrag wirksam vereinbartist (§556 BGB). Üblich ist ein Verweis auf die „Betriebskosten gemäß §2 BetrKV" oder eine ausdrückliche Aufzählung. Fehlt eine solche Klausel, gilt die Miete als Inklusivmiete — dann kann der Vermieter weder die Versicherung noch andere Betriebskosten nachfordern. Mehr dazu im Ratgeber umlagefähige Nebenkosten.
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Ist die Gebäudeversicherung umlagefähig?
Ja. Die Wohngebäudeversicherung gehört nach §2 Nr. 13 BetrKV zu den umlagefähigen Sach- und Haftpflichtversicherungen — versichert sind Feuer-, Sturm-, Leitungswasser- und sonstige Elementarschäden am Gebäude sowie die Haftpflicht für das Gebäude. Voraussetzung ist eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag.
Welche Versicherungen darf der Vermieter NICHT umlegen?
Nicht umlagefähig sind die Rechtsschutzversicherung, die Mietausfall- bzw. Mietverlustversicherung, die Hausratversicherung sowie reine Reparatur- oder Instandhaltungsversicherungen. Sie dienen allein dem wirtschaftlichen Interesse des Vermieters und zählen nicht zu den Betriebskosten nach §2 BetrKV.
Nach welchem Schlüssel wird die Gebäudeversicherung umgelegt?
Ohne abweichende Vereinbarung im Mietvertrag wird nach Wohnfläche umgelegt (§556a Abs. 1 BGB). Jeder Mieter zahlt den Anteil, der seinem Flächenanteil am Gebäude entspricht — bei 80 von 400 m² also 20 % der Versicherungsprämie.
Wie hoch ist der Anteil für die Gebäudeversicherung?
Als Richtwert liegt die Position Sach- und Haftpflichtversicherung bei rund 0,31 € pro m² und Monat (Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbundes). Für eine 80-m²-Wohnung sind das etwa 25 € im Monat bzw. rund 300 € im Jahr.
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Stand: Juni 2026 · Quelle: Betriebskostenverordnung (BetrKV) §2 Nr. 13, BGB §§556, 556a; Richtwert Betriebskostenspiegel 2024 (Deutscher Mieterbund).